Newsletter bydlení červen 2024 - Asociace nájemního bydlení

Dobrý den,
během června vrcholily přípravy na spuštění Portálu stavebníka, pilíře digitalizace stavebního řízení, hodně se napříč odborníky diskutovalo na téma zákona o podpoře v bydlení a rozkazu k vyklizení bytu. Ministerstvo financí spustilo cenovou mapu a Asociace nájemního bydlení zvolila nového prezidenta. Na první letní měsíc toho není málo. Podívejte se s námi na stručný přehled toho nejzajímavějšího z červnového dění na trhu s bydlením.

Manažerské shrnutí

V červnovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

Zákon o podpoře v bydlení.
Start digitalizace stavebního řízení.
Nový prezident Asociace nájemního bydlení.
Spuštění cenových map.
A už tradičně: Aktuální situace na trhu s bydlením.

Zákon o podpoře v bydlení, rozkaz k vyklizení bytu

Zákon o podpoře v bydlení je součástí reformy nazvané Bydlení pro život Ministerstva pro místní rozvoj. V červnu prošel vládou a zamířil do obou parlamentních komor. Návrh zákona nemá prvoplánově řešit výstavbu a investice, ale má ukotvit základní principy pomoci lidem v bytové nouzi. Součástí zákona se ale stal i tzv. rozkaz k vyklizení bytu, který zjednoduší vystěhování nájemníků neplatících nájem. Současná praxe vlastníků bytů je taková, že nájemníka neplatiče lze dostat z bytu velmi obtížně, mnohdy tento krok trvá i léta a ušlý zisk z neplaceného nájemného pronajímatelům nikdo nenahradí.

„Současná politika a právní úprava přenáší tíhu neřešené situace nedostupného bydlení na pronajímatele, kteří jsou vystaveni riziku neplatících nájemníků. Ti setrvávají v nájmu i přesto, že neplatí, protože azylové bydlení či ubytovny kapacitně nestačí.“

Kateřina Dosoudilová, vedoucí sociálních služeb organizace Člověk v tísni

Princip tzv. rozkazu k vyklizení bytu je, že pronajímatel pošle alespoň 14 dnů před podáním žaloby rozkaz k vyklizení bytu k soudu a ten pak může bývalému nájemníkovi uložit, aby se do 15 dnů vystěhoval a zaplatil náklady řízení. Proces umožní zkrácení a zjednodušení řízení před soudem. Rozkaz k vyklizení bytu hodnotí odborníci pozitivně. Za všechny názor Asociace nájemního bydlení:

“Za tohle musíme vládu pochválit. Posílení jistot majitelů bytů může být motivací pustit do pronájmu byt, který by se dříve kvůli obavám z neplatičů nájemného na trh nedostal.”

Zákon jako takový má i kritiky. Například Hospodářskou komoru ČR. Podle ní představuje zákon rozsáhlý zásah do trhu s nájemním bydlením a razantně zvýší počet úředníků.

“Místo aby stát přišel s reálným řešením, dál utahuje šrouby a teď navíc chce postavit rozsáhlý byrokratický aparát. Přitom by stačilo deregulovat, urychlit povolovací procesy a zlevnit tak bydlení a energie.“

Hana Landová, předsedkyně sekce územního a regionálního rozvoje HK ČR

Dalšími pilíři nového zákona jsou také garantované bydlení a asistence v bydlení. V případě garantovaného bydlení obec uzavře smlouvu se soukromými majiteli bytů, garantuje těmto majitelům komunikaci s nájemníky, tvorbu smluv a nese případná rizika. Zdroje těchto nákladů dostanou obce od státu. V případě asistence v bydlení se jedná o síť kontaktních míst, která budou fungovat coby poradenská místa, kde příchozím úředníci poradí, na jaké příspěvky mají nárok, pomohou s vyplněním žádostí, doporučí, jak si bydlení udržet apod. Kontaktní místa mají také odlehčit úřadům práce. Síť takových kontaktních center ale opět kritizuje Hospodářská komora s tím, že stát tím chce de facto vybudovat 230 nových úřadů.

