Newsletter bydlení říjen 2022 - Asociace nájemního bydlení

Dobrý den,
říjen 2022 přinesl potvrzení řady trendů, jejichž náznaky se objevovaly už na jaře a v létě tohoto roku.
Odborníci začali být také trochu odvážnějších v predikcích do budoucnosti. Jasněji tak začíná být o podobě trhu s bydlením v roce 2023.

Manažerské shrnutí

Je jasněji o budoucnosti vzniku tzv. cenových map, které Česku dlouhodobě chybí. Progres se očekává už v lednu 2023.
Nájemné podle nejrůznějších průzkumů dále i v říjnu 2022 rostlo. Podle zprávy ČTK to vypadá na
kontinuální růst nájemného i v roce 2023.
Potvrzuje se, že bytová výstavba se v meziročním srovnání 2021 vs. 2022 poměrně výrazně propadla.
Říjen přinesl čerstvá data.
Ceny nových bytů stagnují, ceny starších bytů a rodinných domů začaly klesat. Podle toho, jak analytici čtou data, nic nenasvědčuje tomu, že by se tento trend měl zatím změnit.
Říjen 2022 přinesl i řadu legislativních novinek, mezi kterými dominuje novela stavebního zákona
poslaná vládou do sněmovny, odklady dálkových odečtů poslaných sněmovnou do Senátu a další
chystaná změna výpočtu příspěvků na bydlení

Budoucnost cenových map v Česku

V průběhu října začalo být jasněji o osudu cenových map v Česku. Tento institut je úspěšně používán v
řadě zemí západní Evropy a Česku doposud chybí. Stát k rychlejšímu vzniku cenových map vedou mimo
jiné i do jisté míry nespravedlivé výpočty příspěvku na bydlení.

Situaci, kdy platí stejné výše normativů pro výpočet příspěvku na bydlení ať už pro drahé lokace poblíž
velkých měst či chudé regiony v pohraničí, by měly vyřešit právě cenové mapy.

Výše normativů nyní závisí jen na počtu osob v bytě a na počtu obyvatel města či obce. Stát obce dělí na 5 druhů: do 10 tisíc, od 10 do 50 tisíc, od 50 do 100 tisíc a nad 100 tisíc obyvatel. Zvláštní kategorii má pak ještě Praha. Jinak však na lokaci – a tedy reálné ceně – nezáleží. Kvůli energetické krizi není příliš velký
rozdíl v nákladech na bydlení ve větších městech nebo v menších obcích, ale k fatálním rozdílům dochází
v přiznaném příspěvku na bydlení díky rozdílnému zápočtu normativních nákladů na bydlení podle počtu
obyvatel obce. Problém nastává především v bezprostředním okolí velkých a krajských měst, která těsně
nepřekročí hranici 100 tisíc obyvatel a spadají tak do prostřední kategorie normativů. V takových místech
pak příspěvek na bydlení neplní svůj účel a v případě “nouze” žadatele musí být navyšován dalšími
dávkami jako doplatkem na bydlení. Na druhé straně se objevují lokace, kde jsou normativy příliš vysoké.
Příspěvek na bydlení zde umožňuje majitelům bytů ceny nadsazovat, a svádí je to takzvaně k obchodu s
chudobou.

Nerovností v rámci normativů a z nich plynoucího problému si je stát vědom. Ke změně mají přispět právě
cenové mapy namísto 5 stupňového systému podle počtu obyvatel. Podle nového systému nebude určující velikost obce, ale výše reálných cen nájmů. Cílem tak je narovnání některých parametrů ve prospěch obyvatel menších obcí.

Jak přesně bude systém cenových map platných od roku 2023 aplikován, není zatím zcela jasné. Konkrétní
rysy by měly být známy během letošního listopadu. Ve hře je také možnost, že od ledna 2023 bude v
platnosti tzv. provizorní podoba cenových map. Ta bude založena na datech Deloitte Rent index, který
obsahuje ceny nájemného v krajských městech, a na datech internetových portálů s nabídkami
nemovitostí u menších obcí. Zároveň je v plánu rozšířit řady pracovníků Českého statistického úřadu, kteří
budou zpracovávat a průběžně realizovat statistická zjišťování tak, aby byla dostupná kvalitní data pro
nastavení cenových map.

