Newsletter bydlení září 2023 - Asociace nájemního bydlení

Dobrý den,
září 2023 přineslo na trhu s bydlením několik nových trendů. Oživil se trh s hypotékami, jejichž úroky se přiblížily k psychologické hranici 6 %, ve velkých univerzitních městech se jako každý rok na začátku školního roku pro VŠ studenty objevil tlak na růst nájemného, meziročně poklesl objem výstavby a ČEZ očekávaně představil levnější elektřinu i plyn. Máte před sebou zářijový newsletter bydlení, který shrnuje to nejpodstatnější, co se za září 2023 na trhu s bydlením stalo.

Manažerské shrnutí

V zářijovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

Faktické dopady vládního konsolidačního balíčku do nákladů na bydlení.
Vývoj nájemného napříč Evropou a v Česku.
Staví se meziročně méně, hypotéky se začínají hýbat přívětivějším směrem.
Pokles cen energií na podzim 2023 a výhled pohybu cen do 2024.

Dopady vládního konsolidačního balíčku do bydlení

Z analýzy Asociace nájemního bydlení (ANB) vyplývá, že pokud bude konsolidační vládní balíček schválen v té podobě, jak je nyní navržen pro třetí čtení v PS PČR, zvýší náklady na bydlení v bytech s centrálním vytápěním zhruba o 2 tisíce korun ročně. Růst nákladů na bydlení přinese především zvýšení DPH u centrálního tepla a vodného a stočného z 10 % na 12 %, zvýšení sazby DPH u úklidových služeb vztahujících se na úklid společných prostor z 10 % na 21 % a zvýšení DPH u svozu komunálního odpadu z 15 % na 21 %. Ke změně DPH se přidá ještě vyšší daň z nemovitosti, kterou většina pronajímatelů promítne do výše nájemného. Asociace nájemního bydlení připravila v rámci analýzy také modelový příklad pro průměrný byt v ČR vytápěný centrálním zdrojem tepla o rozloze 60 m2.

Člen prezidia Asociace nájemního bydlení a generální ředitel společnosti Heimstaden Jan Rafaj tento modelový příklad komentuje následovně:

“Zvýšení nákladů na bydlení se bude pohybovat mezi 150–200 korunami měsíčně, a to není pro řadu obyvatel naší země málo. Z odborného pohledu se zvyšováním DPH, které se promítne do zvýšení nákladů na bydlení, nesouhlasíme. Podíváme-li se po Evropě, moc podobných příkladů nenajdeme. Na druhou stranu je férové říci, že DPH zase klesá třeba u potravin, takže je dost dobře možné, že z hlediska spotřebního koše domácností bude saldo vyrovnané. Také daň z nemovitosti mělo Česko nízkou a její růst je očekávaným a pochopitelným krokem. Každopádně nás mrzí, že se vláda v případě bydlení nebavila s odbornou veřejností před návrhem balíčku. Velmi pravděpodobně bychom našli
vhodnější řešení.”

V modelovém příkladu je započítán i poplatek za svoz tuhého komunálního odpadu (TKO), jenž je v každém z měst jiný. Částka za svoz komunálního odpadu je průměrem z 21 krajských a velkých okresních měst Česka, i proto je téměř jisté, že například Pražané sáhnou do peněženek ještě hlouběji. Stejně tak hodně variabilní bude zvýšení daně z nemovitosti, která vzroste přibližně 1,8x. Podle příkladu uvedeného v samotném návrhu konsolidačního balíčku to bude třeba v Brně zhruba o 600 Kč ročně víc a v Praze o 800 Kč víc. V menších městech bude ale zvýšení daně z nemovitosti nižší. Asociace nájemního bydlení naopak vítá, že se DPH snižuje u stavebních prací u bytů do 120 m2 z 15 % na 12 %. Podle developerů by tak mohla klesnout cena průměrně velkého pražského bytu až o 250 tisíc korun.

