Newsletter bydlení březen 2024 - Asociace nájemního bydlení

Dobrý den,

v březnu se na trhu s bydlením především hodně analyzovalo. Asociace nájemního bydlení analyzovala úroveň digitalizace nájemního vztahu, Deloitte vzestup cen bytů ve 4Q 2023, Hospodářské noviny výši nájmů, ARTN vývoj cen bytů 2024, ČSÚ výdaje spojené s bydlením atd. Tak pojďme rovnou na to.

Manažerské shrnutí

V březnovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

První analýza k digitalizaci nájemních vztahů.
Březnová data ČSÚ potvrzují predikci ANB – výdaje na bydlení rychle rostou.
Analytici v březnu odhadovali vývoj nájemného pro rok 2024.
Vývoj cen bytů a poskytnutých hypoték.

Digitalizace nájemních vztahů

V březnu 2024 přinesla Asociace nájemního bydlení první analýzu, která popisuje míru digitalizace nájemních vztahů a také hodnotí podporu státu. Z dotazníkového šetření vyplynulo, že polovina velkých pronajímatelů již nabízí možnost elektronického podpisu k uzavření nájemní smlouvy. Necelých 38 % z nich tuto možnost zvažuje.

„V digitalizaci nájemního vztahu vidíme budoucnost. Ocenili bychom, kdyby nás v této oblasti stát více podporoval a pomohl zdokonalit legislativu.”

Jan Rafaj, člen prezidia Asociace nájemního bydlení

Hlavním důvodem k digitalizaci nájemního vztahu je pro velké institucionální pronajímatele v Česku především časová úspora následovaná snahou o větší komfort pro zákazníky.

„Digitalizace nájemního vztahu šetří čas i náklady na obou stranách a je šetrnější k přírodě. Lidově řečeno, je to několik much jednou ranou.”

Jan Rafaj

Hlavní motivace institucionálních pronajímatelů k digitalizaci nájemního vztahu (institucionální pronajímatelé):

Od prosince 2023 zavedla možnost digitálního podpisu nájemních dokumentů společnost Heimstaden. Cílem digitalizace je, aby většina komunikace postupně probíhala pouze v bezpapírové podobě a on-line. Obě strany dokument mohou podepsat prostřednictvím bankovní identity Bank ID. Tu může používat každý, kdo má účet a využívá internetové bankovnictví. Tímto krokem chce Heimstaden šetřit nejen čas svých nájemců, ale minimalizací papírové komunikace také životní prostředí.

„Úspora času na obou stranách je jasná. Ale i příznivý dopad na přírodu není zanedbatelný. Spočítali jsme, že tímto krokem ušetříme zhruba půl milionu listů papíru, což představuje asi 48 vzrostlých stromů a společná uhlíková stopa nás a nájemníků klesne ročně o 9 tun CO2.”

Kateřina Piechowicz, mluvčí Heimstaden s.r.o.

Jako nejefektivnější označují institucionální pronajímatelé komunikaci elektronickou (50 %), následně telefonickou komunikací (25 %) a osobní komunikací (25 %). Zhruba polovina z nich nabízí na internetu svým nájemníkům zákaznické účty, ve kterých mají všechny potřebné dokumenty a vyúčtování. Míru podpory státu v oblasti digitalizace nájemního vztahu nehodnotí institucionální pronajímatelé příliš dobře. Pokud by podporu státu měli oznámkovat jako ve škole, dostal by stát průměrně známku 3,75, tedy „za čtyři”.

Digitalizovat začínají i drobní majitelé investičních bytů

Podobné dotazníkové šetření jako mezi členy ANB zrealizovala Asociace nájemního bydlení i mezi několika stovkami členů Platformy individuálních pronajímatelů investičních bytů. Výsledky ukázaly, že drobní majitelé investičních bytů zatím elektronické podpisy nájemních dokumentů nepoužívají, ale i tato skupina se o digitalizaci především v komunikaci se svými nájemníky snaží. Nejoblíbenější metodou, jak drobní pronajímatelé bytů komunikují se svými nájemníky, je stále telefonování. To využívá až 92,3 % drobných pronajímatelů. Více než padesát procent pronajímatelů pak v běžné komunikaci uznává za regulérní komunikační způsob platformy typu WhatsApp či Messenger. Necelých osm procent je příznivcem staré školy a stále se drží osobního kontaktu s nájemníky.

Jaký typ komunikace s nájemníkem považujete za nejefektivnější?

V případě, že však dochází k zahájení nebo ukončení nájemního vztahu, zde drobní pronajímatelé vyžadují mít originál v písemné formě „na papíru“ (více než 46 %). Zhruba třetině drobných pronajímatelů stačí k ukončení podepsaný a naskenovaný dokument poslaný e-mailem. Ověřený podpis na dokumentu pak vyžaduje jen necelých 8 % dotázaných. Drtivá většina dotázaných drobných pronajímatelů by přivítala, kdyby do budoucna se stala cestou, jak podepisovat nájemní smlouvy a další nájemní dokumenty, například právě BANK ID. Stejně jako u institucionálních pronajímatelů by hlavní motivací zavedení elektronického podpisu nájemních dokumentů byla časová úspora.

