Newsletter bydlení duben 2024

Dobrý den,
duben na trhu s bydlením nepřekvapil, ale přinesl zajímavé novinky. Deloitte vydala nový Rent i Real index, MMR představilo Portál stavebníka a potvrdilo se, že banky a developeři jsou definitivně dalšími velkými hráči na trhu s nájemním bydlením.

Manažerské shrnutí

V dubnovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

1. Ceny bytů rostou a porostou dál, nájmy rostou jen velmi málo nebo stagnují.
2. Počty prodaných bytů navzdory rostoucí ceně stoupají.
3. Banky a developeři na trhu s nájemním bydlením jsou stále aktivnější.
4. MMR představuje Portál stavebníka a co na to odborníci?

---

Shrnutí vývoje cen nemovitostí a nájmů

Podle aktuálního Real Indexu za čtvrté čtvrtletí 2023, který společnost Deloitte vydala v březnu, zamířily ceny bytů po čtyřech předchozích kvartálech poklesu opět vzhůru. Stouply skokově o 6,9 %.

Průměrná cena prodávaných bytů v Česku podle Deloitte dosáhla 95 500 korun za metr čtvereční, a byla tedy koncem loňského roku vyšší než v době před covidem. Ti, kteří si chtěli loni pořídit byt o rozloze 90 m2, potřebovali 14,9 ročních platů, nejvíc v EU. S počtem 408 bytů na tisíc obyvatel patříme v EU až na 24. příčku. České domácnosti vydávají na bydlení v průměru 28 % příjmů, což nás v EU řadí na 23. místo. Podle Deloitte vzrostly mezi lety 2014 a 2022 průměrné prodejní ceny nemovitostí v Praze a krajských městech o 144 % a nabídkové ceny nájemního bydlení o 80 %.

Rostoucí ceny bytů nejdou ale ruku v ruce s růstem nájemného. Nájemné roste opravdu jen málo. Průměrná cena za metr čtvereční dosáhla 295 korun, což je nárůst o jedno procento oproti předchozímu čtvrtletí a o 6,5 % meziročně. Nejdražší nájmy jsou v Praze, kde byt stojí v průměru 400 korun za metr čtvereční, zatímco nejlevnější jsou v Ústí nad Labem.

„Mírná korekce na konci loňského roku byla jen krátkodobým jevem, nájmy opět rostou a myslím si, že v příštích měsících to nebude jinak.“

Petr Hána, ředitel oddělení nemovitostí a stavebnictví, Deloitte

Nejvíce za poslední čtvrtletí podle Deloitte vzrostly ceny nájmů v Olomouci – 267 korun za metr čtvereční. Pomalu sahají na paty cenám ve Středočeském kraji. Olomouc podražila nejvíc také v meziročním srovnání, o více než 11 %. Výstavba nestíhá uspokojovat poptávku. Dvouciferně rostly nájmy během posledního roku i v Plzni a v Pardubicích. Brno je co do výše nájmů v závěsu hned za Prahou. Nejvýše za loňský rok zde byly nájmy během třetího čtvrtletí, kdy přesahovaly 350 korun za metr čtvereční, pak cca o desetinu klesly.

Počty prodaných bytů navzdory zvyšující se ceně rostou

V Brně se prodalo během prvních tří měsíců letošního roku 246 bytů v novostavbách. To je v kvartálních počtech nejvíce od počátku války na Ukrajině v roce 2022. Na začátku covidové pandemie se nové byty prodávaly za zhruba 85 tisíc korun za metr čtvereční, koncem roku 2021 se průměrné ceny vyhouply až na 124 tisíc korun za metr čtvereční. Tak se drží doteď. Dalibor Lamka, šéf společnosti Trikaya, situaci komentuje:

„Zlevnění hypoték vyhnalo lidem z hlavy inflační obavy a realitní trh se na Brněnsku po dvouleté stagnaci otočil strmě vzhůru. Za první letošní čtvrtletí se v Brně prodal dvojnásobek novostaveb oproti loňskému kvartálnímu průměru. Zlepšující se nákupní sentiment je podložen důvěrou v to, že zlevňování hypoték bude pokračovat. Trend stagnujících nabídkových cen se už zřejmě obrací, protože na konci března atakovaly ceny 128 tisíc za metr čtvereční, což je nárůst asi o dvě až tři procenta.“

Průměrná hypoteční sazba se aktuálně pohybuje kolem 5,50 %. Podle ekonoma Víta Hradila je důležitá také spotřebitelská důvěra, která vyrostla na nejvyšší hodnotu od října 2021.

