Newsletter bydlení září 2024 - Asociace nájemního bydlení

V září vyvrcholily události kolem digitalizace stavebního řízení a vše se vrátilo ke starému systému. Rozjel se také program Dostupného nájemního bydlení od SFPI. Nové analýzy potvrdily rostoucí počet institucionálních pronajímatelů, všichni se smířili s realitou, že úroky u hypoték jdou dolů pomaleji, než se čekalo, a naše asociace rozjela přípravy na Kulatý stůl bydlení 2024. Děkujeme, že jste s námi, je tu další měsíční shrnutí toho nejzajímavějšího na trhu s bydlením u nás.

Manažerské shrnutí

V zářijovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

Návrat ke starému stavebnímu řízení.
Začátek programu Dostupné bydlení od SFPI.
Vývoj hypoték.
Růst počtu institucionálních pronajímatelů.
Kulatý stůl bydlení 2024.

Zpátečka v oblasti stavebního řízení

Po dvou bouřlivých měsících plných debat o ne/fungování informačních systémů nového stavebního řízení došlo na přelomu září a října k razantnímu obratu. Ministr Ivan Bartoš skončil, nahradil ho současný dvojitý ministr Marián Jurečka. Taktovku nad dalším vývojem situace drží nyní Ministerstvo dopravy. Úředníci by měli mít možnost vrátit se k dřívějšímu systému. Umožní jim to změna zákona, kterou připraví ministerstvo dopravy ministra Kupky, jež má nově digitalizaci stavebního řízení na starosti. V případě schválení návratu ke starým systémům ale bude i nadále možné podávat žádosti o stavební povolení prostřednictvím nového Portálu stavebníka.

“Do 16. října nabídnu vládě návrh dalších kroků. Chceme ale, aby byla zachována možnost podávat žádosti digitálně a nemuseli jsme se vracet ke stohům papíru.“

Martin Kupka, ministr dopravy ČR a dodal:

Ministerstvo dopravy zatím nerozhodlo, zda bude pokračovat v opravách stávajících nových systémů nebo zvolí cestu vývoje systémů nových. Ministr dopravy dodal:

„Upřednostňoval bych variantu, abychom pokračovali ve vývoji stávajících systémů. Pokud se ale ukáže, že to není možné, budeme se muset vrátit na začátek.“

Vedle zmíněných úprav plánuje ministr dopravy také úpravu zákona, která by pomohla městům a obcím v oblasti připravovaných územních plánů. K tomu má sloužit Národní geoportál územního plánování. Ten ale není od začátku digitalizace stavebního řízení funkční a podle ministra dopravy není jasné, kdy se ho podaří zprovoznit. Zbývající systémy by podle analýzy současného stavu informačních systémů mělo být možné opravit za 12 až 18 měsíců. Po možnosti návratu ke starým postupům volal i Svaz měst a obcí (SMO). Předseda Svazu František Lukl představil návrh řešení kritické situace na tiskové konferenci na konci září.

„Bohužel náprava systému v tuto chvíli nedoznává takových změn, které bychom potřebovali pro to, aby bylo řízení rychle a úspěšně realizovatelné. Pokud neuvidíme světlo na konci tunelu v horizontu dní, pak je nasnadě otázka návratu ke starému systému, dokud ten nový nebude stoprocentně odladěný a bezchybný.“

František Lukl, předseda Svazu měst a obcí

Z vlády ale znějí hlasy, že pro návrat k předchozímu systému by podle právníků bylo potřeba změnit podobu stavebního zákona, což by mohlo být časové náročné a komplikované. Do nápravy celé situace se zapojí také Karel Trpkoš, expert na digitalizaci z Ministerstva práce a sociálních věcí.

Nový program Dostupné nájemní bydlení od SFPI

SFPI vyhlásil 19. září program Dostupné nájemní bydlení a 1. října se začaly přijímat první žádosti. V programu je k dispozici celkem 7 miliard korun formou dotací a výhodných úvěrů s tím, že podpora státu může pokrýt až 90 % způsobilých výdajů.

Ve zkratce:

Finanční prostředky z programu lze využít na novostavbu bytového domu, na stavební úpravu, kterou vznikne byt, na nástavbu nebo přístavbu nebo před stavbu, opět pokud tím vznikne byt. U všech budov, které projdou stavební úpravou musí dojít ke snížení energetické náročnosti. Zjednodušeně řečeno je program určen zejména pro obce, které chtějí řešit nedostatek bytů. Obce si mohou najmout poradce, který jim pomůže projekt nastavit, stavebníka, který jim pomůže budovu postavit nebo objekt v majetku obce opravit a případně také správce, který bude obcím a městům byty spravovat a pronajímat.
Podrobné informace: https://sfpi.cz/dostupne-bydleni/.

ANB podporuje program Dostupné bydlení

Asociace nájemního bydlení považuje vyhlášený program SFPI Dostupné nájemní bydlení za jeden z prvních skutečně užitečných nástrojů pro rozvoj nájemního bydlení v ČR. Pomůže růstu počtu bytů a umožní zapojení soukromého sektoru.

