Napsali o nás: Podcast Nepodceňto
Hosty podcastu Nepodceňto Terezy Tobiášové na téma nákladů na bydlení byli Daniel Bacík, zástupce Asociace nájemního bydlení a obchodní ředitel společnosti Czech Home Capital a David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance, největšího hypotečního specialisty v České republice.
Celý díl si poslechněte zde: https://www.srovnejto.cz/nepodcento/najem-nebo-hypoteka-co-se-dnes-vyplati
Ceny nemovitostí a úrokové sazby hypoték vzrostly na rekordní úroveň. Mnoho lidí tak zvažuje, zda si vzít hypotéku teď nebo raději doufat ve zlevnění. Zároveň však rostou ceny nájmů a dostupnost nájemních bytů klesá i kvůli válce na Ukrajině. Jak si v této náročné situaci poradit a existuje naděje, že se něco v dohledné době změní?
Zájem o vlastní bydlení v ČR trvá
I přes rostoucí ceny nemovitostí a zdražující hypotéky si Češi chtějí pořídit vlastní bydlení. Vyplývá to z průzkumu společnosti Broker Consulting, který proběhl v květnu letošního roku. Tři čtvrtiny respondentů uvedly, že pro ně spokojené bydlení má podobu vlastního domu. Přes 24 procent Čechů navzdory rostoucím cenám zvažuje pořízení vlastní nemovitosti, nejčastěji jde o mladé lidi do 33 let.
Téměř polovina z nich chce nemovitost financovat kombinací hypotéky a vlastních zdrojů, 23 procent pak pouze z vlastních prostředků. Nejčastěji mají lidé zájem o nemovitost do 5 milionů korun, na niž si plánují vzít hypotéku ve výši 4 milionů korun. 83 procent potenciálních žadatelů nepočítá s tím, že by pravidelná měsíční splátka překročila 20 tisíc korun.
Nemovitosti skokově zdražují
Během pandemie covid-19 se zdálo, že se situace na realitním trhu uklidní. Ve velkých městech chyběli turisté, a tak se do prodeje dostaly byty, které dříve sloužily jako Airbnb. Teď ale cena bytů opět skokově roste.
Podle studie Deloitte Property Index pro rok 2022 vyšlo loni pořízení vlastního bytu o rozloze 70 metrů čtverečních na 13,3 průměrných hrubých ročních platů. V Praze to bylo dokonce 15,3 platů. Ve srovnání vybraných evropských metropolí ve 23 zemích je situace horší už jen v Amsterdamu, kde koupě bytu vychází na 17,7 ročních platů.
Přestřelené ceny nemovitostí potvrzuje Eurostat, podle jeho statistik rostou ceny českých nemovitostí nejrychleji v celé Evropě. Oproti 1. čtvrtletí loňského roku vzrostly až o 24,7 %. Agentura Bloomberg proto zařadila ČR mezi země, kde hrozí prasknutí takzvané realitní bubliny. Ta vzniká ve chvíli, kdy jsou ceny nemovitostí přehnaně vysoké a rostou rychleji než příjmy domácností. V takové situaci většina lidí, zejména těch mladých, nedosáhne na vlastní bydlení.
Hypotéka vs. nájem?
Za současné situace si mnoho lidí klade otázku, zda si pořídit vlastní bydlení na hypotéku nebo raději vyčkat, až nemovitosti zlevní a úrokové sazby se sníží. Kdy však tato situace nastane?
David Eim předpokládá, že k poklesu úrokových sazeb by mohlo dojít v příštím roce. Ale ceny nemovitostí jen tak neklesnou, a to z jednoduchého důvodu – bytů je v České republice nedostatek. Málo se staví, byrokracie okolo výstavby je příliš složitá, a proto dochází k průtahům. Nestíhá se ani stavět v takovém tempu, abychom nahradili staré byty, které zanikají.
Právě to tlačí cenu bytů nahoru, protože lidé mají o nemovitosti zájem, ale není jich dostatek. A to se nezmění ani v blízké budoucnosti. „Za dva roky se nezmění vůbec nic, možná se něco změní za generaci,“ říká David Eim.