Vývoj nájemného v Evropě a v Česku

Nájmy napříč Evropskými zeměmi rostou. Kombinace vysokých cen nemovitostí, stále ještě vysokých úrokových sazeb a padajících reálných příjmů v evropských velkoměstech nahrává zájmu o nájemní bydlení, které stále i při svém růstu vychází lidem jako přijatelnější a pružnější varianta bydlení. Data Eurostatu (HICP – tržní nájemné) zveřejněná v září 2023 ukazují, že růst nájemného v posledních kvartálech v řadě zemí zrychluje. V Německu jsou nájmy v průměru o 7 % vyšší než v roce 2019, v Nizozemí nebo na severu Evropy je tento nárůst cca 10 %. Ve střední Evropě byl podle dat Eurostatu průměrný růst nájmů rychlejší a oproti roku 2019 jsou tak ceny nájmů v Česku zhruba o 19 % vyšší, v Polsku dokonce téměř o 40 %. Podle Financial Times vzrostly oproti roku 2021 nájmy v Berlíně nebo Londýně zhruba o 20 % a Lisabonu dokonce o 40 %.

Pokud bude tento trend přetrvávat, omezí to mladé lidi, kteří hledají možnosti svého osamostatnění a své první bydlení. V Evropě již je to v posledních letech patrné. Například v Irsku vzrostl podíl lidí ve věku 25-29 let žijících s rodiči ze 40 % v roce 2019 na aktuálních 68 %. Situace na trhu s bydlením se odráží také ve zvyklostech kupujících či nájemců. Zájem upírají tyto skupiny na malé a energeticky úsporné bydlení. Developeři na tuto situaci reagují nabídkou tzv. mikrobytů a objevují se i byty o velikosti okolo 20 m2, výjimkou nejsou ani rozměry bytu např. 10 m2. I takto “velký” byt v Praze vyjde na cca 2 mil. korun. Zájemci se dělí na dvě skupiny – ty, kteří hledají malé byty a ty, kteří se zajímají o byty s větší rozlohou, ale zase dávají důraz na udržitelnost a úsporné technologie. Na trhu s nemovitostmi nadále platí, že cenové i zájmové nůžky se rozevírají mezi energeticky úspornými či úspornějšími byty a těmi před rekonstrukcí či v méně atraktivní lokalitě. Průměrná cena nájmu letos mezičtvrtletně stoupla v průměru o 1,5 %, nejvýrazněji v Liberci o 3,5 %. Naopak ve Zlíně ceny nájmů o 3,5 % klesly a region Ústí nad Labem je s ohledem na nájmy stále nejlevnější lokalitou v Česku a nejvíce lidé za nájmy platí klasicky v Praze. I tak podle realitních kanceláří čekají na jeden byt v Praze i desítky zájemců. Kromě vysokých hypotečních úroků k tomu přispívá i rostoucí poptávka po bytech ze strany studentů a cizinců v Česku dlouhodobě pracujících. Makléřka z RE/MAX G8 Reality Tereza Vrzáková popsala pro ČT24 situaci na trhu takto:

„Čím menší byty, tím více zájemců, protože ti lidé volí v dnešní době levnější bydlení.”

Výstavba meziročně klesá, ale hypotéky se zotavují a ceny bytů porostou

Stavební produkce meziročně klesla o cca 2,1 % a podle údajů ČSÚ vydaných v září 2023 klesla v červenci meziměsíční stavební produkce o 3,8 % nižší. Stavební úřady vydaly meziročně o 9,1 % stavebních povolení méně a orientační hodnota těchto povolení vzrostla o 16,0 %. Meziročně bylo zahájeno o 8,6 % bytů více, dokončeno bylo o 4,9 % bytů více. V Praze vzrostly náklady na byty o 400 tisíc korun a staví se méně. Prim ve výstavbě přebírají Střední Čechy, výstavba pak stoupá také např. v Ústeckém kraji. Propad počtu rozestavěných bytů.

