Newsletter bydlení březen 2023

Dobrý den,
pokud máme vybrat jedno slovo, které charakterizuje březen 2023 na trhu s bydlením, tak je to STABILIZACE. Když budeme přesnější, lze mluvit o začátku stabilizace. Rozkymácený trh roku 2022 se pomalu uklidňuje. Ano, zůstává zamrzlý, ale černé scénáře a breaking news nahrazují realističtější hodnocení, pokles cen energií a zprávy, které přinášejí více klidu pronajímatelům, nájemníkům, investorům i developerům. Takový byl březen 2023 optikou Asociace nájemního bydlení. Pojďte se s námi
podívat na podrobnosti shrnuté v pravidelném newsletteru trhu s bydlením.

Manažerské shrnutí

V březnovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

1. Renesanci nájemního bydlení poprvé potvrdila čísla. 82 % Čechů žijících v nájmu v něm plánuje zůstat dlouhodobě.
2. V Praze je blaze, ale draze. Developeři míří do regionů a ve výstavbě nových bytů se tak objevil nový trend.
3. Českem zahýbala nová EU směrnice o energetické náročnosti budov. Jak moc máme brát tento nápad vážně? A ukazuje trend?
4. Sněmovna schválila novelu stavebního zákona. Sláva. A vláda i opozice spolupracovaly.
5. Konec stavebního spoření v Česku? Vypadá to, že ano, i když nikdy neříkej nikdy!

Aktuální situace na trhu

Březen 2023 byl na českém trhu s bydlením ve znamení stabilizace a pokračování nastoupených trendů. Především je to vyšší zájem o nájemní bydlení, které jde nyní už ruku v ruce se stabilizací výše nájemného. Dále je to další pokles ceny zejména second hand bytů, odložená výstavba developerů a setrvale vysoké úrokové sazby u hypoték. Nic nenasvědčuje tomu, že by se něco mělo dramaticky měnit. Trh změnou bezesporu prochází, ale je pozvolná, což dává všem jeho aktérům více času na přizpůsobení se.

Nájemní bydlení

Jak vyplývá z veřejných zdrojů, březen 2023 nepřinesl zásadní změnu ve výši nájemného. Ta narazila na svůj strop a dále se výrazně nezvyšuje. Přinesl ale i první číselné důkazy, které potvrzují změnu trendu, chcete-li, potvrzují proces renesance nájemního bydlení. Konkrétně se jedná o průzkum společnosti Creditas Real Estate mezi 1050 respondenty, kteří bydlí v nájmu. Vyplynulo z něj, že 82 % Čechů žijících v nájmu v něm plánuje zůstat dlouhodobě, z toho necelá polovina trvale. Nejdůležitějším parametrem při výběru nájemního bytu je jednoznačně cena, následuje lokalita. Hlavně pro mladší lidi s vyšším vzděláním a obyvatele Prahy je důležité, aby byl byt částečně nebo plně vybavený. Preference částečně či plně zařízeného nájemního bytu souvisí s věkem a vzděláním. Přijít do zařízeného chtějí zejména mladí lidé do 25 let (44 %) a lidé s vyšším vzděláním. Z hlediska lokality je tento požadavek výrazně silnější v Praze (52 %) než ve zbytku republiky. Lidé si nejčastěji hledají bydlení sami a přes internet, s realitními kancelářemi se jich spojí jen minimum. Nejčastější obytná plocha pronajatého bytu či domu je 60–99 m čtverečních u 39,3 % respondentů a 40 – 59 m2 u 39,2 %. Vedle toho ale březen přinesl ve vztahu k nájemnímu bydlení ne příliš povzbudivou zprávu. Z dat společnosti UlovDomov.cz vyplývá, že v průměru 16 % zájemců o pronájem neprojde prověřením rizikovosti a podle statistik se počet neplatičů v lednu 2023 meziročně zvýšil o 34 %. To je bezpochyby velké číslo, za kterým stojí především stávající ekonomická recese. Zajímavý materiál připravila Asociace nájemního bydlení, která definovala TOP TEN trendů trhu s bydlením v roce 2023: „Obecně se zdá, že celkově zůstane trh s bydlením spíše ochlazený a zahřívat se začne velmi pomalu. Nečekáme skokové změny. Nemáme křišťálovou kouli a nevíme, co všechno se opravdu v roce 2023 stane. Pokusili jsme se ale dát dohromady předpověď, která jak majitelům bytů, tak malým pronajímatelům a menším investorům, ale také nájemníkům ukáže, jak se může trh následující rok vyvíjet,“ vysvětluje viceprezident nájemního bydlení Jan Rafaj. Celou předpověď roku 2023 najdete zde: https://www.asociacenajemnihobydleni.cz/aktuality/trh-s-bydlenim-se-v-roce-2023-bude-zahrivat-velmipomalu-bez-skokovych-zmen/.