Digitalizace stavebního řízení

Od 1. července vešly v platnost změny vyplývající z nového stavebního zákona, jehož platnost už byla dvakrát odložena. Původně měl být systém v praxi používán od loňského léta. Díky digitalizaci stavebního řízení má žadatel o stavební povolení možnost podat jen jeden návrh, a to elektronicky prostřednictvím Portálu stavebníka, takže odpadá nutnost osobních návštěv úřadů s papírovými žádostmi. Formulář žádosti má provést žadatele celým procesem. Stavební úřady pak na druhé straně mají k dispozici IT systém, kde jsou na jednom místě veškeré úkony od přípravy, územního rozhodování a celého stavebního řízení. Systém má také transparentně ukázat případné zádrhely a potíže toho kterého řízení a přehled odvolání. Do systému budou moci nahlížet jak úředníci, tak projektanti, developeři, zkrátka všichni účastníci stavebního řízení a najdou zde přehled o tom, v jaké fázi se jejich stavební řízení nachází. Elektronický správní spis má obsahovat kompletní dokumentaci stavby. Kdyby se podařilo zkrátit stavební řízení z nynějších deseti i více let na jeden rok, zlevnilo by to čtvereční metr v novostavbě o 15 tisíc korun. Takový odhad zazněl na Setkání lídrů developmentu, které se uskutečnilo 18. dubna v prostorách České národní banky.

Ovšem známo je, že přípravy, funkčnost a úspěšnost digitalizace stavebního řízení provázely dlouhodobé skeptické pochyby odborníků i developerů. Poukazovali především na to, že k 1. červenci letošního roku sice začne platit většina změn vyplývajících z nového stavebního zákona, ovšem zpochybňovali zejména přípravu souvisejících opatření jako prováděcích vyhlášek, ale hlavně samotného Portálu stavebníka, informačních systémů a informovanosti jak potenciálních žadatelů, tak úředníků na stavebních úřadech. Právě tato opatření jsou nutným předpokladem, aby mohl zákon skutečně přinést požadované pozitivní změny – tedy uvedení principu „jedno řízení, jedno razítko“ do praxe. Mnoho stavebníků proto z důvodu obav zahltilo stavební úřady s podáním žádostí dosavadním způsobem, aby se vyhnuli digitálnímu podání. Dalším pozitivem má být rozhodování stavebních úřadů v pevně stanovených lhůtách, kdy bude možné získat povolení pro stavbu rodinného domu už za 30 dní, u staveb typu dálnice nebo elektrárna do 120 dní.

“Uvědomuji si debaty okolo nového stavebního zákona, zkrácení stavebního řízení a digitalizace. Předpokládám, že to se nám podaří dotáhnout v letošním roce tak, aby byl systém plně funkční. Zároveň řešíme, jak ještě dále rozpohybovat investiční odvahu obcí a dalších investorů.“

Marian Jurečka, ministr práce a sociálních věcí

Ministerstvo pro místní rozvoj všem úřadům připravilo manuály, jak se systémem pracovat. Podle úředníků ale příliš nepomáhají.

“Ministerstvem na poslední chvíli připravený manuál není návodem, podle kterého lze postupovat. Zaměstnanci budou nadále používat původní informační systém. Od pondělních 13 hodin jsme neregistrovali jedinou žádost o přístup do nového systému.“

Lucie Steinerová, tisková mluvčí úřadu městské části Praha 13 (1.7.2024)

Od 1. července pracují úředníci v novém informačním systému, stále je ale možné podat žádosti v listinné podobě. Podobně jsou na tom i lhůty pro vyřízení žádostí, do konce roku 2024 zůstanou delší, aby byl přechod pro úředníky hladší, nechal se slyšet ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš. Portál stavebníka provázely od začátku července problémy a MMR se nedokázalo s obcemi shodnout, zdali portál funguje nebo ne. Po prvních deseti dnech provozu byly v systému řádově tisíce nových žádostí o stavební povolení.

Novým prezidentem ANB se stal Jakub Vysocký

Členská schůze Asociace nájemního bydlení (ANB) zvolila v úterý 11. června 2024 na svém řádném zasedání novým prezidentem Jakuba Vysockého. Ve funkci po čtyřech letech nahrazuje Vítězslava Valu.

Vítězslav Vala vedl Asociaci nájemního bydlení od jejího založení v dubnu 2020 až do května 2024. Nově vzniklou asociaci sdružující 23 společností působících na trhu s nájemním bydlením, které pronajímají kolem 60 tisíc bytů, provedl velmi složitým obdobím covidu i energetické krize.