Jaká by pro vás byla motivace větší digitalizace nájemního vztahu či při komunikaci kolem něj? (drobní pronajímatelé):

I drobní pronajímatelé bytů jsou vůči podpoře státu pro digitalizaci nájemního vztahu kritičtí. Dokonce tak, že průměrně tuto aktivitu státu oznámkovali školní známkou 5, tedy nedostatečnou.

„Ukazuje se, že ať malí nebo velcí pronajímatelé chtějí nájemní vztah digitalizovat, ale chtějí, aby jim stát více pomohl, aby vytvořil lepší podmínky pro tuto jejich snahu. Zatím se digitalizace tak nějak posunuje samospádem, jak se vyvíjejí technologie, než že by ji stát vyloženě podporoval. Budeme rádi, když se o tom budeme moci začít bavit s partnery na vládní úrovni.”

Jan Rafaj, člen prezidia ANB

Růst nákladů na bydlení

Podle údajů Českého statistického úřadu vzrostly v průběhu loňského roku výdaje na bydlení u průměrné české domácnosti meziročně o 21,7 %. Podíl se proti předchozímu roku zvedl o necelých 15 %. Za nárůstem vydané sumy a podílu je zdražení energií, vody i nájmů. Ceny plynu se podle statistiků meziročně zvedly zhruba o 44 %. Elektřina zdražila o 26 % a vodné a stočné o 12 %. Nájemné vzrostlo asi o 6 %. Nájemné se na růstu výdajů spojených s bydlením podílí nejméně.

„Celkové výdaje domácností za bydlení na jaře 2023 činily v průměru 8299 korun měsíčně. Oproti předchozímu roku to představuje nárůst o 21,7 procenta. Ten byl způsoben hlavně zvýšením výdajů za energie. Nejvíce přitom vzrostly výdaje za plyn, a to téměř o polovinu, výdaje za elektřinu pak zhruba o čtvrtinu.“

Simona Měřinská, oddělení sociálních šetření ČSÚ

Trend potvrzuje odhady Asociace nájemního bydlení, která růst nákladů na bydlení předpovídá i pro rok 2024.

Celou predikci ANB pro trh s bydlením v roce 2024 najdete na webu ANB – zde.

Vývoj nájemného v roce 2024 pohledem expertů

Hospodářské noviny přinesly v březnu analytický text, který se pomocí odhadů expertů snaží podloženě predikovat vývoj nájmů v roce 2024. Podle expertů je dobře čitelný a pochopitelný nadprůměrný růst nájmů v letech 2022 a 2023, kdy nájemné rostlo více než v letech předešlých především vinou vysoké inflace a také velkého zájmu o byty a nízké výstavby. Podrobnější analýza Deloitte ukázala, že tempa změn výše nájemného se u relativně levnějších a relativně dražších bytů výrazně nelišila.

“Dvouciferný nárůst nájemného se letos očekávat nedá, stejně jako i nadále bude vlastnické bydlení výrazně nákladově dražší než nájemní. Nelze čekat ale ani další zlepšování dostupnosti, tedy pokles reálných cen.”

Julie Hrstková, komentátorka HN

Výše uvedená citace shrnuje názory expertů, kteří se domnívají, že nájmy nahoru nepustí kombinace relativně nízké inflace a konkurenčního prostředí. Tuto kombinaci nepoškodí jakákoliv regulace státu. Vývoji růstu nájmů se věnovaly v březnu i Události ČT, kde prezentovala vlastní analytický pohled i Asociace nájemního bydlení:

Kliknutím na obrázek můžete shlédnout reportáž ČT (také zde)

Vývoj cen bytů

České banky a stavební spořitelny poskytly za únor 2024 hypoteční úvěry ve výši 15,8 miliardy korun. Je to proti lednu nárůst o 21 %. Meziročně jde o dvojnásobek. Úrokové sazby nových úvěrů klesly z lednových 5,54 % na únorových 5,36 %. Jedná se o nejnižší hodnotu od června 2022. Uvedené informace čerpají ze statistik České bankovní asociace Hypomonitor, která je zveřejnila v březnu 2024.

Snížení hypotečních sazeb o jeden procentní bod znamená pro průměrnou velikost hypotéky snížení měsíční splátky o zhruba 1500 až 2000 korun.