Z analýzy stavebnictví, kterou 6. září představili statistici ČSÚ vyplývá, že výstavba nových bytů v Praze pokračovala ve druhém čtvrtletí v sestupném trendu. Stavaři začali v Praze s výstavbou přibližně 500 bytů, což znamená propad o více než 53 % oproti druhému čtvrtletí 2022. Z komentářů ČSÚ dále plyne, že podobný počet rozestavěných bytů byl naposledy zaznamenán v 1. čtvrtletí 2018.

„V červenci v ČR v porovnání s loňskem vzrostl počet zahájených bytů, ale ne v hlavním městě. Nárůst jsme zaznamenali především ve Středočeském, ale též Ústeckém kraji.“

Petra Cuřínová, vedoucí oddělení statistiky stavebnictví a bytové výstavby ČSÚ

Vývoj hypoték
Hypotéky v Česku několik měsíců za sebou velmi pomalu zlevňují. Průměrná nabídková sazba úroků u hypoték klesla v září na 6,1 %. Podle údajů České bankovní asociace poskytly banky ve druhém prázdninovém měsíci hypoteční úvěry za 14 mld. korun. To je nejvíc od loňského června a oproti červenci 2023 je to čtvrtinový nárůst. Úrokové sazby u nových hypoték lehce klesají.

Zdroj: Peníze.cz, data: Swiss Life Hypoindex

“Za tímto nárůstem vidím hlavně to, že lidé si jednoduše zvykli na prostředí vyšších úrokových sazeb. V posledním roce řada domácností odkládala rozhodnutí pořídit si vlastní nemovitost. Lidé čekali, jak se
bude situace vyvíjet.”

Manažer Broker Consulting Lukáš Bendík komentuje situaci na hypotečním trhu

Někteří kupci ale stále váhají, zda čekat na další pokles hypoték nebo koupit nemovitost, aby předešli dalšímu růstu cen. Řešení se liší s ohledem na lokalitu, v Praze a mimo Prahu. V Praze je znatelné oživení trhu a odborníci se shodují, že ceny bytů budou stoupat. Mimo Prahu má lokalita na cenu rozhodující vliv.

Cena bytů
Poslední rok se průměrná cena nových bytů v Praze téměř nehýbe a drží se mírně nad sto padesáti tisíci korunami za metr. Developeři věří, že se cena brzy opět pohne nahoru. Podle dat ČSÚ ceny bytů v prvním čtvrtletí klesly o 3,2 %, ve druhém pak mezičtvrtletně o 2,6 %. Podle Michaely Tomáškové, výkonné ředitelky společnosti Central Group a dalších developerů se ceny brzy zase začnou hýbat směrem nahoru:

„Volných bytů na pražském trhu ubývá. A to jak tím, že se oživuje poptávka, tak také velká část bytů se překlápí do nájemního bydlení. A nepovolují se nové byty. Tempo povolování se nijak neurychlilo a nejsou žádné signály, že by se v příštím roce mělo urychlit. Byty začnou docházet. A tím, jak budou postupně klesat úrokové sazby, znovu se oživí poptávka a ceny začnou stoupat.“

Výstavba však roste ve Středních Čechách, mění se ale návyky. Lidé už nehledají pouze v dojezdových vzdálenostech od Prahy, jejich zorné pole hledání bydlení se rozšiřuje. Podle statistik bylo letos začátkem
roku nejvíce rozestavěných a dokončených bytů na Kladensku a Příbramsku. Pozitivně v oblasti výstavby podle statistiků vyznívá fakt, že v posledních týdnech stoupá počet projektů, připravených k předání klientům. Meziročně se v Praze jedná o cca třetinový nárůst. Komentář Petry Cuřínové, vedoucí oddělení statistiky stavebnictví a bytové výstavby ČSÚ:

„Dokončování se letos daří, bohužel klesá počet zahájených bytů. Po dvou letech začne pokles dokončených bytů.“

Podle statistiků také U bytových domů letos rostla délka výstavby. Uvidíme, zda půjde o dlouhodobější trend. Negativní trend představuje i klesající atraktivita stavařské branže a nedostatek řemeslníků. Tvrzení statistiků potvrzuje i Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva developerské společnosti Ekospol:

„Společně s drahými a nedostupnými hypotékami se snížila dostupnost vlastního bydlení tak zásadně, že na nový byt v Praze nedosáhla ani nadprůměrně vydělávající střední třída.”