„Obě tyto proměnné se navíc s největší pravděpodobností budou zlepšovat i v nadcházejících měsících. Tato obnovená poptávka se bude střetávat s nabídkou omezenou nedávným ochlazením stavební aktivity, což podle nás ve zbytku letošního roku způsobí odraz cen bytů směrem vzhůru.“

Rostoucí poptávku po nových nemovitostech zaznamenávali odborníci už v loňském roce. Trend pokračuje i letos. Prodeje nedosahují čísel před covidem, ale růst je patrný. Tomu nasvědčuje i objem nově poskytovaných hypoték, který od března 2023 do února 2024 dosáhl 136 miliard korun, bezmála 8% meziročního nárůstu.

„I v JRD pozorujeme letos výrazné oživení prodejů. V porovnání se závěrem roku 2023 jsme v prvním kvartále letošního roku zaznamenali 80% nárůst zájmu o naše prodávané projekty. U některých projektů došlo dokonce ke 100% nárůstu prodejů. Velmi pozitivní je také zvyšující se relevance poptávek ze strany zájemců o vlastní bydlení. V roce 2023 došlo k nákupu nemovitosti u každého 11. poptávajícího zájemce. Letos je to průměrně každý osmý, u některých našich projektů dokonce každý čtvrtý zájemce.“

Pavel Krumpár, obchodní ředitel JRD

Doporučení odborníků a expertů na trhu s bydlením zní: S nákupem nemovitosti se v aktuální době čekat nevyplatí. Z dosavadního vývoje cen nemovitostí je zřejmé, že ceny, a to zejména na primárním trhu s nemovitostmi, klesat nebudou, ba naopak, porostou.

Noví hráči v nájemním bydlení: banky a developeři

Do oblasti nájemního bydlení stále více vstupují banky a developeři. Nejvíce zřejmě Česká spořitelna a Kooperativa. Aktuálně dceřiná společnost ČS Dostupné bydlení investuje do výstavby nájemních bytů ve Žďáru nad Sázavou, v Praze pak Česká spořitelna a Kooperativa kupují byty na Opatově. Pro Kooperativu je to první projekt dostupného bydlení. Dceřiná společnost České spořitelny má další podobný projekt ještě v pražském Proseku.

„Z konzultací s městskou částí Praha 11 jednoznačně vyplynulo, že projekt Opatov II může naplnit potřeby městské části v oblasti zajištění dostupného nájemního bydlení pro potřebné profese. To bylo hlavním impulsem, proč jsme se rozhodli do tohoto projektu vstoupit jako investor.“

Marek Blaha, předseda představenstva dceřiné společnosti České spořitelny

Více než tři sta bytů si společnost Dostupné bydlení rozdělí s Kooperativou rovným dílem. V Česku jde o jeden z prvních projektů takové spolupráce. Mateřské společnosti těchto finančních domů – Erste Group Bank a Vienna Insurance Group – na takových projektech dostupného bydlení dlouhodobě spolupracují v Rakousku. Byty obecně budou určeny zejména pro zdravotníky, záchranáře nebo učitele v dané lokalitě. Například zmíněná společnost Dostupné bydlení České spořitelny chce byty nabízet zaměstnancům Thomayerovy nemocnice a Vinohradské nemocnice. Výše nájemného má být v těchto bytech zvýhodněné oproti tržním cenám obvyklým v dané oblasti. Motivací České spořitelny k novému přístupu je rostoucí nedostupnost vlastnického bydlení, jež dosáhla bodu, kdy oslabuje prosperitu Česka. ČS zahájila proces obesláním 140 starostů s návrhem setkání na téma výstavby bytů. Odpovědělo jich 65, s nimi se pak zástupci ČS sešli. Z jednání vyplynulo, že pouze pět starostů má na stole hotové projekty na výstavbu bytů.

„Zjistili, že největšími problémy jsou dotace na přípravu projektů a zvýhodněné finanční nástroje na jejich výstavbu.“

Marek Blaha, Dostupné bydlení České spořitelny

Společnost Dostupné bydlení proto ve Žďáru nad Sázavou přistoupila k neobvyklému kroku. K nákupu celého projektu s tím, že sama zajistí výstavbu 34 bytů za 180 milionů korun. Město bude mít 50 let právo regulovat nájemné a udržovat ho 10-20 % pod tržním průměrem stejné kvality bytů.