Růst nájemného

Říjen 2022 potvrdil očekávaný trend růstu cen nájmů. Podle průzkumu ČTK mezi realitními kancelářemi,
který byl publikován ve zprávě ČTK ve druhé polovině října, nárůst až o 30 procent. Ze zprávy ČTK také
vyplývá předpoklad, že cena dále poroste. Příčina zůstává stále stejná: vlastnické bydlení je kvůli drahým
hypotékám pro řadu zájemců nedostupné. Letos v říjnu stoupla průměrná sazba hypoték v ČR podle
Hypoindexu na takřka 6,2 procenta. Meziročně nyní zájem o hypotéky klesá skoro o 80 procent. Důvodem
je kromě jejich vysokých cen také zpřísněná regulace České národní banky, která ze zákona omezuje
možnost bank hypotéky poskytovat. Ve zprávě ČTK se dále uvádí, že nájmy jsou proti hypotékám i přes svůj zmíněný nárůst stále levné. Například v Praze vyjde platba za nájem dvakrát až třikrát levněji než splátka úvěru, jak vyplývá z dat UlovDomov.cz. V Ostravě nebo třeba v Olomouci je rozdíl menší. Průměrný nájem za malý byt se v Olomouci vejde do 10 tisíc korun. Splátka hypotéky je o zhruba 6000 korun vyšší. Podle ČTK platí předpoklad, že nájmy v příštích dvanácti měsících dále porostou, a to zhruba o 25 procent. Může za to skutečnost, že hypotéky budou nadále pro podstatnou část zájemců nedostupné. Vysoké úroky u hypoték zůstanou ještě minimálně rok, protože i z predikce ČNB vyplývá, že úrokové sazby ČNB budou za rok zhruba jen o jeden procentní bod nižší. Průměrná sazba hypoték zřejmě sestoupí do pásma od pěti do šesti procent dle metodiky Fincentrum Hypoindexu, avšak na výraznější pokles, k úrovni zhruba tří procent, je třeba si počkat dva až tři roky. Lidé, kteří touží po vlastnickém bydlení, by měli podle odborníků počkat právě až na tuto dobu.

Propad bytové výstavby

Odborníci začali v průběhu října 2022 pomalu hodnotit vývoj bytové výstavby v roce 2022. Analýzy
dostupných statistik nejsou příliš povzbudivé. Co přinesly zatím o bytové výstavbě, ukazují dostupná data:

V roce 2022 vydaly stavební úřady v celé České republice o 9,2 % méně stavebních povolení než za stejné období roku 2021.
V meziročním srovnání klesla i výstavba bytů, a to až o 28,6 %.
Hodnota staveb, které byly postaveny v roce 2022, činí cca 34,6 miliardy korun. V porovnání se stejným obdobím roku 2021 zde došlo k velmi významnému poklesu, a to o 61 %.
V Praze se ve 3Q 2022 prodalo 550 nových bytů, tedy o 42,1 % méně oproti 2Q. V roce 2022 se prodalo zatím 2 550 bytů. Proti dlouhodobému průměru se jedná o zhruba třetinový pokles.

V minulosti komplikovalo bytovou výstavbu pomalé povolování staveb. Jednak na straně státu formou
legislativy, ale i na straně obcí formou neflexibilní práce s územními plány. K tomu se v roce 2022 přidalo
razantní zvýšení cen stavebních materiálů. U některých komodit to byly desítky procent, u jiných šlo ale
rovnou o stovky procent. Zásadním způsobem tak zdražila například betonářská výztuž, cement, izolační
materiály, plechy a řada dalších vstupů, bez nichž se developeři při realizaci svých projektů neobejdou. O
energetické spotřebě při samotné výstavbě nemluvě. Na trhu dojde k velkým změnám. V konečném
důsledku to však neznamená, že se bude více stavět.

