Newsletter bydlení červenec 2024 - Asociace nájemního bydlení

Dobrý den,

červenec se nesl ve znamení spuštění nových informačních systémů stavebního řízení a ostrých debat ohledně jejich fungování. Asociace nájemního bydlení identifikovala trendy týkající se dalšího fungování trhu s bydlením ve druhé polovině roku 2024 a jako vždy se věnujeme i shrnutí aktuální situace na trhu s bydlením. Pojďte s námi projít stručný měsíční průřez toho nejdůležitějšího.

Díky, že jste s námi.

Manažerské shrnutí

V červencovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

Jak je na tom Portál stavebníka po měsíci v praxi.
Predikce Asociace nájemního bydlení pro druhou polovinu roku 2024.
Vývoj na trhu s bydlením v červenci.

Nové informační systémy stavebního řízení po měsíci ostrého provozu

Portál stavebníka a informační systém stavebního řízení (ISSŘ), pilíře digitalizace stavebního řízení, mají za sebou první měsíc svého fungování v praxi. Jejich účelem bylo rychlejší a jednodušší povolování staveb.
Ministerstvo pro místní rozvoj však prakticky od prvních dnů fungování systému čelí silné kritice ze strany úředníků, stavebníků i starostů obcí. Podle nich nemá systém potřebné funkčnosti, které v dosavadních systémech fungovaly automatizovaně – vyplňování údajů o vedlejších účastnících řízení, zobrazování map, propojení se sdílenými databázemi, generování dokumentů apod. Úředníky podle jejich vyjádření nový systém naopak zdržuje a celé procesy komplikuje. Radnice kritizují samotnou přípravu celé digitalizace. Uskutečněné webináře podle nich nebyly v dostatečném rozsahu a manuály docházely na poslední chvíli.
Svaz měst a obcí varuje, že potíže s novým Portálem stavebníka by mohly znamenat skluz u 13 tisíc stavebních povolení v hodnotě 100 miliard korun, a to jen v případě, že se podaří systém uvést do funkčního stavu do začátku září.

Z dosavadních zkušeností:

Miroslav Šimek, šéf libereckého stavebního úřadu: “V systému lze řešit pouze „řízení“. My ale potřebujeme mít možnost se k jednotlivým podáním vyjadřovat i obyčejným sdělením.”
Aneta Hrdličková, kancelář jihlavského primátora: “Po vložení dat generujeme dokument,
který ale neobsahuje údaje, které by měl obsahovat a nemůžeme ho nijak upravovat nebo měnit. Nakonec vytváříme dokument ve starém systému, uměle ho vkládáme do Informačního systému stavebního řízení a po podpisu se ho pokoušíme odeslat, což také nefunguje, jak má.”
Petr Kunc, starosta Brno – Židenice: “Místo abychom se prokazovali jako právnická osoba, zadáváme číslo občanky. Nebo máte zadat, kdo bude stavbu stavět. Já to snad u veřejné zakázky vím? Dodavatele přece musím vysoutěžit. Jenže pokud kolonku nevyplním, tak mě to nepustí dál.”

Dle vyjádření mluvčího MMR Petra Waleczka sbírá a třídí tisíce podnětů, které předává dodavatelům, aby informační systém na jejich základě upravili:

“Ministerstvo od počátku avizovalo zavádění systému postupně a podle potřeby reálných uživatelů. V tuto chvíli pečlivě monitorujeme systémy z technického i uživatelského hlediska. Máme možnost sledovat, v jaké fázi se uživatelé při podávání žádosti případně zastaví. Při nejbližší aktualizaci pak záležitost upravíme například změnou povinného pole na nepovinné.”

Svaz měst a obcí varuje před kolapsem a dalšími škodami, plynoucími například z nemožnosti čerpání dotací. SMO požádal ministra pro místní rozvoj Ivana Bartoše o svolání jednání s organizacemi, na něž dopadají změny v digitalizaci.

“V tuto chvíli je v systému přes 9000 úředníků. Červenec pro nás byl obdobím, kdy docházelo k řadě úprav či oprav, ať už to byly editace záměrů, vypravování pošty a podobně.”