„Někteří naši členové se do programu již aktivně zapojují a zdá se, že privátní sektor opravdu bude moci spojit síly s městy a kraji při výstavbě a rekonstrukci nájemních bytů. Program má ambici být skutečný game changer, protože 20 let tady nic podobného nebylo.“

Jakub Vysocký, prezident ANB

Aby obce mohly program využít, musí počítat s tím, že přímá dotace dosáhne nejvíce 30 % a zbytek bude výhodný úvěr s úrokovou sazbou ve výši základní sazby EU pro ČR snížené o 3 procentní body, což je nyní úroková sazba ve výši 1,68 %.

„Cest, jak propojit soukromý a státní sektor je několik a zapojit se mohou jak developeři, tak profesionální správci nájemních bytů, poradci a banky. Za nás ideální způsob je, aby si obec našla silného partnera, který jí dá veškerý support. Pomůže jí spočítat a doporučit financování, připravit projektovou dokumentaci a administrativní procesy, vybrat stavitele a také doporučit, jak nejlépe byty spravovat. My v ANB jsme po prostudování podmínek podpory přesvědčeni, že se program Dostupné bydlení při správném nastavení projektů vyplatí jak soukromému sektoru reprezentovanému především developery, institucionálními pronajímateli a bankami, tak obcím a městům.“

Jan Rafaj, člen prezidia ANB a generální ředitel Heimstaden

Následný provoz bytů musí splnit nastavené podmínky jako je například trvalá udržitelnost po dobu minimálně 20 let nebo výše nájemného. Ta nesmí překročit nákladové nájemné stanovené vyhláškou a nesmí být vyšší než výše nájmu v místě a čase obvyklém. K určení maximální výše nájmu bude stát využívat v květnu zprovozněnou Cenovou mapu nájemního bydlení. Územní samosprávné celky budou moci kupovat hotové rezidenční projekty. Mohou si je nechat postavit a také mohou podporu použít na rekonstrukci budov.

“Pokud chtějí města a obce něco udělat se svým bytovým fondem, mají ideální příležitost. Starostové a primátoři by si měli program nyní pečlivě přečíst. Pokud budou mít alespoň trochu pocit, že jim může pomoci se získáním většího počtu bytů, měli by si najít partnera a zkusit to. Řada členů naší asociace je připravena komerčně nabídnout know-how při správě rezidenčních projektů a aktivně se do procesu zapojit.“

Jakub Vysocký, prezident ANB

Vývoj hypoték

Září přinesl definitivní prozření a všem je jasné, že na konci roku nebudou úroky u hypoték pod 4 %, jak se na začátku roku 2024 všeobecně očekávalo. Během září byla průměrná hypoteční sazba na 5,38 %. Za předchozí 4 měsíce klesly sazby o 0,19 procentního bodu, což nahrává realitě úrokové sazby na konci roku 2024 okolo 5 %.

Zdroj: Swiss Life Hypoindex

“S blížícím se koncem letošního roku se naplňuje pesimistická předpověď, že na konci roku se budou sazby hypoték pohybovat přes 4 %. A bohužel je čím dále pravděpodobnější, že se budeme spíše blížit k hodnotě 5 %. Na druhou stranu, všechno zlé je k něčemu dobré, a vyšší sazby hypoték mohou mít pozitivní vliv na vývoj cen nemovitostí. Pokud by totiž sazby klesaly rychleji, zvýšil by se zájem o nové hypotéky a tím by se zvýšila i cena nemovitostí. Takto lze očekávat spíše stagnaci cen nemovitostí na českém trhu nebo jen velmi pozvolný růst.”

Jiří Sýkora, hypoteční analytik Swiss Life Select

Navzdory tomu je po několik měsíců patrné velké oživení zájmu o hypotéky. Aktuální situaci na hypotečním trhu očima Davida Eima, odborníka na hypotéky:

“Již několik měsíců zažíváme obrovský návrat zájmu klientů. Dva roky půstu, zdá se, definitivně skončily. Poptávka klientů po financování vlastního bydlení, která po tyto dva roky byla velice výrazně utlumená, se vrátila v plné síle. Fakt, že úrokové sazby hypotečních úvěrů se již několik měsíců prakticky vůbec nepohnuly, tomu nikterak nebrání.”

Srpnový průzkum poradenské skupiny Partner ukazuje, že se během posledních pěti let mění pohled lidí na vlastnické a nájemní bydlení.

“Pokud ještě v roce 2019 uváděly 3/4 Čechů, že je rozhodně výhodnější bydlet ve svém, pak je po pěti letech takto jednoznačně rozhodnuto pouze 43 % lidí.”

Ondřej Hatlapatka, finanční poradce skupiny Partner

Růst počtu institucionálních pronajímatelů

Září přinesl také nová čísla v počtu bytů provozovaných institucionálními, chápejte velkými a profesionálními, pronajímateli. Každý čtvrtý byt v novostavbách prodaný v první polovině roku 2024 skončil u velkých společností, fondů nebo církve. Z čísel poradenské společnosti BTR Consulting vyplývá, že developeři s institucionálními kupci letos zobchodovali na 1200 bytů v celkové hodnotě přibližně 4,5 miliardy korun.