Hypotéky – úrokové sazby rostou
Kvůli vysoké inflaci Česká národní banka zvýšila úrokové sazby za poslední rok hned několikrát. Dvoutýdenní repo sazba, od níž se odvíjí úrokové sazby u hypoték, se zastavila na 7 procentech. To se projevilo i u úroků na bydlení, podle statistiky Hypoindex dosáhla v srpnu průměrná sazba 6,28 procent. Odborníci aktuálně předpovídají stagnaci úrokových sazeb, kterou mohou vychýlit jen akční nabídky jednotlivých bank.
Jak se růst úrokových sazeb projevil u typické hypotéky? Měsíční splátka nové hypotéky v průměrné výši tři a půl milionu korun se splatností na 25 let činí více než 23 tisíc korun. Za poslední rok došlo k nárůstu měsíčních splátek o více než 7 000 korun, jelikož loni v srpnu činila průměrná úroková sazba jen 2,67 procent.
Banky musí zamítat žádosti o hypotéku
Vyšší měsíční splátky výrazně zatěžují rodinné rozpočty. Zejména pro mladé lidi se vlastní bydlení stává nedosažitelné. Žadatelé o hypotéku nejčastěji nesplní limit ukazatele DSTI. Ten udává, že měsíční splátka hypotéky se na čistém příjmu žadatele může podílet maximálně ze 45 procent, v případě mladých lidí do 36 let z 50 procent.
To se projevuje i v počtu uzavřených hypoték. Podle dat České bankovní asociace v první polovině roku 2022 banky poskytly hypotéky v objemu o zhruba polovinu nižším než v roce předchozím. Je ale třeba vzít v potaz to, že rok 2021 byl rekordní – banky během něj sjednaly hypotéky za 427 miliard korun a překonaly předminulý rok o téměř 70 procent.
Koupit nový byt nebo rekonstruovat starší?
Možná kvůli vysokým cenám nemovitostí uvažujete o tom, že byste koupili starší nemovitost za nižší cenu a provedli její rekonstrukci. Kvůli vysoké inflaci však výrazně vzrostly ceny stavebních materiálů a prací. S tím je třeba počítat při plánování rekonstrukce.
Trh se navíc dlouhodobě potýká s nedostatkem řemeslníků. Spousta lidí se tuto situaci snaží obejít tím, že si práce provádí svépomocí. To ale není řešení pro každého. I když máte v plánu najmout si na rekonstrukci firmu, bude to pro vás znamenat spoustu starostí – hledání firmy, plánování, výběr materiálů. Kompletní rekonstrukce pak zabere i několik měsíců. To všechno je potřeba zvážit. Do nákladů zahrňte také svůj čas, když si porovnáváte koupi nového a starého bytu.
Nájem v Praze levnější o 13 tisíc než hypotéka
Rostoucí inflace a úrokové sazby nahrávají nájemnímu bydlení. Průměrná splátka hypotéky na byt v Praze je skoro o 13 tisíc korun vyšší než průměrný měsíční nájem, vyplývá ze zjištění Asociace nájemního bydlení. Ještě před rokem byl přitom rozdíl 1 211 korun. Naopak nejmenší rozdíl je v Ústeckém kraji, hypotéka tam vychází jen o 81 korun dráž než nájem. Ačkoli nájemní bydlení na mnoha místech vychází levněji než hypotéka, rostou i ceny nájmů.
Nájemné roste, počet volných bytů klesá
Podle realitní kanceláře RE/MAX vzrostl průměrný nájem ve druhém čtvrtletí letošního roku ve velkých městech, jako je Praha, Brno či Mladá Boleslav, o zhruba 30 procent.
Jednou z příčin je právě nedostupnost vlastního bydlení. Nájem proto volí i lidé, kteří by za příznivějších podmínek žili radši ve vlastním. Na ceny nájmů mají vliv rovněž uprchlíci před válkou z Ukrajiny, kteří mají zájem o dlouhodobé nájemní bydlení. Roli hraje také uvolnění covidových opatření, kdy se zejména do Prahy vrací zahraniční turisté. Obsazují ubytování v rámci Airbnb bytů, jež byly v době koronavirové krize pronajímány k běžnému bydlení.
Na zvýšení nájmů se podepisuje pokles počtu volných bytů. Podle dat společnosti GarantovanyNajem.cz meziročně v Praze poklesl počet bytů o rozloze nad 70 m2 o více než 54 procent.