Leona Gergelová Šteigrová, MMR

Zatím poslední aktualizace systémů (ISSŘ a Portál stavebníka) proběhla poslední červencový víkend, informoval ministr MMR Ivan Bartoš. Podle vyjádření Leony Gergelové Šteigrové v nich MMR reagovalo na výtky, které se týkaly třeba automatického načítání dat, označování parcel a tak dále.

Celková kapacita ubytovny je 300 lůžek. Disponuje dvoulůžkovými, třílůžkovými i čtyřlůžkovými pokoji.

Radnice tyto aktualizace bohužel však neshledávají jako dostatečné. Za všechny vyjádření mluvčí Prahy 3 Terezy Schejbalové:
“Možnost stornovat dokumenty je jednou z mnoha vlastností, které v ISSŘ chyběly, nejedná se ale o vlastnost zásadní. Systém stále nefunguje tak, aby skutečně usnadnil práci úředníků, a zrychlil tak povolovací procesy.”

ANB: Predikce trhu s bydlením pro druhou polovinu roku

Asociace nájemního bydlení připravila v průběhu července predikci trhu s bydlením do konce roku 2024. Zahrnuje osm základních trendů.

“Na trhu s bydlením očekáváme pokračující oživení a pozitivní atmosféru, kdy náklady na bydlení už nebudou lidem stoupat tak, jako na přelomu roku. Čím dál volněji se bude dýchat developerům, pronajímatelům i investorům. Bohužel bod zlomu, kdy se začne stavět více bytů, stále vidět není.”