“Institucionální nájemní bydlení má v rezidenčním sektoru své významné místo, které opodstatňují faktory jako neustálý nedostatek bytů, konstantně se zvyšující ceny bytů či příliv cizinců.“

Zuzana Chudoba, zakladatelka a výkonná ředitelka BTR Consulting
a členka prezidia Asociace nájemního bydlení

V poslední době se objevilo hned několik velkých investorů do nájemního bydlení. Číslo jedna je izraelská skupina AFI, pod značkou AFI Home, následují české firmy jako Siko, Mint rezidenční fond nebo Trigema. Tito hráči na trhu s nájemním bydlením si nechávají stavět nájemní bytové domy na míru, v drtivé většině případů v Praze. Firma BTR Consulting do svých analýz zahrnuje jen projekty s minimálně 50 byty. Databáze BTR Consulting registruje téměř 11 700 bytů v portfoliu institucionálních investorů. Větší část z nich je stále ještě v podobě projektové dokumentace. Během tří let by mělo na trh přijít kolem 2500 nájemních bytů, které budou provozované těmito velkými pronajímateli.

Kulatý stůl 2024

Tradiční největší každoroční akce Asociace nájemního bydlení – Kulatý stůl bydlení 2024 – se bude konat ve středu 4. prosince od 16 hodin v Domě Radost v Praze na Žižkově. Už nyní má Asociace nájemního bydlení potvrzenou účast špičkových řečníků z oboru, hlavních hybatelů legislativou, i zainteresovaných bankéřů. Uložte si datum a rozhodně přijďte.

Střípky z trhu:

Banky a stavební spořitelny v Česku poskytly v srpnu hypoteční úvěry za 32 miliard korun, je to oproti červenci nárůst o třetinu a nejvíc od ledna 2022.
MMR chce založit holdingový fond, který bude investovat do dostupného bydlení v Česku. Stát do něj vloží 1 mld. korun a hledá soukromého partnera pro další miliardu.
Evropská investiční banka v Česku nadále plánuje pokračovat v podpoře inovací a investic do infrastruktury včetně dostupného bydlení.
Aktuálně se průměrná cena nového bytu v Praze pohybuje okolo 142 800 Kč za metr čtvereční, cena starších bytů průměrně kolem 118 300 Kč za metr čtvereční.
Prodej bytů v novostavbách v Praze byl v červenci a v srpnu největší od začátku letošního roku.

Graf měsíce

Podle analýzy Savills Rental Housing in Prague stoupá od roku 2023 podíl rezidenčních transakcí na celkovém investičním objemu investic a za první pololetí 2024 dosáhl téměř 18 %, v řádu 158 milionů eur. Za druhé čtvrtletí je to 22 %. Převážně jde o transakce týkající se projektů nájemního bydlení. Fraser Watson, šéf investičního týmu Savills situaci komentuje:

“K růstu investic do nájemního bydlení pomohla i změna přístupu developerů. Z trhu kvůli drahým hypotékám vymizeli běžní kupci a začaly se prodávat celé bloky právě institucionálním investorům. Uvidíme, jak se bude trh s nájemními byty vyvíjet a měnit, jakmile se začne dynamicky rozvíjet sektor rezidenčního bydlení. Stále však hrozí, že byty mohou být pro běžného vlastníka finančně nedostupné.”

Máte investiční byt? Přidejte se k nám

Platforma individuálních pronajímatelů (PIP) založená Asociací nájemního bydlení nabízí svým členům na tři desítky průběžně aktualizovaných právních dokumentů, praktické rady, tipy nebo poradenství v daňových záležitostech. Členství v Platformě individuálních pronajímatelů (PIP) založené Asociací nájemního bydlení (ANB) je zdarma.

Sledujte Asociaci nájemního bydlení na sociálních sítích:

TWITTER: https://twitter.com/ANB_CZE

LINKEDIN: https://www.linkedin.com/company/93328290/admin/feed/posts/

Dělo se v ANB:

V úterý 10. září se sešlo prezidium ANB. Projednalo program Dostupné nájemní bydlení od SFPI, výši členských příspěvků, žádosti o nové členství nebo třeba účast ANB na práci Tematické pracovní skupiny Sociálního klimatického fondu pro oblast budov.
Asociace pracuje na koncepci nájemního bydlení v ČR, kterou chce představit ještě do konce roku 2024.
Přípravy na Kulatý stůl bydlení 2024 jsou v plném proudu, máme program, ladíme řečníky, připravujeme cattering :).
Natočili jsme dva nové podcasty – jeden o negativních zkušenostech se snahou o regulaci trhu s nájemním bydlením napříč Evropou a druhý o růstu počtu institucionálních pronajímatelů a trendech v nájemním bydlení v ČR. Už brzy budou u vás.