Reality.idnes.cz, 28.6.2023
Počet neplatičů nájemného meziročně stoupl v některých regionech až trojnásobně. Jak neplatičům nájemného předcházet? V seriálu pro pronajímatele na iDnes.cz radí Platforma individuálních pronajímatelů založená Asociací nájemního bydlení.
Každý pronajímatel se obává situace, kdy nájemník opakovaně neplatí nájemné a zároveň odmítá opustit nemovitost. Jak takovým situacím předejít a jak je případně řešit, vám radí seriál o nájemním bydlení připravený Platformou individuálních pronajímatelů, jejíž zřizovatelem je Asociace nájemního bydlení.
Obecně je za neplatiče nájemného považován nájemník, který delší dobu než 14 dní dluží větší částku než 500 korun. Když nájemník zastaví platby nebo platí částečně nebo se zpožděním, má pronajímatel dvě možnosti. Jestliže nájemník neplatí nájemné a s tím spojené poplatky po dobu kratší než tři měsíce, jedná se o porušení povinností nájemníka. V takovém případě může pronajímatel ukončit nájemní smlouvu s tříměsíční výpovědní lhůtou. „Pokud nájemník dluží více než tři měsíce, jde o velmi závažné porušení povinností. Následně lze nájem ukončit okamžitě. Nájem končí doručením písemné výpovědi, která musí obsahovat konkrétní popis situace i toho, jak nájemník porušil smlouvu. Všechny vzory dokumentů pro ukončení nájemního vztahu včetně výzev k zaplacení nabízí nově zřízená nezisková Platforma individuálních pronajímatelů,“ vysvětluje viceprezident Asociace nájemního bydlení Tomáš Kašpar.Před doručením výpovědi musí pronajímatel písemně požádat dlužníka, aby napravil své pochybení.
Ignorující dlužník
I když část škod, které způsobí dlužící nájemník, může být pokryto z kauce, nemusí to znamenat konec problémů. Pokud nájemník nereaguje na výzvu k úhradě dluhu a vyklizení bytu, pronajímatel se dostává do nepříjemné situace.
„Občanský zákoník chrání slabší stranu, což v tomto případě je nájemník. Když přestane platit za bydlení, je velmi složité ho vystěhovat, protože si stále udržuje práva nájemníka. Dlužník zůstává nájemníkem, což pro pronajímatele představuje velký problém,“ vysvětluje současný právní stav Tomáš Kašpar, viceprezident Asociace nájemního bydlení.
Jednou z možností pronajímatele je obrátit se na soud s žalobou na vystěhování nájemníka po skončení nájmu. Celý proces, od podání výpovědi po vyklizení bytu, ale může trvat roky, což znemožňuje pronajímateli nabídnout byt jiným zájemcům. Navíc dlužník může ignorovat i rozhodnutí soudu. Zlepšení vymahatelnosti dluhu může poskytnout klauzule o přímé exekuci, díky které pronajímatel nemusí čekat na rozhodnutí soudu. Tuto klauzuli však musí podepsat obě strany jako součást nájemní smlouvy.
Členem neziskové Platformy individuálních pronajímatelů se můžete stát i vy. Budete mít k dispozici desítky průběžně aktualizovaných právních dokumentů od nájemních smluv přes protokoly o předání bytu až třeba po výpověď z nájmu. Získáte přístup ke statistickým datům a další informacím, které vám pomůžou zvýšit výnosy z nájmu. Budeme s vámi sdílet všechny zkušenosti členů Asociace nájemního bydlení a budeme zastupujeme vaše zájmy. Přihlaste se ZDE.
Neplatiči a krátkodobé smlouvy
V Česku je drtivá většina nájemních smluv uzavírána na krátkou dobu, většinou jednoho roku. Dlouhodobé nájemní smlouvy jsou spíše výjimkou. „Strach z dlužících nájemníků je jedním z hlavních důvodů, proč pronajímatelé v Česku preferují smlouvy na dobu určitou. U těchto smluv je ukončení vztahu jednodušší, neboť vztah skončí uplynutím smluvené doby. Nejistota u smluv na dobu určitou sice může narušit jistotu nájemníků, ale je jedinou částečnou ochranou pronajímatele proti dlužníkům. Pro vyrovnání vztahu by mohlo pomoci upravit Občanský zákoník a zrychlit vymahatelnost práva,“ naznačuje možné systémové změny Tomáš Kašpar, viceprezident Asociace nájemního bydlení. I kvůli ochraně práv drobných pronajímatelů zřídila Asociace nájemního bydlení Platformu individuálních pronajímatelů, které se můžete stát členem. Jedním z řešení je i legislativní snaha Asociace nájemního bydlení, pro kterou advokátní kancelář HAVEL & PARTNERS vypracovala pět bodů, jak vztah mezi pronajímatelem a nájemcem s ohledem právě na eliminaci dopadů neplatičů „narovnat“.