Jakub Vysocký, prezident Asociace nájemního bydlení

Prodeje bytů budou stoupat
Přestože ceny bytů budou nadále stoupat, ve druhé polovině roku 2024 se zvedne zájem o pořízení vlastního bytu ať už na bydlení nebo na investici. Rozhodující bude podzim, kdy se očekává, že stoupne schopnost lidí vzít si hypotéku. “Zatímco nyní se hypotéky průměrně pohybují kolem 5 %, na konci roku 2024 by mohly být kolem 4,5 %. Důležité bude, jak se budou nadále vyvíjet úrokové sazby ČNB. Podstatným faktorem pro růst počtu hypoték ale bude i nadále nízká nezaměstnanost a meziroční růst mezd, který může na konci roku dosáhnout hodnoty kolem 7 %,” vysvětluje prezident ANB Jakub Vysocký.
Legislativní smršť
Podzim 2024 bude z hlediska nové legislativy na trhu s bydlením jedním z nejintenzivnějších za posledních několik let. Do praxe se totiž začnou zavádět nové normy vztahující se k novému stavebnímu zákonu, který platí od 1. 7. 2024. Novela přináší celkem 6 nových prováděcích vyhlášek. Například se ruší některé zastaralé technické parametry nebo se upravuje způsob vypracování dokumentace. Ukáže se také, jestli se povedla digitalizace nebo tzv. Portál stavebníka vyhoří. Navíc SFPI začne na podzim rozdělovat až 8 miliard korun na podporu výstavby nájemního bydlení. “V poslanecké sněmovně se bude zcela jistě emotivně projednávat zákon o podpoře v bydlení. Norma počítá s cca 270 novými kontaktními místy pro bydlení, ale také přináší rozkaz k vyklizení bytu, který by měl pronajímatelům pomoci v boji s neplatiči. Přináší i garance pro majitele bytů, kteří ho dají do pronájmu. Celkově pan ministr prožije zcela jistě náročný podzim,” říká viceprezident ANB Tomáš Kašpar.
Zrychlí se tempo růstu počtu bytů pronajímaných institucionálně
Na trhu s nájemním bydlením se každý měsíc objevují nové společnosti, které se rozhodly nájemní bydlení samy provozovat. Nájemní bydlení je totiž z hlediska výnosu sexy i pro opravdu velké hráče. “Typickým příkladem toho je společnost AFI, která koupila 800 nájemních bytů ve výstavbě od společnosti Finep. Tím se její portfolio rychle rozroste na cca 1.700 bytů. Do provozování nájemního bydlení se ale ve velkém pustil také třeba investiční fond Mint nebo společnost Fidurock. Tenhle trend půjde rychle dál, víme o dalších hráčích, kteří seriózně uvažují o vstupu na trh. Nájemní bydlení prostě bude v kurzu,“ vysvětluje člen prezidia ANB Stanislav Kubáček.
Nájmy porostou ve druhé polovině roku jen velmi zvolna
V prvním čtvrtletí byl podle Rent indexu od společnosti Deloitte průměrný růst nájmů pouze 1 %. Ve druhém čtvrtletí lze čekat možná trošku vyšší růst, protože řada pronajímatelů valorizuje nájem po 30. červnu. Celkově nájmy porostou jen zvolna, a to až do konce roku. “Cena bytů půjde nahoru rozhodně rychleji než nájmy. V tuto chvíli se zdá, že faktory ovlivňující růst nájmů jsou už za námi nebo zmizely. Nečekáme nic dramatického,“ říká prezident ANB Jakub Vysocký.
Církev bude na trhu s bydlením posilovat
Církev masivně nakupuje projekty nájemního bydlení nebo přebudovává objekty vlastní. Bude to jeden z pilířů jejího příjmu poté, co v roce 2030 nastane definitivní finanční odluka církve od státu. Pražské arcibiskupství má již dokonce svou vlastní značku Xplace, ale aktivní je nyní už i Olomoucké nebo Královéhradecké arcibiskupství. “Do budoucna se církev stane jedním z hlavních hráčů na trhu s nájemním bydlením,“ predikuje vývoj člen prezidia ANB Daniel Bacík.
Počet neplatičů bude stagnovat
Podle kvartálního monitoringu ANB se počet neplatičů meziročně mezi prvním čtvrtletím 2023 a 2024 snížil o několik desetin procenta na hodnotu 2,4 %. “Domníváme se, že počet neplatičů nájemného bude stagnovat. Faktory typu energetická krize, které ovlivňovaly růst počtu neplatičů nájemného v minulých letech, zmizely. V tuto chvíli nevidíme na obzoru další, které by situaci měly změnit. Právě proto je nyní ale velmi vhodná doba na přijetí opatření, která případné vystěhování neplatičů zrychlí,“ říká prezident ANB Jakub Vysocký.
Digitalizace nájemního vztahu se bude rychle rozvíjet
Čím dál více velkých pronajímatelů začne nájemní vztah digitalizovat. Největší pronajímatel bytů v ČR společnost Heimstaden spustila digitalizaci nájemního vztahu přes Bank ID už v prosinci 2023 a zdá se, že se jí to podařilo. Ostatní pronajímatelé proces pečlivě sledují a budou ji následovat. “V tuto chvíli se pomalu blížíme ke dvěma třetinám všech našich nájemců, kteří už mají plně digitalizovanou smluvní dokumentaci. Od ostatních pronajímatelů cítíme velký zájem, takže čekáme posilování tohoto trendu,“ komentuje digitalizaci nájemního vztahu člen prezidia ANB a generální ředitel Heimstadenu Jan Rafaj.
Plně zařízené byty
S trendem „přines si kufr a bydli“ přišli velcí pronajímatelé, ale nyní se kompletně vybavené byty začínají ve větší míře objevovat i mezi individuálními pronajímateli. “Kompletně vybavené byty chtějí buď velmi mladí nebo velmi úspěšní lidé, kteří často dojíždějí za prací. Individuální pronajímatelé už přišli na to, že jim plně zařízený byt nejen umožní zvednout nájem, ale hlavně jim přivádí bonitní klientelu, o níž samozřejmě stojí,“ popisuje trend člen prezidia ANB Stanislav Kubáček.

Červenec na trhu s bydlením.

V průběhu července společnost Deloitte vydala čerstvý Real Index, který pravidelně monitoruje cenu bytů počítanou ze zrealizovaných transakci. Ceny bytů během 1.Q 2024 oproti 4.Q 2023 vyrostly o 4 %. Rozdíly mezi jednotlivými kraji jsou ale někde velké. Třeba mezi Libereckem a Vysočinou je to 19 %.

Deloitte v červenci vydal také aktuální Rent index za 2.Q 2024, který shrnuje a analyzuje ceny nájemního bydlení v krajích a krajských městech České republiky. Nájmy podle čerstvého Rent indexu vyrostly mezičtvrtletně o 3,4 %, na 305 Kč/m2. Nejvíce na Královéhradecku o 5,7 %, nejméně na Olomoucku, kde nájmy o 1,5 % klesly.