“Víťovi patří velký dík za jeho práci. Členská schůze mu jako poděkování za trvalou podporu nájemního bydlení udělila čestné členství v prezidiu asociace.“

Jan Rafaj, člen prezidia ANB a generální ředitel společnosti Heimstaden

Nový prezident ANB Jakub Vysocký působil v prezidiu asociace dva roky, poslední rok byl viceprezidentem. Zároveň je majitelem společnosti SIAN, která ve svém portfoliu spravuje přes 700 nájemních bytů. Přestože Jakub Vysocký aktivně působí na trhu s bydlením přes 10 let a platí za uznávaného odborníka jak na nájemní bydlení, tak na investiční byty, je vystudovaný lékař a v minulosti byl také jedním z hlavních organizátorů charitativního projektu Kola pro Afriku.

“Zvolení prezidentem Asociace nájemního bydlení si velmi vážím. Vnímám to také jako potvrzení prospěšnosti mé dosavadní práce. Je to ale samozřejmě závazek. Pro mě je klíčová koncepce rozvoje trhu s nájemním bydlením. S touto koncepcí bych po důkladné diskusi uvnitř asociace velmi rád přišel do konce roku. Jako profesní sdružení musíme jasně deklarovat náš odborný názor, jakým směrem by se mělo nájemní bydlení v Česku ubírat a co lze udělat pro jeho rozvoj.“

Jakub Vysocký, nový prezident ANB a ředitel společnosti SIAN.

Spuštění cenové mapy a program Dostupné bydlení

Na přelomu května a června Ministerstvo financí vdechlo život tzv. Cenovým mapám nájemního bydlení. Tato mapa, kterou najdete na adrese https://www.mfcr.cz/cs/rozpoctova-politika/podpora-projektoveho-rizeni/cenova-mapa/cenova-mapa-infografika poskytuje informace o aktuálních tržních cenách nájemného za metr čtvereční bytu napříč regiony České republiky. Vychází především z cen inzerovaných na inzertních portálech. Ceny jsou rozděleny do 4 kategorií, resp. podle 4 typů referenčních bytů dle rozlohy bytu:

kategorie – 1+kk, 1+1
kategorie – 2+kk, 2+1
kategorie – 3+kk, 3+1
kategorie – 4+kk, 4+1

Mapa shrnuje všechna dostupná data o nájemním trhu, převážně opět z informací z nabídek realitních portálů. Reflektuje výši nájemného referenčního bytu příslušné velikostní kategorie a aktualizovaná bude každého půl roku, vždy k lednu a k červenci. Referenční byt představuje starší nevybavený byt, bez garáže či parkovacího místa.

“Kdybychom vzali všechny byty na trhu, dali je do jednoho koše a pracovali s cenovými hladinami těchto nájmů, tak srovnáváme jablka s hruškami. Byty jsou nové, staré, vybavené, nevybavené, s parkovacím stáním či bez něj, s výtahem a tak dále. Proto jsme zvolili takzvaný referenční byt, který je dvacet let starý, nevybavený, bez parkovacího místa, bez garáže a bez výtahu.“

Martina Sieber, poradkyně ministra financí a manažerka projektu cenových map

Jednotlivé cenové hladiny jsou napříč republikou odlišené barevně. Nejsvětlejší místa jsou s výší nájemného do 100 korun za metr čtvereční za měsíc. Nejtmavší jsou pak místa, kde se za metr čtvereční platí přes 400 korun měsíčně, jedná se zejména o Prahu, Brno nebo Špindlerův Mlýn. Úplně nejdražším místem v Česku je podle interaktivní cenové mapy pražský Josefov, kde metr čtvereční je na více než 500 korunách za metr čtvereční za měsíc u jednopokojového a dvoupokojového bytu. Na druhé straně škály jsou pak obce v Karlovarském, Ústeckém a Moravskoslezském kraji, kde metr čtvereční vyjde měsíčně nejlevněji.

“Cílem vytvoření cenové mapy nebylo až tak to, aby si běžný občan porovnával, jestli bydlí levně nebo draho, ale abychom řekli státu, za kolik by se bydlelo v určitém typu bytů na určitém místě.“

Martina Sieber, poradkyně ministra financí a manažerka projektu cenových map

Cenové mapy poslouží i napříč ministerstvy. O jejich využití uvažuje např. Ministerstvo práce a sociálních věcí ČR. Cenová mapa vznikla také jako součást projektu Dostupné bydlení (projekt pro zvýšení dostupnosti nájemního bydlení v Česku).