Stagnace cen nových bytů

Ani v průběhu října zatím nepřišel výrazný pokles cen nově postavených bytů, který někteří odborníci
očekávali. Jaký byl meziroční vývoj? Podle analýzy společností Trigema, Skanska Reality a Central Group se
jen v Praze v roce 2021 prodalo 7500 bytů, nejvíce za 13 let, po které tyto firmy tuzemský bytový trh
vyhodnocují. V mnoha případech developeři prodávali byty na základě pořadníků, tedy prodávali ještě
nedokončené bytové jednotky. Ve druhém čtvrtletí roku 2022 se v Praze prodalo pouze 950 nových
bytových jednotek, tedy o třetinu méně ve srovnání s dlouhodobým průměrem. Z dat analýzy dále vyplývá, že koncem druhého kvartálu byla průměrná prodejní cena 145 783 korun za metr čtvereční srovnatelná s prvním čtvrtletím (meziročně více než 20% nárůst). Nic ale nenasvědčuje tomu, že by ceny měly klesat. Do konce tohoto roku by podle některých odhadů mohly naopak ve srovnání s polovinou roku ještě stoupnout o nějakých 10 %. Původním předpokladem bylo, že se růst cen letos zastaví, když na jaře zpomaloval. Tyto předpoklady však nepočítaly s válečným konfliktem na Ukrajině. Namísto zlevňování začala prudce růst inflace, která podle zářijových dat Českého statistického úřadu meziročně vzrostla o 18 %.

Pokles hodnoty starších bytů a rodinných domů

Podzim 2022 se také nese v trendu poklesu cen starších bytů a ještě rychlejšího poklesu cen rodinných
domů. Ve třetím čtvrtletí se dal starší byt pořídit průměrně za 84.782 korun za metr čtvereční, mezi
čtvrtletně o 4,5 procenta levněji. Díky vysokým cenám nových nemovitostí a drahým hypotékám rostou
nájmy, které stouply meziročně o 14 %. Vyplývá to ze studie realitní skupiny European Housing Services
(EHS), využívající data svých zakládajících členů – realitních služeb Bezrealitky a Maxima Reality. Starší byt
v Praze se průměrně ve třetím čtvrtletí nabízel za 115.578 korun za metr čtvereční, ale v září se cena
propadla na 112.710 korun za metr čtvereční. To je proti druhému čtvrtletí pokles o 4,7 % a zároveň skoro
stejně jako před rokem. O 3 % klesly v září ceny ve středních Čechách, kde stál metr čtvereční v průměru
70.685 korun.

Brněnské a jihomoravské byty klesly v září o osm procent na 88.078 korun za metr čtvereční. Stejná cena
zde podle EHS byla loni v zimě. O deset procent vůči druhému čtvrtletí klesly ceny v Ostravě a
moravskoslezských městech (40.353 Kč/m2). Ceny starších bytů v Královéhradeckém (57.862 Kč/m2) a
Jihočeském (50.328 Kč/m2) kraji klesly o 14 %.

Rychleji klesají průměrné ceny rodinných domů, a to skoro o 10 % na 47.159 korun za metr čtvereční ve
třetím čtvrtletí a na 42.652 korun za metr čtvereční v září. V Jihomoravském kraji se v září snížila cena mezi
čtvrtletně o 17% za metr čtvereční na 41.492 korun. V Moravskoslezském kraji byl propad o 40 % na 34.531 korun za metr čtvereční. Středočeský kraj měl pokles cen u domů o 14 % na 54.614 korun za metr čtvereční. Podle průzkumu je většina nemovitostí v nabídce déle než tři a půl měsíce a neprodávají se ani po opakovaném zlevnění.

Legislativní novinky

Příspěvek na bydlení, co by pomoc s vysokými cenami energií a dalších nákladů na bydlení, se má v návaznosti na novelu zákona o státní sociální podpoře z dílny MPSV zvýšit. Bude upraven mimo jiné také systém normativů, podle nichž se výše příspěvku a nárok na něj vypočítávají. Na dávku by tak dosáhlo více lidí nejen v Praze, polepšit by si měly i domácnosti z menších obcí a měst.
Vláda schválila novelu stavebního zákona. Předloha MMR ruší vznik Nejvyššího stavebního úřadu a jemu podřízené soustavy, a zachovává všech 694 stavebních úřadů v obcích. To se ale nelíbí ani developerům, ani oborovým svazům a stavebním asociacím. Podle nich tato novela naopak komplikuje možnost dosáhnout zrychlení a zjednodušení povolovacího řízení, jednotnosti rozhodování a „férovosti“ procesu, než aby celé stavební řízení zjednodušila a zrychlila, což je záměr MMR.
Odklad dálkových odečtů míří do Senátu. Sněmovna navrhuje odložit platnost až od 1.1.2024. Pozměňovací návrhy, které by daly pronajímatelům více času na technickou i logistickou přípravu, budou nyní posuzovat senátoři. Odklad dálkových odečtů má mimořádně podporu napříč celým trhem s bydlením, tedy jak mezi zástupci pronajímatelů, tak zástupci nájemníků.