Data z aktuální studie Sociologického ústavu Akademie věd ČR (AV ČR) a České spořitelny ukazují, že na pořízení bytu v Česku je nyní průměrně potřeba téměř 15 ročních platů. Z výzkumu plyne, že Pražané chtějí žít ve „svém“. Změnit se to ale v příštích měsících může ve prospěch nájemního bydlení. I za cenu toho, že nebudou bydlet přímo v Praze, ale například v bytově se rozvíjejících středních Čechách. Glosuje Miroslav Majer, odborník na hypoteční trh ze společnosti EO Hyponamiru.cz:

„Podle mě se budeme čím dál více přibližovat evropskému trendu nájemního bydlení i kvůli zvyšující se náročnosti získat vlastní bydlení.”

Ceny energií v září 2023 a očekávání pro rok 2024

Velcí dodavatelé energií nabízejí v posledních týdnech svým klientům levnější elektřinu a plyn. Mezi posledními oznámila zlevnění společnost ČEZ, která bude mít nové ceníky platné od 15.9.2023 a půjde s novou cenou u elektřiny o pětinu a u plynu o čtvrtinu níž pod vládní cenový strop. Celkově se očekává, že ceny energií budou na podzim dále klesat. Ale! 27.9.2023 vláda potvrdila, že od příštího roku přejde poplatek za obnovitelné zdroje (který aktuálně nižší částku za energie zvedne) opět na spotřebitele a zdraží i regulované služby. Částka 495 Kč /MWh bez DPH (599 Kč/MWh vč. DPH) ještě není potvrzena a do 31.12.2023 platí vládou zastropované ceny.

Například E.ON bude lidem bez fixace cen dodávat plyn o čtvrtinu levněji, než je současný vládní cenový strop, Innogy snížila ceny o 18 %. Moravské naftové doly snížily cenu elektřiny téměř o 25 % pod strop a plyn o 36 %. Pražská energetika jde u elektřiny níže o pětinu a u plynu o 30 %. I další vývoj cen vypadá s ohledem na ceny na burzách u kontraktů s dodávkou na příští roky v tuto chvíli optimisticky.

„Skutečně tyto ceny indikují, že k těm poklesům cen ještě bude docházet. A my to zohledňujeme ve fixovaných produktech. Dříve byla jejich cena na tři roky stejná, nyní je máme s klesající cenou, přesně jak to nakupujeme na burze.“

Tomáš Kadlec, ředitel ČEZ Prodej

Predikce vývoje cen na rok 2024
Výrazné zlevnění energií se příští rok konat nebude, přestože cena silové elektřiny postupně klesá. Návrat poplatků za obnovitelné zdroje (POZE) a poplatků za distribuci vykompenzuje zlevnění, ke kterému by jinak došlo díky poklesu neregulované složky ceny. Také podle Jiřího Matouška z Centropolu půjdou ceny energií ještě dále dolů, ovšem návrat na předkrizovou úroveň roku 2021 se podle něho očekávat nedá. Důvodem jsou hlavně drahé emisní povolenky v případě elektřiny, které tak velké zlevnění neumožňují.

