Newsletter bydlení srpen 2024 - Asociace nájemního bydlení

Druhý prázdninový měsíc byl na trhu s bydlením opět plný debat o fungování digitalizace stavebního
řízení. ANB přišla s novými počty neplatičů nájemného a čím dál tím víc se mluví o církvi jako o silném
hráči na poli nájemního bydlení. Pojďme rychle na přehled toho nejdůležitějšího, co srpen 2024 přinesl.

Manažerské shrnutí

V srpnovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

Vývoj na trhu s bydlením.
Čtvrtletní analýza ANB k vývoji s neplatiči nájemného.
Jak se posouvá debata okolo digitalizace stavebního řízení?
Velký hráč na trhu s nájemním bydlením – s církví je nutné počítat.

Vývoj na trhu s bydlením
Podle srpnových dat Valuo.cz se ceny pronájmů meziročně zvedly o 4,5 %. Největší nárůst zájmu zaznamenaly malé byty ve velmi dobrém stavu. Z pohledu regionů pronájmy nejvíce zdražily v Praze a Zlínském kraji. Mimo cen pronájmů vzrostly za poslední tři měsíce také ceny bytů o 1,8 % a ceny rodinných domů o 1,5 %. Ty ale v celkovém meziročním srovnání zlevnily. Zájem o nemovitosti, minimálně o jejich výběr, se podle dat portálu Sreality za letošní pololetí meziročně zvýšil.

“Počet vyhledávání meziročně vzrostl přibližně o 2,2 %. Nárůst byl přitom tažen zejména zvýšeným nájmem o byty, u kterých jsme zaznamenali růst o 4,6 %. Zájem o domy meziročně stagnoval. Z hlediska počtu zobrazení inzerátů můžeme mluvit o meziročním nárůstu přibližně o 7,4 %.”

Pavel Chmelík, Datový analytik Sreality.cz

Ceny secondhandových nemovitostí rostou meziročně pomaleji, než se koncem loňského roku čekalo. Podle dat Bezrealitky.cz se ceny bytů a rodinných domů ve většině regionů během druhého čtvrtletí propadly. Hlavními příčinami je v mnoha případech stále nedostupnost hypoték a vyčkávání původního stavu, tedy před rekonstrukcí. Data serveru Bezrealitky říkají, že u rodinných domů se průměrná cenová hladina napříč Českem snížila o 2 %. Dolů šly i ceny bytů. Například v Brně jsou oproti počátku roku ceny nižší o 4 %, starší byty zlevnily cca na 87 tisíc korun/m2. K poklesu dochází i ve Středočeském a Olomouckém kraji, kde jsou ceny oproti počátku roku nižší o 9 %. Pokles v některých regionech zaznamenal i Real Index od Deloitte za 1Q 2024. Nicméně celkově ceny bytů podle Deloitte v 1Q stouply průměrně o 4 %.

“Ukazuje se, že možnosti domácností v oblasti financování stále nejsou tak dobré, aby se trh rozpohyboval. Tomu odpovídá nejvyšší počet prohlídek za posledních 24 měsíců, avšak s nepoměrně nižším počtem uzavřených prodejů. Opatrnost domácností, která souvisí s pomalejším ekonomickým zotavením, se pravděpodobně propíše i do druhé poloviny roku. Majitelé by toto měli zohlednit a připravit si prostor na vyjednávání.”

Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services

Odborníci předpovídají, a už nějakou dobu se toto tvrzení na trhu s nemovitostmi objevuje, že pokud někdo zvažuje nákup nemovitosti ať už na bydlení či na investici, není nač čekat, ceny již nebudou příliš dlouho stagnovat.

“Momentální situace na realitním trhu potvrzuje, že trend poklesu, který před více než rokem odstartovala vysoká inflace i růst cen energií, zvyšování úrokových sazeb i cen stavebních prací, je definitivně u konce.”

Petr Hána, expert na nemovitostní trh, Deloitte

Hypotéky i nadále zůstávají drahé i navzdory průběžným poklesům úrokových sazeb. Banky však na tyto kroky nikterak významně nereagují. Průměrná nabídková sazba hypotečních úvěrů byla podle Swiss Life Hypoindexu 5,42 % na začátku srpna.

Počet neplatičů nájemného během letošního druhého

Podíl neplatičů nájemného se podle pravidelné čtvrtletní analýzy Asociace nájemního bydlení (ANB) v průběhu druhého čtvrtletí 2024 snížil z 2,4 % na 2 %.

“Pokles mezi prvním a druhým čtvrtletím přičítáme zlepšující se ekonomické situaci, která má na počet neplatičů přímý a zcela zásadní vliv.”

Jakub Vysocký, prezident ANB

Pokles počtu neplatičů nájemného se zatím jeví jako dlouhodobý trend. Ve druhém čtvrtletí 2023 byl podíl neplatičů nájemného 2,3 %, takže v meziročním srovnání se počet neplatičů snížil o 0,3 %.