Dalším silným hráčem na poli nájemního bydlení se stává Česká spořitelna. Tato banka se snaží přenést do tuzemských měst rakouskou zkušenost s výstavbou a provozem levnějších nájemních bytů. Plánuje postavit stovky až tisíce cenově dostupných nájemních bytů. Banka se inspirovala v Rakousku, kde funguje spolupráce mezi bankami, pojišťovnami, developery a městem. Podle zástupců společnosti Dostupné bydlení České spořitelny je cílem stavět byty, v nichž bude nájemné zhruba o pětinu nižší, než je jeho průměrná úroveň v dané lokalitě.

Výstavba a ceny bytů

Počet prodaných bytů v Česku se loni meziročně propadl o více než polovinu. Prodeje starších bytů klesly o 51 %, rodinných domů o 49 % a nových bytů o 57 %. Vyplynulo to z průzkumu České bankovní asociace ve spolupráci s Dataligence. Jde o nejnižší počty prodejů za deset let. Bytovou výstavbu táhla, táhne, a vždy bude táhnout Praha. Ale i tady je propad nevídaný. Analýza prodaných bytů od velkých pražských developerů říká, že zatímco v roce 2021 se na území metropole prodalo 7 450 nových bytů, o rok později to bylo o těžko uvěřitelných 60 % méně. V průměru se nové byty aktuálně prodávají okolo 100 tis. za metr čtvereční, v Praze je to ještě o 50 tis. korun víc. U většího bytu to může znamenat splátku hypotéky okolo 40 tisíc za měsíc.

A když už jsme u hypoték. Jejich úroky se pohybují lehce pod 6 % a i vzhledem k politice ČNB se návrat k hodnotám před rokem 2022 v dohledné době moc neočekává. Jeden velmi zajímavý trend se v průběhu března 2023 ve výstavbě přeci jenom objevil. Dosud ve výstavbě hrála prim převážně Praha, tvořila zhruba dvě třetiny trhu. Nyní ale pod tlakem vysokých cen a nedostatku volných stavebních pozemků developeři stále více míří do regionů v dojezdové vzdálenosti od Prahy. Zajímavé je, že hlavní roli hraje vlakové spojení. Takže v kurzu jsou nyní developerské projekty na Karlštejně, v Kladně nebo třeba v Blansku. Dojezdová vzdálenost do velké metropole musí být do hodiny. Stěhování developerů mimo Prahu potvrzují i čísla: Podle čerstvých dat ČSÚ povolování výstavby bytů v Praze meziročně (2021 vs 2022) pokleslo o 43 %, v 2022 se podle údajů ČSÚ v Praze povolilo jen 4569 nových bytů. Problémem pro výstavbu nových bytů také zůstává, že banky v Česku zpřísňují podmínky pro financování. Ztěžuje to financování především menším podnikům, těm větším se stavět nevyplatí.

Nová směrnice EU o energetické náročnosti budov

Poslanci Evropského parlamentu v polovině března 2023 schválili změny týkající se legislativy energetické náročnosti budov. Podle nich budou muset majitelé domů a bytů do deseti let zajistit výrazné snížení
energetické náročnosti svých nemovitostí. Návrh zavazuje členské státy, aby si každý z nich vytvořil škálu A až G. Každá skupina bude označovat jednu kategorii rozdělující nemovitosti podle energetické náročnosti. Společným kritériem je, že do skupiny G označující energeticky nejnáročnější stavby, má patřit zhruba 15 % budov. Cílem je, aby všechny budovy určené pro bydlení dosáhly do roku 2030 energetické náročnosti kategorie E a o 3 roky později pak vyšší kategorie D. Ostatní budovy by měly kategorie E dosáhnout již do roku 2027. Ke snižování energetické náročnosti budov má vést zateplování, rekonstrukce a využívání nových technologií v podobě tepelných čerpadel nebo solárních panelů. A právě solární panely by se od roku 2032 měly dávat na byty a domy při každé větší renovaci povinně. Co se týče nových budov, ty mají mít nulové emise a povinně solární panely na střeše, pokud je to technicky a ekonomicky možné. Pro soukromý sektor má nařízení platit od roku 2028, pro nové budovy, které vlastní či využívá veřejný sektor, dokonce od roku 2026. Podle nových pravidel by měly nové a z velké části renovované budovy přestat používat od roku 2035 jakákoli fosilní paliva pro vytápění. Návrh změn počítá i s výjimkami. Pravidla se netýkají například kostelů a jiných historických památek, i technických nebo jen dočasně využívaných budov. Výjimku může dostat také například projekt sociálního bydlení, kde by kvůli renovacím vzrostl neúnosně nájem.