Počet neplatičů roste
Statistika společnosti UlovDomov ukazuje, že počet „neplatičů“ se zvýšil meziročně o 11 % v posledním čtvrtletí předchozího roku a v lednu 2023 vzrostl dokonce o 34 procent. Hlavní příčinou zvýšení počtu lidí, kteří mají problém zaplatit nájem, je současná ekonomická krize. „Je to jasné. Stejně jako stoupá počet lidí, kteří mají problém zaplatit nájem, stoupá i počet lidí, kterým pomáháme se získáním příspěvků na bydlení. Pozitivní je, že se daří tuto složitou situaci s lidmi řešit a ve finále nějakým způsobem, ať už za přispění dávek, nebo bez nich, lidé nájmy hradí. Počet nezaplacených nájmů je po třetí upomínce výrazně nižší. Ukazuje to, že i momentální finanční tíseň má řešení, jen není možné to nechat zajít příliš daleko. Jak nájemce, tak pronajímatel musí situaci zachytit včas a ve vzájemné součinnosti řešit okamžitě,“ říká Jakub Vysocký ze společnosti SIAN, která je největším specialistou na investiční nemovitosti v Moravskoslezském kraji. Přestože jen asi 5 procent těchto případů končí u soudu, soudy trvají měsíce nebo dokonce roky. V zahraničí se situace s neplatiči nájmu řeší různými způsoby, které se liší v závislosti na konkrétních právních systémech a kulturách. Například v USA se pronajímatelé mohou obrátit na soud s tzv. „eviction notice“ (výzvou k vyklizení) pokud nájemník nesplní své povinnosti. Může to zahrnovat nejen neplacení nájmu, ale také porušení jiných podmínek smlouvy. V Německu je výpovědní doba pro nájemníky, kteří neplatí nájem, obvykle kratší než pro ty, kteří si plní své povinnosti. Vystěhování neplatiče je jednodušší i ve Velké Británii. „Platforma individuální pronajímatelů je tu mimo jiné od toho, aby hájila zájmy drobných pronajímatelů. Snaha o vrovnání práv a povinností v nájmu ve vztahu k neplatičům mezi ně rozhodně patří,“ vysvětluje další důvod vzniku platformy Tomáš Kašpar.
5 tipů, jak předcházet neplatičům
1. Důkladný výběr nájemníků: Důkladně prověřte potenciální nájemníky. Můžete si vyžádat doložení příjmu, doporučení od předchozích pronajímatelů a zkontrolovat jejich kreditní historii.
2. Jasná nájemní smlouva: Sestavte důkladnou nájemní smlouvu, která jasně definuje všechny povinnosti nájemníka, včetně plateb nájmu a údržby bytu.
3. Kauce: Požadujte zálohu nebo kauci jako finanční záruku, která může pokrýt nějaké náklady, pokud nájemník přestane platit nájemné.
4. Pravidelná komunikace: Udržujte pravidelný kontakt s nájemníkem. Pokud nájemník začne mít finanční potíže, můžete tuto situaci lépe řešit, pokud o ní víte včas.
5. Profesionální správa nemovitosti: Pokud je to možné, může být nápomocné najmout služby profesionálního správce nemovitostí. Tito správci mají obvykle zkušenosti s řešením podobných situací a mohou pomoci předcházet problémům.
Členem neziskové Platformy individuálních pronajímatelů se můžete stát i vy. Budete mít k dispozici desítky průběžně aktualizovaných právních dokumentů od nájemních smluv přes protokoly o předání bytu až třeba po výpověď z nájmu. Získáte přístup ke statistickým datům a další informacím, které vám pomůžou zvýšit výnosy z nájmu. Budeme s vámi sdílet všechny zkušenosti členů Asociace nájemního bydlení a budeme zastupujeme vaše zájmy. Přihlaste se ZDE.