“Nemáme křišťálovou kouli, abychom řekli, jak se situace bude vyvíjet dál. Zdá se, že ekonomická situace se zlepšuje, což má bezpochyby na počet neplatičů nájemného klíčový vliv. Na druhou stranu se ve druhém čtvrtletí na misku vah dostávají nedoplatky související s ročním vyúčtováním. Z mého pohledu se pomalu začínáme dotýkat pomyslného dna a počet neplatičů se dále výrazně a dlouhodobě snižovat nebude.”

Michal Hrbatý, CEO společnosti UlovDomov

Pravidelná čtvrtletní analýza vychází z dat členů Asociace nájemního bydlení sdružující profesionální pronajímatele, kteří dohromady pronajímají kolem 60 tisíc bytů. Stanovuje tak podíl neplatičů nájemného u institucionálních pronajímatelů. Do analýzy nejsou zahrnuti ani individuální pronajímatelé, ani obecní byty. Neplatiče nájemného definuje ANB jako nájemníka, který dluží na nájemném částku vyšší jak tisíc korun dobu delší než 30 dní, ale stále je nájemníkem. Do analýzy nejsou započítáni neplatiči, kteří stále dluží, ale v nájmu už nebydlí. Počet neplatičů by při započítání těchto bývalých nájemníků totiž kumulativně rostl, protože celá řada dlužníků svůj dluh nesplatí nikdy. Výsledný počet neplatičů je ovšem zřejmě nižší, než je realita na celém trhu s nájemním bydlením.

“Většina profesionálních správců a pronajímatelů bytů se totiž velmi poctivě věnuje tzv. scoringu budoucích nájemníků ještě před uzavřením nájemní smlouvy. Následně také věnují zvýšenou pozornost pravidelným platbám nájemného a na případné nedoplatky mají nastavený špičkový proces s právními experty.”

Jakub Vysocký, prezident ANB

Institucionální způsob pronajímání, kdy vlastníci předají svou investiční nemovitost do rukou profesionálního správce nebo byt pronajímají velké společnosti, je na vzestupu. Institucionální pronajímatel situaci většinou řeší ihned, než se z ojedinělého opomenutí platby stane nakumulovaný problém.

“U individuálních pronajímatelů není vstupní scoring ani evidence plateb a případné řešení dluhů na nájemném tak důkladné. Troufáme si odhadnout, že procento neplatičů nájemného je proto u tohoto typu pronajímatelů násobně vyšší než u nás.”

Tomáš Kašpar, viceprezident ANB

Jak pokračuje digitalizace stavebního řízení?

V srpnu pokračovala intenzivní diskuse o digitalizaci stavebního řízení. Ta byla spuštěna 1. července 2024 a čelí poměrně ostré kritice. V posledních dvou měsících bylo podáno přes 13 tisíc žádostí o stavební povolení a vyřízeno bylo něco přes 1 500. Ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš fungování nového systému stavebního řízení koncem srpna na tiskové konferenci hodnotil a uznal, že systém má stále potíže. Nicméně přislíbil postupnou nápravu a situaci komentoval:

“Systémy běží, byť vykazují problémy. Dále je rozvíjíme dle harmonogramu tak, jak je plánováno pro jednotlivé části systému. Sbíráme zpětnou vazbu, abychom vše posouvali směrem k tomu, aby ten systém fungoval efektivně. Testujeme a postupně nasazujeme funkcionality.”

Odborná veřejnost nicméně neskrývá rozpaky a roztrpčení. Deník N například zjišťoval přímo na stavebních úřadech, jak práce v informačních systémech vypadá a jaké potíže úředníkům přináší. Přímé zkušenosti úředníků ZDE.

Řešení žádají stavební úřady, ale také vládní partneři. Ti nabídli MMR spolupráci. S potížemi budou nápomocni zástupci z ministerstev dopravy, financí a průmyslu a obchodu.

Svaz měst a obcí ČR ve spolupráci s členskou základnou a pod vedením Komise pro digitalizaci a elektronizaci a stavebními úřady zpracoval přehled zásadních chyb a nedostatků, které je třeba zlepšit a řešit.

Předseda Svazu měst a obcí František Lukl na tiskové konferenci oznámil, že po MMR bude požadovat možnost návratu k původnímu systému.

Církev jako jeden z lídrů trhu s bydlením

Katolická církev stále intenzívněji vstupuje do projektů s nájemním bydlením. Prostřednictvím projektu XPlace se to již zhruba dva roky děje v Praze, ale nyní vznikají nové nájemní projekty pod taktovkou církve i v dalších regionech. Pražské arcibiskupství má prostřednictvím XPlace v nabídce cca 274 nájemních bytů a angažuje se v různých developerských bytových projektech. Podle mluvčího pražského arcibiskupství Jiřího Prinze chce mít XPlace do roku 2030 minimálně 500 bytů.

“Do budoucna se církev stane jedním z hlavních hráčů na trhu s nájemním bydlením.”