Finanční zajištění renovací půjde primárně z evropských fondů. Státy budou mít za úkol zřídit bezplatná poradenská centra, kde budou lidé dostávat potřebné informace. Například české ministerstvo životního prostředí (MŽP) se v tomto směru již angažuje v rámci kampaně Zkrotíme energie. Každý členský stát má také za úkol vypracovat plán, který ujasní priority – budovy, na které se daný stát zaměří, a jak se změnami pomůže sociálně nejslabším skupinám. Nová evropská legislativa nestanoví žádné sankce a postihy za nedodržení pravidel, jejich nastavení bude tak plně v rukou jednotlivých členských států. Při hlasování v Evropském parlamentu bylo pro 343 europoslanců, proti 216 a 78 se zdrželo. Z českých europoslanců byli pro směrnici 4, proti bylo 15.

Výše uvedené změny legislativy pocházejí z dílny Evropské komise, podrobněji o plánu snižování energetické náročnosti budov na stránkách Evropského parlamentu. Z Evropského parlamentu poputuje návrh do Rady EU, kde velmi pravděpodobně dojde ke změnám a návrh bude podroben další diskusi.

Novela nového stavebního zákona

Sněmovna 24. března 2023 schválila novelu stavebního zákona, který vznikl za vlády Andreje Babiše, ale de facto ani nezačal platit. Tato novela mimo jiné ruší plánovaný vznik Nejvyššího stavebního úřadu. Stavební úřady tak zůstanou při obcích a vznikne pouze Dopravní a energetický stavební úřad podřízený ministerstvu dopravy, který má mít na starosti dopravní a energetické stavby. Novela zachovává 694 nynějších stavebních úřadů v obcích s možností tento počet snížit podle stavební aktivity. Novela má také zrychlit a zjednodušit stavební řízení. Díky novele by se developeři/stavitelé mohli také snáze a rychleji dostat ke stavebnímu povolení, což má umožnit postup, kdy ostatní dotčené úřady obešle samotný stavební úřad a získá jejich vyjádření v tzv. koordinovaném závazném stanovisku. To bude nově zahrnovat i takzvané jednotné environmentální stanovisko (JES) podle zcela nového zákona. Tento zákon poslanci také schválili 24. března 2023 a jeho účinnost je navržena od 1. ledna 2024. Na konci by mělo být jen jedno razítko pro developera/stavitele. Pro novelu hlasovalo 161 poslanců ze všech sněmovních stran, proti nehlasoval nikdo. Novela stavebního zákona by měla vstoupit v účinnost 1. července 2024 a pro vyhrazené stavby, třeba dálnice nebo elektrárny, by měla platit již od 1. ledna 2024. Sněmovna při schvalování také rozhodla, že vydávat vlastní stavební předpisy zůstává zachováno pouze Praze, Brnu a Ostravě.

Novela ve schválené podobě by měla také umožnit legalizaci některých černých staveb. Aby bylo možné stavbu zlegalizovat, musí být v souladu s územním plánem obce či územními opatřeními a bude rovněž nutný soulad s veřejnými zájmy či požadavky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu atd. Kompletní informace k obsahu novely a dalším souvislostem najdete na stránkách Poslanecké sněmovny
ČR. Novela stavebního zákona je jedním z prvních zákonů, kde dokázala spolupracovat vláda s opozicí. I tak opozice není zcela spokojena. Například tvrdí, že novela zrušila zastupitelnost úředníků a nestanovila vymahatelnost lhůt.

Konec stavebního spoření v Čechách?