„Já jsem spíš příznivcem toho, že by bylo správné rozložit cenový růst energií do více let. A když říkám do více let, tak mám na mysli třeba pět, aby si na to domácnosti mohly zvyknout, protože nesmíme zapomenout na to, že elektřina a zemní plyn jsou extrémně silnou součástí inflace, kterou dneska kolem sebe máme.“

Jiří Matoušek, Centropol

Střípky z trhu

Praha plánuje v letech 2022–2030 pronajímat lidem v bytové nouzi 3537 bytů.
EHS přes svůj startup Ownest nabízí model “rent to own”, kde klienti mohou bydlet v nájemním bytě s možností jeho odkupu v horizontu dvou let.
BrikkApp je nový agregátor nabídek investic do realitních projektů, který chce přinášet na jeden trh investiční možnosti z různých platforem a z různých zemí.
20.9.2023 se konal Summit stavebního rozvoje. Celý záznam můžete shlédnout zde: https://www.youtube.com/watch?v=XE3gSyH1a_g.
Blízkost zelených ploch má vliv na cenu nemovitostí, ta klesá se vzdáleností od zeleně. Lidé jsou ochotni platit více za nemovitosti se zelení a zahrada u domu může zvýšit hodnotu až o 20 %.
V Německu chybí až 700 tisíc bytů. Počet nových bytů se snížil o 27,8 % oproti 2022. Letos v červenci byla povolena výstavba 21 tisíc bytů, to je oproti loňsku třetinový pokles.
Trikaya zahájila stavbu nové čtvrti v Brně. Povolovací procesy trvaly 14 let, výstavba bude trvat cca šest let a první byty by měly být dostavěny v roce 2025.
Podle průzkumu Indexu prosperity a finančního zdraví nedokáže na konci měsíce ušetřit 50 % Čechů.
V Česku se bude stavět 6,8 mil. m2 průmyslových ploch, nejvíc v Karlovarském, Libereckém, Jihočeském a Ústeckém kraji.
Skupina Trigema přikoupila ke skiareálu Monínec také areál v Krkonoších.

Tabulka měsíce

Ceny nájmů v České republice se liší podle lokality. V Karlovarském kraji nájmy i zlevňují, na Vysočině nebo v Moravskoslezském kraji jsou oproti Praze i poloviční. Poptávku navyšuje a ceny ve velkých univerzitních městech ovlivňuje zájem studentů v období začátku akademického roku.

Dělo se v ANB

Byl stanoven termín na konání každoroční největší akce Asociace nájemního bydlení. Kulatý stůl bydlení 2023 se bude konat v úterý 21. listopadu v odpoledních hodinách v centru Prahy. Uložte si toto datum.
V úterý 12.9.2023 se sešlo prezidium Asociace nájemního bydlení. Mimo jiné projednalo plán marketingových a PR aktivit do konce roku, rozhodlo o účasti zástupců ANB na Dnech nájemního bydlení 26.10.2023 v Senátu PČR, zaevidovalo přihlášku dalšího zájemce o členství v ANB a také schválilo termín členské schůze na 21.11.2023.
Zástupci ANB se na přelomu srpna a září zúčastnili představení Zákona o podpoře v bydlení. V PSP ČR ho představovali ministři Marian Jurečka a Ivan Bartoš.
Vyslanci ANB se první zářijový týden setkali se zástupci MMR, se kterými diskutovali ty nejdůležitější změny, které MMR ve vztahu k bydlení chystá. Další setkání, tentokrát i za účasti odborníků z ministerstva spravedlnosti proběhne v říjnu.
Asociace zveřejnila další díl svého podcastu V Nájmu, ve kterém se člen prezidia Jan Rafaj zamýšlí nad dopady konsolidačního balíčku do bydlení a vysvětluje odborný postoj Asociace k chystaným změnám: celý díl podcastu najdete tady: https://www.asociacenajemnihobydleni.cz/aktuality/podcast-v-najmu-dil-4.
Člen prezidia ANB Aleš Gongol vystoupil za Asociaci na konferenci České stavebnictví 2023 v rámci veletrhu FOR ARCH.