Daniel Bacík, člen prezidia Asociace nájemního bydlení

Další projekty vznikají i v jiných regionech. Například brněnské biskupství připravuje výstavbu kolejní budovy se 153 byty, z nichž většinu budou tvořit menší jednotky.

“Předpokládáme, že kromě studentů na univerzity přijíždějí i hostující profesoři nebo vědci, kteří tam budou moci najít ubytování.”

Tomáš Kouřil, projektový manažer společnosti Urbanon
(společnost spadá pod brněnské biskupství)

Dále chystá postavit kolejní dům pod hradem Špilberk se 45 byty. Brněnská diecéze bude byty sama spravovat. Plzeňské biskupství nakoupilo stovky nových bytů, královéhradecké biskupství investovalo do developerských projektů.

Nájemní byty ale nejsou jedinou oblastí, do které církev investuje. Olomoucké arcibiskupství například koupilo nemovitost s kancelářemi k pronájmu, kromě toho provozuje například vlastní pilu, prodává zvěřinu a má své vinice. Pražské arcibiskupství koupilo retailový park a zvažuje vybudování fotovoltaických elektráren. Litoměřické biskupství zase už několik let provozuje pivovar. Nájemní bydlení bude ale bezesporu jedním z pilířů financování církve po finanční rozluce se státem v roce 2042.

Střípky z trhu:

Obecní bytový fond v Praze se za posledních třináct let snížil o více než polovinu.
V září bude vyhlášena výzva pro dotačně-úvěrový program Dostupné nájemní bydlení, který podporuje výstavbu a rekonstrukci bytů pro zajištění dostupného nájemního bydlení. Žadateli mohou být obce, neziskovky, veřejné instituce a další právnické osoby.
Na Ostravsku letos vzrostl počet dlouhodobě neobydlených bytů, které nyní míří do pronájmu, meziročně zhruba o 30 %.
Češi potřebují na nákup bytu více než 13ročních platů, podobně je na tom Slovensko. V Dánsku či Norsku lidé pořídí vlastní bydlení za necelých 5ročních platů.
V Česku bylo v červnu meziročně o 9 % víc zahájených a dokončených bytů, začalo se stavět 2704 bytových jednotek.
V červnu došlo k meziročnímu propadu ve stavebnictví o 10,2 %.
Investiční skupina DRFG koupila developerskou společnost TriGranit, jednu z největších společností svého druhu v Evropě.
Zájem o hypotéky na nové byty v Česku letos vzrostl na 33 %.
Plzeň založila vlastní realitní agenturu, která vlastníkům bytů garantuje, že zajistí prověřeného nájemníka a uhrazení případných škod či nezaplacených nájmů.

Graf měsíce

Úroky u hypoték jdou dolů pomaleji, než všichni zřejmě čekali. Srpnový Hypoindex uvádějící data za červenec 2024 to ukazuje jasně. V září 2023 řekl hlavní ekonom Trinity Bank Lukáš Kovanda:

“Do roku 2025 díky poklesu inflace a tržních úrokových sazeb, jakož i sazeb ČNB, by se měla snížit úroková sazba u hypoték zhruba na polovinu současné úrovně. To by ale v lednu 2025 musela být někde kolem 3 % a je otázka, jestli je takové tempo poklesu hypotečních úroků reálné.”

Máte investiční byt? Přidejte se k nám

Platforma individuálních pronajímatelů (PIP) založená Asociací nájemního bydlení nabízí svým členům na tři desítky průběžně aktualizovaných právních dokumentů, praktické rady, tipy nebo poradenství v daňových záležitostech. Členství v Platformě individuálních pronajímatelů (PIP) založené Asociací nájemního bydlení (ANB) je zdarma.

Sledujte Asociaci nájemního bydlení na sociálních sítích:

TWITTER: https://twitter.com/ANB_CZE

LINKEDIN: https://www.linkedin.com/company/93328290/admin/feed/posts/

Dělo se v ANB:

Asociace nájemního bydlení připravila o prázdninách mimo jiné také predikci, co se bude dít na
českém trhu s bydlením do konce roku, také analýzu vývoje počtu neplatičů
https://www.asociacenajemnihobydleni.cz/aktuality/pocet-neplaticu-najemneho-klesl-pomaha-
zlepsujici-se-ekonomicka-situace/.
Prezident ANB Jakub Vysocký se v srpnu objevil hned ve dvou podcastech: na téma vývoje trhu s
bydlením u nás vystoupil v podcastu Slovo investora:
https://www.youtube.com/watch?v=zNtznzjpKcY a obecně o nájemním bydlení mluvil v podcastu
Realitní klub: https://www.newstream.cz/reality/mira-tolerance-vuci-neplaticimu-najemnikovi-je-v-cesku-prilis-vysoka-rika-prezident-anb-vysocky.
ANB se v srpnu 2024 připravovala na svou první poprázdninové zasedání prezidia. Konat se bude
10.9. v 16 hodin a probírat se mimo jiné budou nové přihlášky do Asociace nebo program a termín největší odborné akce pořádané ANB Kulatý stůl bydlení 2024.