Skončí nebo neskončí stavební spoření v Česku? Jasné je, že skončí ve stávající podobě. Ale jak bude vypadat dál, to jasné není. Jak to tedy bylo? Zrušení podpory stavebního spoření, na které stát loni vydal 4,3 miliardy korun, je jedním z opatření, které vládě navrhla Národní rozpočtová rada vlády (NERV) ke snížení strukturálního schodku státního rozpočtu. Ten je nyní více než 200 miliard korun. Finální rozhodnutí však zatím nepadlo. Podle jednoho z návrhů by se podpora u běžících smluv mohla snížit ze současných dvou tisíc korun na polovinu, tedy na tisícovku. U nových smluv by se podpora zrušila úplně. I když se o zrušení/nezrušení vede debata, jisté je, že ve stávající podobě podpora stavebního spoření nezůstane. Debata bude ale poměrně výživná. Opozice samozřejmě návrh kritizuje. Stavební spoření by se například podle Kláry Dostálové mělo změnit, aby jej lidé skutečně používali na financování bydlení, ale jeho případné zrušení by považovala za chybu. Ministr Ivan Bartoš na zachování stavebního spoření zdá se netrvá, protože se podle něho přežilo, ale nechce přijít o více jak 4 miliardy, které přeci jenom slouží i k podpoře bydlení. V pětikoalici zatím shoda na řešení není a zástupci jednotlivých stran se zatím zdráhají své postoje silněji prezentovat. Výsledek bude komentovat vláda jako celek.

Na trhu působí 5 stavebních spořitelen. Loni u nich uzavřelo novou smlouvu zhruba 572 000 klientů a spořitelny poskytly úvěry za 56,7 miliardy korun. Samozřejmě, že spořitelny jsou proti změnám a mají jasno. Podle stavebních spořitelen se státu podpora mnohonásobně vrátí na úvěrech na bydlení, které z vkladů spořitelů spořitelny poskytují. „Za čtyři miliardy státní podpory generujeme každý rok 60 miliard stoprocentně účelových úvěrů, které šly minulý rok z více než 53 % do rekonstrukcí a do energetické tranzice českých domácností,“ řekl v pořadu ČBA Focus Michael Pupala, generální ředitel Modré pyramidy. Asociace českých stavebních spořitelen (AČSS) je také proti změnám podpory a tvrdí, že podle jejích údajů z března 2023 je 70 % úspor ze stavebního spoření opravdu využíváno k nákupu či rekonstrukci nemovitosti nebo na pořízení vybavení domácnosti. Podle AČSS se s omezením státní podpory sníží i motivace lidí peníze do stavebního spoření vkládat. Tím by se zároveň snížila i dostupnost úvěrů ze stavebního spoření.

Střípky z trhu:

• Generální ředitel Komerční banky Jan Juchelka navrhuje, aby Česká národní banka zmírnila své regulatorní požadavky na poskytování hypoték.
• Arcibiskupství pražské vloží do nájemního bydlení do roku 2025 3 mld. korun a plánuje mít tisíc bytů. Pronajímání se mu zatím přes svou firmu X Place daří. Pražské byty mají své nájemníky už ze ¾.
• V Liberci vzniklo nové pracoviště Úřadu práce. Pomůže přetíženým pobočkám, které nestíhaj vyplácet příspěvek na bydlení. Další vzniknou zřejmě v Moravskoslezském a Ústeckém kraji.
• Počty podvodných inzerátů na pronájmy bytů stále rostou. Realitní kanceláře mažou v průměru 1 falešný inzerát denně, policie eviduje desítky případů měsíčně.
• JRD Real Estate plánuje v Česku připravit 2200 bytů. Budoucí výnosová hodnota má dosáhnout 16 miliard korun a zaměří se na nájemní bydlení.
• Z kvartální analýzy společností CEEC Research vyplývá, že v roce 2023 očekávají firmy na trhu stavebních prací pokles o 2,6 %.
• V zemích střední a východní Evropy roste nabídka tzv. institucionálního bydlení pro studenty. V roce 2022 největší nárůst zaznamenalo Maďarsko (+301 %), Rumunsko (+244 %), Polsko (+217 %) a Bulharsko (+173 %). Vyplynulo to ze studie společnosti Colliers.
• Na trhu se objevila nová služba Radka Musila a investora Petra Dědka ze skupiny SFG, která přináší nový model kauce při pronájmu bytu, který má zjednodušovat život nájemci a dávat garanci vyššího krytí pronajímateli – jmenuje se Flatform.
• Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí vydala tradiční Trend Report, tentokrát s číslovkou 2023. Ke stažení zde: https://artn.cz/trend-report/tr-2023/.
• Specialista dostupného bydlení z MMR Vojtěch Kubát dal zajímavý rozhovor Idnes. Připouští, že resort plánuje zavést v určitých případech i regulaci nájemného a časem se chce zabývat i otázkou vyvlastňování prázdných bytů. Článek zde: https://bit.ly/3Zs0jp4.
• Na trh s rezidenčním bydlením vstupují jako noví hráči investiční fondy. Např. Trikaya, jehož první investicí v této oblasti je bytový projekt v Brně v hodnotě více než čtyři miliardy korun, který počítá s výstavbou tisícovky bytů ve čtyřech etapách. Začít s výstavbou by se mělo do června 2023.
• Developerské společnosti CTP, která má silné zastoupení na českém trhu, loni klesl zisk o 22,4 % na 796,5 milionu eur, tedy 18,7 miliardy korun. Čistý příjem z nájemného firma zvýšila o 38,3 % na 452,1 milionu eur.
• Creditas Real Estate chystá vstoupit na český trh s nájemním bydlením. Během příštích deseti let hodlá investovat přes 27 miliard korun a postavit přes 5500 nájemních bytů.