„V 80 % byty dostanou vybrané profese, tedy pracovníci integrovaného záchranného systému, učitelé, zdravotníci, případně pracovníci v sociálních či veřejných službách.“

Martin Mrkos, starosta Žďáru nad Sázavou, pro HN

Společnost Dostupné bydlení záhy změnila projekt z důvodů nedostupnosti a vysoké ceně stavebních materiálů. To by způsobilo značné prodloužení termínu dokončení celého projektu. Nově zvoleným způsobem výstavby se stala dřevostavba. Ta je sice dražší než klasická stavba, dodací lhůta je však o rok kratší. To zkrátí výstavbu a umožní dřívější nastěhování nájemníků a tím i dřívější zisky z nájmu.

„Jsme v luxusní pozici, kdy si investor vybírá 50 let regulované nájemné, ale my vybíráme nájemníky. Když postavíme něco lepšího, tak tam jsou sice vyšší náklady, ale region se může rozvíjet.”

Martin Mrkos, starosta Žďáru

Popsaný model úspěšně funguje ve Vídni, domovském městě Erste Group, mateřské společnosti České spořitelny. Zda se tento trend v Česku rozšíří, zůstává zatím otázkou. Každopádně Česká spořitelna je v tomto směru průkopníkem. Podle předsedkyně Sdružení místních samospráv Elišky Olšákové má málokterá obec dost peněz na výstavbu nových bytů vlastními silami. Podobný model výstavby by je tedy mohl motivovat.

Digitalizace stavebního řízení a Portál stavebníka

Ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš představil na dubnovém Stavebním veletrhu v Brně Portál stavebníka. Cílem je zrychlení a transparentnost stavebních řízení. Lidé budou moci sledovat aktuální stav stavebních řízení a vidět odpovědi zúčastněných orgánů. Pro úředníky pak MMR vyvíjí Informační systém stavebního řízení. Obě tyto aplikace mají být propojené.

„Díky digitalizaci bude možné veškerá povolení, vyjádření a dokumentaci dostat online. Všechny dotčené orgány a stavební úřady a stavebníci budou pracovat a komunikovat v propojených systémech. Budete přesně vědět, v jaké fázi vaše žádost je, kdo se už vyjádřil, kde se případně zasekla.”

Ivan Bartoš, ministr pro místní rozvoj

Během května se má Portál stavebníka začít testovat, začátkem července je naplánované jeho ostré spuštění. Informační systém stavebního řízení je už nyní ve zkušebním provozu, ve druhé polovině května mají započít školení pro úředníky. Ministerstvo pro místní rozvoj na digitalizaci vynaloží 650 milionů korun na pořízení systémů, hardwarového vybavení i třeba úložiště dokumentů.

Výběrové řízení na dodavatele systému bylo ale už dvakrát zrušeno. To ale není jediná vada na kráse Portálu stavebníka. Ze stran nejen developerských společností, například z úst Marcela Sourala, šéfa Trigemy, zní hlasy pochyb a nedůvěry stran přípravy a funkčnosti systému.

„My na digitalizaci čekáme. Bylo nám slibováno, že to bude jedno razítko, jedno řízení, jeden rok. Myslím si, že ani jedno se nesplní. Nicméně pořád čekáme a věříme, že se něco zlepší. Ale zatím všechny signály nasvědčují, že tomu tak nebude.“

Problémem je pro developerské firmy také absence průvodní dokumentace a poradních pilířů, jak se mají developeři a další články stavebního řízení připravit. K tomuto pokračuje Marcel Soural z Trigemy:

„Stále nemáme k dispozici prováděcí předpisy. Takže my ani nevíme, jak máme pro to řízení připravit projektovou dokumentaci. Nevíme, v jakém rozsahu. Nevíme, co od nás bude ten úřad potřebovat, v jakých formátech.”

Pochybnosti zveřejnila i Hospodářská komora. Podle jejího prezidenta Zdeňka Zajíčka jsou velké nejasnosti i v připravovaných vyhláškách k portálu. Skeptický je také prezident Nejvyššího kontrolního úřadu Miloslav Kala, podle něj je nedůvěra ke včasnému zavedení digitálního řízení na místě.