“Propojíme stát, obce a soukromý sektor, abychom mohli výhodně stavět, a zajistit tak nájemní byty pro skupiny lidí, kteří to potřebují. Tím zároveň rozhýbeme celý trh s bydlením. Existují už i konkrétní projekty, první byty budou připravené do tří let.“

Petr Fiala, premiér ČR

Výše budoucího nájemného v bytech dostupného bydlení se bude odvíjet právě od cenové mapy tak, aby toto nájemné bylo nižší než jeho tržní hodnota. Dostupné nájemné se pak bude možné každoročně zvýšit maximálně o míru inflace s horním limitem čtyři procenta. V září pak nabídne Státní fond podpory investic program Dostupné bydlení, ve kterém budou k dispozici čtyři a půl miliardy korun na zvýhodněné úvěry určené soukromým investorům a obcím, které se pustí do výstavby samy, případně s developerem. V roce 2025 se přidá i Národní rozvojová banka se svými nástroji za tři a půl miliardy korun. V obou případech tvoří většinu prostředků finance z Národního plánu obnovy, které doplní dvě miliardy ze státního rozpočtu a další peníze ze soukromého sektoru.

“Jde o inovativní finanční nástroje, různé kombinace půjček s úrokovou sazbou, která bude vždy o dvě procenta nižší než základní sazba Evropské unie pro Českou republiku. Peníze z úvěrů se budou vracet státu a získáme tím možnost, jak výstavbu hlavně obecních bytových fondů podporovat dlouhodobě.“

Ivan Bartoš, ministr pro místní rozvoj ČR

Aktuální situace na trhu s bydlením

Banky a stavební spořitelny v Česku poskytly v květnu hypoteční úvěry za 23,7 miliard korun. Proti dubnu je to růst o 8 %, meziročně pak o 92 %. V květnu 2024 dosahovala průměrná nabídková sazba u hypotečních úvěrů 5,52 %, v první části června pak 5,51 %. Rychlost meziměsíčního poklesu sazeb se ale proti předešlým měsícům snížila.

“Květnová a dubnová čísla potvrzují solidní oživování hypotečního trhu, po téměř dvou letech se z pohledu objemu poskytnutých hypoték dostáváme nad úrovně roku 2020, a pokud se daný vývoj udrží, mohl by se za celý letošní rok pohybovat objem poskytnutých hypoték zhruba na úrovni roku 2020, který byl z tohoto pohledu hned po rekordním roce 2021 druhý nejsilnější.“

Jakub Seidler, hlavní ekonom České bankovní asociace

Podle hypotečního analytika společnosti Swiss Life Select Jiřího Sýkory vstupuje hypoteční trh po jarním probuzení do klasické letní „okurkové“ sezóny, která se projevuje nejenom stagnací sazeb, ale i poklesem zájmu o nové obchody. Další vývoj hypotečních sazeb podle něho půjde směrem pokračujícího snižování. Jen jeho tempo do konce letošního roku nebude takové, jaké ho většina odborníků očekávala. Podle aktuálního průzkumu Ipsos pro Českou bankovní asociaci (ČBA), si plánuje vzít hypotéku téměř pětina Čechů. Při rozhodování je pro ně klíčová výše úrokové sazby a výše měsíční splátky.

“Sazby lehce pod 5 %, které nám před pár lety přišly jako prakticky neakceptovatelné, dnes již vnímáme jako celkem normální stav, který prostě nebrání tomu, abychom zvažovali financovat nemovitost hypotečním úvěrem. A tak další pokles sazeb sice všichni postupně očekáváme, ale s tím, že je o dost pomalejší, než jsme doufali a zjevně s tím umíme docela dobře žít.“