Střípky z trhu:

Lidé s pravidelným příjmem v eurech mohou v říjnu v Česku získat úvěr na bydlení výrazně levněji. Úvěr mohou dostat ale pouze v eurech. Banky se navíc do těchto úvěrů moc nehrnou.
Z analýzy realitní skupiny EHS vyplývá, že starší byty, domy a chalupy zlevňují. Tempo zlevňování se zrychluje.
Úřady práce jsou zahlcené administrativou okolo příspěvku na bydlení. Jejich vyplácení se zpožďuje i o několik měsíců. MPSV varuje před podvodnými weby, díky kterým po přihlášení bankovní identitou mizí lidem finance z bankovních účtů.
Všechny novostavby v EU budou od roku 2030 povinně bezemisní, nové úřední budovy musí tuto podmínku splňovat už od roku 2028.
Teplárny napříč Českem zdražují. Cena u plynu vzrostla o 86 %, u tuhých paliv o 56 % a u elektřiny o 38 %.
Dušan Kunovský, majitel největší developerské skupiny v Česku (Central Group) na fóru Hospodářských novin prohlásil, že developery čekají dva hubené roky. Pak se karta začne obracet.
Podle agentury Bloomberg se realitní trhy chovají, jako kdyby čekaly významné poklesy cen nemovitostí napříč Evropou. Tržní hodnoty akcií některých realitních fondů začínají prudce klesat až o desítky procent.
V září bylo vyplaceno více než 188 tisíc příspěvků na bydlení v celkovém objemu více než 766,5 milionu korun. Ve srovnání s loňským zářím počet příjemců meziročně vzrostl o více než 32 % a objem vyplácené částky o téměř 40 %.

Tabulka měsíce

Akademie věd ČR prezentovala studii think-tanku IDEA, která zkoumá, do jaké míry lidem v Česku pomohlo lednové zvýšení normativů u příspěvku na bydlení. Studie ukazuje, že efekt je pouze částečný a zřejmě menší, než bychom čekali. Jako zajímavý se jeví fakt, proč lidé nežádají o příspěvek ve větší míře. Jak vyplývá z níže uvedené tabulky, hlavní důvodem je, že se domnívají, že nesplňují podmínky. Tento důvod v meziročním srovnání ještě posílil.

Fotka měsíce

Řešením drahých a nedostatkových stavebních parcel v Berlíně se mohou stát nástavby na panelových
domech. Berlínský bytový podnik Howoge dokončil pilotní projekt, jenž nejrozšířenější typ panelového
domu ve východním Německu navýšil o tři patra. Berlínská primátorka Franziska Giffeyová věří, že berlínský projekt by se mohl rozšířit do celého Německa. Podle studie Technické univerzity v Darmstadtu
by jen zvýšením panelových domů mohlo v Německu vzniknout až 1,5 milionu bytů.

Dělo se v ANB:

ANB se 11. října 2022 zúčastnila jednání pracovní skupiny ministra pro místní rozvoj Ivana Bartoše pro přípravu zákona o podpoře v bydlení.
Kulatý stůl bydlení pořádaný asociací se uskuteční dne 23.11.2022 od 15:30 ve známé funkcionalistické budově Domu Radost v Praze a má už svůj program. Vévodí mu témata: Promítnutí energetické krize a inflace do bydlení, chystané legislativní novinky, interpretace nejčerstvějších dat z trhu a debata o tom, co dělat, aby se v Česku stavělo více bytů.
ANB odeslala společné stanovisko ANB, OSMD a SON k problematice společných odečtů do Senátu, který se jím bude v nejbližší době zabývat. Prezidium ANB se na svém pravidelném jednání sešlo 11. října 2022. Z jednání vyplynulo, že se Asociace nájemního bydlení může těšit na další nové členy.
Zástupci ANB se ve středu 5.10.2022 zúčastnili zasedání expertní skupiny projektu Podpora sociálního bydlení MPSV, tentokrát na téma: Jak řešit dluhy na nájemném v sociálních bytech u uživatelů sociálního bydlení.
ANB si zachovává pozici pozorovatele v projektu “Nájem plus” od Sociologického ústavu Akademie věd ČR, který se chystá odstartovat 7. listopadu 2022. Autorům držíme palce.