Tabulka měsíce

Lidové noviny provedly srovnání cen bytů za posledního půl roku, tedy od konce léta 2022 do února 2023. Ze srovnání je zcela patrné, že byty zlevňují. Na jak dlouho se otevírá “investorské okénko”, ale nikdo neví. Všeobecně lidé z branže očekávají, že někdy ve druhé polovině roku 2023 dojde k zastavení poklesu cen bytů.

Dělo se v ANB:

• Z Asociace nájemního bydlení po roce příprav spustila novou platformu individuálních pronajímatelů. Ve veřejném prostoru ji více uvidíte od dubna 2023, ale jestli se chcete podívat už teď, jděte na https://pip.asociacenajemnihobydleni.cz/– členství tam je teď za korunu na rok :-).
  
• Prezidium ANB se sešlo 14. Března 2023 v salonku restaurace Červený Jelen. Mimo jiné projednalo prioritizaci legislativních návrhů nebo účast zástupců ANB na diskusi o trhu s bydlením v Senátu PČR. Hned po skončení zasedání prezidia se celá řada členů ANB potkala na neformálním setkání dole v restauraci. Všem děkujeme za účast a restauraci Červený Jelen za delikatesy na stole.
  
• ANB mimo Twitteru komunikuje už i na sociální síti LinkedIn. Staňte se odběrateli obsahu z jejího profilu zde: https://www.linkedin.com/company/asociacenajemnihobydleni/.

Zdroje:

● https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/cz/Documents/real-estate/Rent-Index-Q2-
2022.pdf
● https://www.businessinfo.cz/clanky/stavebni-firmy-cekaji-pokles-trhu-je-mene-zahajenychstaveb-i-verejnych-zakazek/
● https://www.novinky.cz/clanek/ekonomika-prodej-bytu-vyrazne-propadl-40423661
● https://cbaonline.cz/nemovitosti-2022-vyvoj-trhu-a-vyhled
● https://www.lidovky.cz/domov/renovace-energeticke-uspory-evropsky-parlament-opatrenihlasovani.A230314_134333_ln_domov_atv
● https://zpravy.aktualne.cz/domaci/falesne-inzeraty-napronajmy/r~e4c1c66ec7fe11edba63ac1f6b220ee8/
● https://liberecka.drbna.cz/zpravy/32384-v-liberci-vzniklo-nove-pracoviste-uradu-prace-pomuzepretizenym-pobockam.html
● https://www.novinky.cz/clanek/domaci-prispevek-na-stavebni-sporeni-neni-efektivni-mini-bartospenize-by-dal-na-jinou-podporu-bydleni-40426888
● https://www.idnes.cz/zpravy/domaci/energie-zateplovani-evropsky-parlament-domovsmernice.A230324_183606_domaci_javu
● https://www.businessinfo.cz/clanky/stavebni-firmy-cekaji-pokles-trhu-je-mene-zahajenychstaveb-i-verejnych-zakazek/
● https://www.casopisczechindustry.cz/products/pryc-s-hotovostni-kauci-flatform-novy-fintechradka-musila-a-michala-dedka-meni-najemni-bydleni/
● https://www.remspace.cz/clanek/ceske-najmy-v-cislech-a-faktech/
● https://www.penize.cz/pronajem-bytu/440657-najmy-pujdou-nahoru-kdo-skupuje-byty-na-kterenemame
● https://www.investicniweb.cz/zajem-o-najemni-bydleni-v-cesku-stoupa-rozhodujicim-faktorempro-vyber-bytu-je-cena-roli-ale-zacina
● https://www.newstream.cz/reality/creditas-real-estate-planuje-rezidencni-vystavbu-za-27-miliardkorun-pet-miliard-z-toho-pujde-i-na-najemni-bydleni
● https://archiv.hn.cz/c1-67178100-bytu-k-pronajmu-je-na-trhu-stejne-jako-pred-valkou-jejich-cenynarazily-na-strop
● https://www.newstream.cz/reality/creditas-real-estate-planuje-rezidencni-vystavbu-za-27-miliardkorun-pet-miliard-z-toho-pujde-i-na-najemni-bydleni