Data České bankovní asociace ukazují, že počet hypoték za červen 2024 byl nejvyšším v letošním roce. Banky a spořitelny poskytly hypoteční úvěry za 24,2 mld korun. Z meziměsíčního pohledu počet poskytnutých hypoték vzrostl jen mírně. Bylo to o 0,6 %. V tomto ohledu byl druhým nejsilnějším měsícem květen.

“Poptávka po hypotékách v posledních měsících sílí i z titulu obav, že opětovně začnou růst ceny nemovitostí. Ačkoli během nadcházejících letních měsíců vzhledem k dovoleným může aktivita mírně zpomalit, nemění to nic na tom, že výhled pro letošní rok zůstává z pohledu poskytnutých hypoték pozitivní.”

Marek Richter, vedoucí hypotečních služeb Air Bank

Střípky z trhu:

Central Group připravili nový koncept garantovaného nájemníka.
Penta má nového generálního ředitele realitní divize, stal se jím David Musil, ve funkci nahrazuje Petra Paličku.
V červenci začala platit novela zákona o Státním fondu podpory investic, která zjednodušuje čerpání podpory na výstavbu dostupného bydlení s nižším než tržním nájemným.
V polovině června začala výstavba další části projektu Smíchov City společnosti Sekyra Group. Bude zde bydlet nebo pracovat až 12 tisíc lidí na rozloze dvaceti hektarů.
Žadatelé o dávku na bydlení už nemusí dokládat náklady na elektřinu a plyn, úřad si je zjistí s jejich souhlasem od dodavatelů energií.
Zájem o krátkodobé ubytování přes Airbnb a podobné platformy strmě roste, cena vede.
Hypotéku na byt v novostavbě si letos sjednala třetina lidí, jak vyplývá z analýzy Central Group. Loni to bylo 28 %, v roce 2022 pak 11 %.
Doba dosažení na koupi bytu nebo domu v Česku se zkrátila o cca půl roku. ČNB očekává růst cen nemovitostí o 5 % ročně, mzdy by ale měly růst rychleji.
Stavebnictví zaznamenalo meziroční pokles, v květnu klesla stavební produkce o 6,8 %.
Inflace v červnu rychle klesla na 2 %, ČNB drží úrokové sazby na 4,75 %.

Graf měsíce

Develop Index společnosti Deloitte říká, že průměrná nabídková cena nových bytů v Praze vzrostla v letošním prvním čtvrtletí oproti konci loňského roku o 1 % na 154 500 korun za metr čtvereční. Zdražily tradičně byty v Praze 8 a v Praze 1, naopak mírně klesla cena nových bytů v Praze 6 a Praze 4.
Develop Index udává % změnu průměrné ceny volných bytů v nabídce developerů oproti předchozímu čtvrtletí. Cena Kč představuje průměrnou nabídkovou cenu za m² nového bytu v Praze v nabídce developerů na konci sledovaného období.

Máte investiční byt? Přidejte se k nám

Platforma individuálních pronajímatelů (PIP) založená Asociací nájemního bydlení nabízí svým členům na tři desítky průběžně aktualizovaných právních dokumentů, praktické rady, tipy nebo poradenství v daňových záležitostech. Členství v Platformě individuálních pronajímatelů (PIP) založené Asociací nájemního bydlení (ANB) je zdarma.

Sledujte Asociaci nájemního bydlení na sociálních sítích:

TWITTER: https://twitter.com/ANB_CZE

LINKEDIN: https://www.linkedin.com/company/93328290/admin/feed/posts/

Dělo se v ANB:

Prezident Asociace nájemního bydlení Jakub Vysocký byl hostem v podcastu Velmi (ne)bezpečné
finance: https://www.youtube.com/watch?v=nQMD0s6F-wg.
Členové ANB měli v průběhu července možnost vyplnit vzorový dotazník pro program SFPI
Dostupné bydlení.
Se serverem Seznam zprávy jsme spolupracovali na textu, který v Česku popisuje práci
správcovských firem. Segment se na českém trhu s bydlením rychle rozvíjí.