Ve 4. čtvrtletí loňského roku došlo na bytovém trhu v krajských městech k mezikvartálnímu růstu průměrné ceny bytů o 6,9 %. To jsou zase čerstvá data od společnosti Deloitte. Česká národní banka predikuje pro letošek růst cen bytů o 5 % a omezení marketingových bonusů od developerů. V pěti krajských městech ceny bytů stále klesají, ale protože v ostatních krajích ceny rostou nebo stagnují, Česko jako celek vykazuje růst cen bytů. Zmíněné faktory ovšem ke konci loňského roku postupně odeznívaly a poptávka po bytech se díky tomu začala zvyšovat. A to se promítlo i do cen bytů. Petr Hána, expert na nemovitostní trh v Deloitte, situaci komentuje takto:

„Trend poklesu, který před více než rokem odstartovala vysoká inflace i růst cen energií, zvyšování úrokových sazeb i cen stavebních prací, je u konce. Vývoj cen a rezidenční trh ve čtvrtém kvartálu ovlivnila i skutečnost, že do katastru byly zapsány transakce nových bytů zakoupených v době největšího ‚covidového‘ boomu nákupu nemovitostí.“

Ceny bytů mezi 3Q a 4Q 2023 nejvíce vzrostly v Hradci Králové a to o 16,4 %. K růstu došlo také v Plzni, Ústí nad Labem a Karlových Varech. Naopak v Liberci průměrná cena bytů klesla o 11,6 %. Ceny nemovitostí klesají i na Vysočině, v jižních Čechách, na Zlínsku a na Ostravsku. V Praze vzrostla průměrná cena bytu o 6,5 % na 121 700 korun za metr čtvereční. V Brně průměrná cena skutečných cen bytů poprvé prolomila statisícovou hranici. Petr Hána z Deloitte pokračuje:

„V souvislosti s dalším snižováním úrokových sazeb v prvním čtvrtletí letošního roku očekávám, že vývoj na realitním trhu bude pokračovat v duchu vyšší poptávky.“

Optimismus ovládl i průzkum Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) TREND REPORT 2024. Oslovení odborníci si myslí, že byty se budou letos díky levnějšímu financování prodávat více, což povede k růstu cen v řádech jednotek procent ročně. Pokles cen rezidenčních nemovitostí se tedy zřejmě plošně zastavil. Martin Vašek, generální ředitel ČSOB Hypoteční banky a ČSOB stavební spořitelny, říká:

„V roce 2023 jsme měli výrazně lepší druhou polovinu roku, co se týče hypotečních úvěrů. Je vidět, že odložená poptávka začala sílit.“

Celý TREND REPORT 2024 od Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí najdete zde:

Střípky z trhu

Jak vnímá vývoj nájemního bydlení za posledních 10 let jeden z největších hráčů na trhu s rezidenčním bydlením v Evropě společnost Heimstaden: Stanislav Kubáček v Grinitalks.
Ministerstva odmítla stavebníky navrhované dotování hypoték kvůli vysokým nákladům a klesajícím úrokovým sazbám.
Lidé v insolvencích dluží bytovým družstvům a SVJ před 560 mil. Kč. Celkově dluží přes 600 000 dlužníků 750 mld. Kč, které nesplácí.
Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS) zrušil začátkem března už podruhé výběr dodavatele informačního systému, klíčové součásti celé digitalizace.
Meziroční inflace klesla od loňského února (16,7 %) na aktuální 2 %. Poprvé od konce roku 2018.
Vláda plánuje bezúplatné převody státních pozemků na obce pro výstavbu dostupných nájemních bytů. V plánu je i spolupráce s Evropskou investiční bankou a podpora ze státního fondu investic.
Hospodářské noviny se zabývaly výhodností investic do nemovitostí napříč Českem.

Graf měsíce

Retailovým fondům se v roce 2023 dařilo. Březnová čísla ukazují, že většina z nich měla výnosy kolem 5-7 %. Šest fondů porazilo inflaci. Nejvyšší zhodnocení zaznamenal MINT I. rezidenční fond s výsledkem 8,04 %. Gratulujeme MINTu k parádnímu výsledku.

Máte investiční byt? Přidejte se k nám!

Platforma individuálních pronajímatelů (PIP) založená Asociací nájemního bydlení nabízí svým členům na tři desítky průběžně aktualizovaných právních dokumentů, praktické rady, tipy nebo poradenství v daňových záležitostech. Členství v Platformě individuálních pronajímatelů (PIP) založené Asociací nájemního bydlení (ANB) je zdarma.

Sledujte ANB na sociálních sítích:

TWITTER: https://twitter.com/ANB_CZE

LINKEDIN: https://www.linkedin.com/company/93328290/admin/feed/posts/

Dělo se v ANB

V březnu jsme připravovali program zasedání prezidia ANB, které se koná v úterý 9. 4. 2024.
Zástupci ANB Tomáš Kašpar a Jakub Vysocký se zúčastnili společně s Petrem Paličkou (Country
Managing Director pro Českou republiku společnosti Penta Real Estate) natáčení TVize na téma aktuálního stavu nájemního trhu v České republice.
Asociace nájemního bydlení pokračuje v Iniciativě Férový inzerát. V pondělí 18. 3. 2024 jsme se na
půdě MMR setkali se zástupci inzertního portálu S Reality a zástupci MMR, abychom projednali vzájemný pohled na kultivaci nájemních inzerátů.
Zástupci Asociace nájemního bydlení se chystají na jednání vyvolané MMR, jehož
obsahem budou možné právní úpravy v oblasti nájemního bydlení. Jednání se uskuteční ve středu 24. 4. 2024.
ANB v průběhu března dostala další žádosti o přijetí do asociace. O nových členech bude
rozhodovat nejbližší členská schůze ANB.