Střípky z trhu:

• Do roku 2050 mají být všechny budovy v EU bezemisní. Aby Česko limity dodrželo, rychlost renovací se musí ztrojnásobit.
• Bytová družstva trápí vymahatelnost dluhů, říká v podcastu Agenda Jan Vysloužil, předseda Svazu českých a moravských bytových družstev.
• Sociolog Martin Lux tvrdí, že na českém trhu je vysoký počet prázdných bytů a doporučuje prázdné byty zdanit.
• Počet zahájených bytů byl v roce 2023 nižší o 15,5 % ve srovnání s rokem 2022, a o 20,6 % nižší oproti roku 2021.
• Tuzemské stavebnictví v únoru meziročně vzrostlo o 3,6 %, nejvýrazněji od května 2022 díky financování z veřejných rozpočtů.
• Meziročně spotřebitelské ceny v dubnu vzrostly o 2,9 %, což bylo o 0,9 % více než v březnu.
• Mint Investments má ambiciózní plány pro rozvoj rezidenčního bydlení. Plánuje zdvojnásobit hodnotu Mint rezidenčního fondu a do deseti let mít 10 tisíc bytů.
• Nápad na dotované hypotéky získal podporu od České spořitelny a Moneta Money Bank, které se shodly na potřebě státní podpory a snížení úrokových sazeb.
• Finanční server Finsider přináší statistiky z realitního trhu v České republice za měsíc březen 2024.
• Dřevostavby by mohly do roku 2035 tvořit až čtvrtinu nových budov v Česku.

Graf měsíce

Nájemní bydlení zůstává stále čistě ekonomicky výhodnější než to vlastnické. Ukazuje to srovnávací analýza vývoje cen v prvním čtvrtletí 2024 provedená ANB. Největší rozdíl v cenách za nájemní a vlastnické bydlení byl v období od července do září 2022. Tehdy rozdíl mezi splátkou hypotéky na průměrný byt o rozloze 52,6 m čtverečních a průměrným nájmem u stejně velkého bytu byl přes 10 tisíc korun. V současnosti je rozdíl podle metodiky výpočtu Asociace nájemního bydlení 7604 Kč. Viceprezident ANB Jakub Vysocký situaci komentuje takto:

„Průměrná měsíční splátka hypotéky na průměrný byt je v současné době 1,5x vyšší než průměrný měsíční nájem. To je stále poměrně značný rozdíl a zdá se, že tento rozdíl nebude klesat stejně rychle, jako klesají úrokové sazby. Ceny bytů se totiž odrazily od svého dna, byty zdražují, a to drží rozdíl v ekonomické výhodnosti nájemního bydlení proti vlastnickému stále hodně vysoko.”

Máte investiční byt? Přidejte se k nám

Platforma individuálních pronajímatelů (PIP) založená Asociací nájemního bydlení nabízí svým členům na tři desítky průběžně aktualizovaných právních dokumentů, praktické rady, tipy nebo poradenství v daňových záležitostech. Členství v Platformě individuálních pronajímatelů (PIP) založené Asociací nájemního bydlení (ANB) je zdarma.

Sledujte Asociaci nájemního bydlení na sociálních sítích:

TWITTER: https://twitter.com/ANB_CZE

LINKEDIN: https://www.linkedin.com/company/93328290/admin/feed/posts/

Dělo se v ANB:

• Zástupci ANB se zúčastnili workshopu Sociologického ústavu AV ČR “Chci žít v nájmu”. Za ANB prezentoval stanoviska Stan Kubáček a mluvil mimo jiné o tom, že zákaz řetězení krátkodobých
  smluv nic neřeší.
• 9. dubna se sešlo prezidium ANB a probralo mimo jiné stanovisko ANB k některým nápadům vztahujícím se k nájemnímu bydlení, které se objevily v uplynulé době na trhu. Také schválilo změnu stanov. Další jednání prezidia je plánované na 14.5.2024 v Praze.
• Zástupci ANB Jakub Vysocký a Zuzana Chudoba absolvovali další kolo jednání v rámci iniciativy Férový inzerát se zástupci inzertního serveru SReality a zástupci MMR.
• Zveřejnili jsme další díl podcastu V Nájmu, tentokrát na téma Digitalizace nájemního vztahu. Všechny díly podcastu najdete ZDE.
• Viceprezidenti ANB Tomáš Kašpar a Jakub Vysocký se zúčastnili natáčení pořadu TVize na téma nájemního bydlení společně s generální ředitelem Penta Real Estate Petrem Paličkou, celý díl najdete ZDE.