David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance

Český realitní trh vstupuje do léta 2024 s výraznými rozdíly mezi jednotlivými segmenty. Zatímco byty v Praze i regionech zaznamenávají rychlý růst cen a zájmu, trh s domy a pozemky setrvává ve stagnaci.
Analýza společnosti Knight Frank ukazuje, že v prvním čtvrtletí letošního roku vzrostly ceny novostaveb i starších bytů a na pražský trh se vrátily i prémiové byty. Ceny rostou v Praze také u nájemného. Kupující se podle vedoucí rezidenčního oddělení Knight Frank Kateřiny Polákové aktuálně rychleji rozhodují. Kupujícím jdou vstříc developeři, kteří s připravenými projekty čekali na příznivější časy a teď je začínají vracet na trh. V Praze je aktuálně k mání bezmála šest tisíc nových bytů, což je o 5,4 % více než minulé pololetí. Počet starších bytů na trhu je cca šest a půl tisíce. Podle Knight Frank dominují menší byty. Část kupujících je vnímají jako výhodnou investici, pro jiné je to při současných cenách jedinou dostupnou volbou, preferují-li vlastní bydlení.

„Doba vyjednávání a rozhodování, nejpalčivější moment všech transakcí od jara 2022, se vzhledem ke zdravějšímu konkurenčnějšímu prostředí opět zkracuje.“

Kateřina Poláková, vedoucí rezidenčního oddělení Knight Frank

Střípky z trhu:

Mint rezidenční fond uzavřel svou dosud největší bytovou akvizici. Získal 306 bytů v pražském bytovém komplexu Vysočanský mlýn od Metrostav Development.
Investiční skupina Penta zakládá nový fond nabízející investorům podíl na projektech skupiny. Více o fondu řekne ve druhé polovině roku.
MMR poskytne obcím a krajům finanční podporu na přípravu projektové dokumentace pro výstavbu nebo rekonstrukci bytových domů. Z evropských zdrojů vyčlenilo 150 milionů korun a obdrželo 157 žádostí.
Developeři staví na nevyužitých brownfieldech. Skanska Residential staví v Malešicích přes 1000 bytů, první budou připraveny v roce 2027.
Podle indexu Central Group je potřeba 15,4ročních mezd na nákup nového bytu o rozloze 70 m2 v Praze a nájemníci dávají za bydlení v průměru 51 % své mzdy.
Ve velkých městech roste obliba spolubydlení, a to nejen mezi studenty, ale i mladými pracujícími a důchodci.
Trendem u nemovitostních fondů jsou alternativní segmenty jako nájemní bydlení nebo zařízení pro seniory.

Graf měsíce

Letos v květnu dosahovala průměrná nabídková sazba hypotečních úvěrů 5,52 %, počátkem června klesla jen nepatrně na 5,51 %. Na hypotečním trhu nastala doba stagnace sazeb. Změny k lepšímu nepřinesou dle odborníků ani prázdniny. Dále podle nich možná přinese citelnější snížení úroků až období podzimu, kdy začnou u hypoték platit nová refinanční pravidla.

Máte investiční byt? Přidejte se k nám

Platforma individuálních pronajímatelů (PIP) založená Asociací nájemního bydlení nabízí svým členům na tři desítky průběžně aktualizovaných právních dokumentů, praktické rady, tipy nebo poradenství v daňových záležitostech. Členství v Platformě individuálních pronajímatelů (PIP) založené Asociací nájemního bydlení (ANB) je zdarma.

Sledujte Asociaci nájemního bydlení na sociálních sítích:

TWITTER: https://twitter.com/ANB_CZE

LINKEDIN: https://www.linkedin.com/company/93328290/admin/feed/posts/

Dělo se v ANB:

ANB na svém červnovém zasedání členské schůze jmenovala do funkce nového prezidenta
asociace Jakuba Vysockého, dosavadního viceprezidenta:
https://www.asociacenajemnihobydleni.cz/aktuality/novym-prezidentem-asociace-najemniho-bydleni-se-stal-jakub-vysocky/.
Členská schůze ANB přijala dva nové členy: realitní kancelář Svoboda&Williams a pojišťovací
společnost CEE Specialty s.r.o.
Ředitel SFPI Daniel Ryšávka připravil pro členy ANB krátké diskusní fórum na téma, jak se může
soukromý sektor zapojit do programu Dostupné bydlení.
ANB schválila Zprávu kontrolní komise za rok 2023, Výroční zprávu za rok 2023 a také roční účetní
závěrku za rok 2023.
ANB má od 11.6.2024 novou komunikační strategii, která mimo jiné zahrnuje přípravu vlastní
koncepce rozvoje trhu s nájemním bydlením.