Pokud máte potíže s hrazením nájemného, může být řešením příspěvek na bydlení, o nějž si zažádáte na Úřadu práce. Nově je možné o dávku žádat i online na stránkách MPSV.
Vyplatí se hypotéka nebo nájem?
Jednoznačná odpověď na otázku, zda se v dnešní době vyplatí hypotéka nebo nájem, neexistuje. Jak uvádí hosté v podcastu, záleží na mnoha faktorech – o jakou nemovitost a v jaké lokalitě se jedná, můžeme si dovolit hypotéku i za těchto podmínek, opravdu se nám daná nemovitost líbí a umíme si představit, že v ní žijeme?
Ekonomické úvahy by neměly být vždy na prvním místě. Každý má jiné potřeby a jiný životní styl. Pro mladé lidi může nájemní bydlení představovat flexibilitu a mobilitu. Výhodou je, že kromě drobných oprav nemusíte hradit žádné větší investice a pronajímatel musí opravit porouchané vybavení. Na druhou stranu jen málokterý pronajímatel nabídne smlouvu na neurčito. Často bývá smlouva na rok, a tak nemáte dlouhodobou jistotu. To mladému, svobodnému člověku nevadí, ale pro rodinu už může dávat větší smysl pořídit si vlastní nemovitost na hypotéku a získat tak stabilnější zázemí.
Může se také stát, že nyní se vám nějaký byt či dům líbí, ale když se rozhodnete počkat na pokles cen, žádný podobný už nenajdete. Pokud si nemovitost můžete dovolit, líbí se vám a je v souladu s vašimi plány do budoucna, nemá smysl vyčkávat.
David Eim upozorňuje, že při porovnávání nákladů na hypotéku a nájemného se často postupuje špatně. Nelze porovnávat splátku hypotéky a výši nájemného. U hypotéky totiž představují vaše náklady pouze úroky, splátka jistiny by se do porovnání neměla započítat. Jak umořujete hypotéku, budou úroky stále nižší, ale nájemné bude v čase pravděpodobně růst.
Konec fixace hypoték zvýší splátky o tisíce korun
Jen během letošního roku končí několikaletá fixace hypotéky 30 až 50 tisícům lidí. Vzhledem k vysokým úrokovým sazbám mohou měsíční splátky vzrůst až o několik tisíc korun, což některé rodiny dostane do finančních problémů.
Přitom podle průzkumu společnosti IPSOS pro AirBank každý desátý Čech ani netuší, kdy mu fixace hypotéky končí. Lidé si konec fixace nehlídají a čekají, až se jim ozve banka s novou nabídkou. Na rozhodnutí, jestli si u banky hypotéku ponechají, nebo ji převedou jinam, pak mají jen několik měsíců. Navíc nevyužívají ani možnost si nezávazně porovnat nabídky z více bank a zajistit si tak výhodnější podmínky v předstihu.
Zatímco v době, kdy byly úrokové sazby hypoték nízko, rostla obliba delších fixací, v současnosti odborníci doporučují volit pětiletou fixaci, což je horizont, kdy se očekává návrat úrokových sazeb mezi 3 až 4 procenta.
Co dělat, když máte potíže se splácením?
Finanční problémy mohou ještě prohloubit rostoucí ceny energií, potravin či pohonných hmot. Do potíží se tak mohou dostat i lidé ze střední třídy. Co dělat ve chvíli, kdy máte potíže se splácením?
- Situaci začněte řešit okamžitě, ne až ve chvíli, kdy máte ve splácení prodlevu.
- Jako první zamiřte do banky. Váš problém se splácením je totiž problémem i banky, které peníze dlužíte a bude se snažit s vámi najít řešení.
- Možností je hned několik – snížení nebo odložení splátek, konsolidace či refinancování úvěru.
- Každé řešení má své pro a proti – vše důkladně zvažte.
- Snížení splátek vám pomůže překlenout náročné období, ale je třeba počítat s tím, že se prodlouží doba splácení a tím pádem v součtu zaplatíte víc.
- Odložení splátek neznamená, že nebudete platit vůbec nic. Obvykle jde o odložení splátek jistiny, úroky nadále platit musíte.
- Odložením splátek se dostanete do bankovního registru jako klient, který má potíže se splácením, což sníží vaši bonitu a možnost vzít si v budoucnu další úvěr.