Newsletter bydlení duben 2023 - Asociace nájemního bydlení

Dobrý den,

duben 2023 přinesl velmi mírné náznaky oživení trhu s bydlením. Zatím se ale skutečně jedná o signály, nikoliv o změnu směru trhu. Mezi novinky patří aktivita státu, která sice hrací pole trhu s bydlením nemění, ale otevírá prostor k diskusi o podpoře nájemního bydlení. Čtvrtý měsíc roku ale byl také ve znamení nových trendů, zajímavých projektů a silných prohlášení. Dubnový newsletter Asociace nájemního bydlení, který shrnuje to nejpodstatnější v dění na trhu s bydlením za uplynulý měsíc, je tady. Příjemné počtení.

Manažerské shrnutí

V dubnovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

Signály o oživení trhu s bydlením. Některá čísla i prohlášení odborníků signalizují oživení trhu. Jde o začátek návratu nebo je to jen “falešná forma”?
MMR otevřelo nový program Nájemní bydlení s cílem podpořit a zlepšit dostupnost bydlení v Česku. Lidé se začínají stěhovat za levnějším bydlením mimo velká města. Povede tento trend k přehodnocení preferencí v bydlení?
Cena, lokalita a komfort služeb, to je to, co dnešní zájemce o pronájmy zajímá nejvíce.
Společnost Dostupné bydlení České spořitelny pokročila se svým pilotním projektem dostupného bydlení Prosek Park. Bydlet by se tam mělo už ve 2. Q 2024, a to o 20 % levněji, než bude v lokalitě tržní nájemné.

Počátek oživení trhu nebo falešná forma?

Z otevřených zdrojů vyplývá, že výše nájmů optikou mezi kvartálního srovnání 1. Q 2023 vs. 4. Q 2022 víceméně stagnuje. Statistika člena ANB společnosti UlovDomov ukazuje, že v Praze došlo dokonce u některých typů bytů k drobnému poklesu. V jiných metropolích nájmy zase drobně stouply. Jedná se ale o jednotky procent, takže lze říci, že v dubnu 2023 nájemné stagnovalo.

*Zdroj: Statistiky společnosti UlovDomov.cz na základě mediánů cen*

Poměrně hodně se už rozevřely nůžky mezi second hand byty a novostavbami. Podle dubnové analýzy společnosti Skanska Residental, Trigema a Central Group je rozdíl nyní zhruba 24 % a odhad do budoucnosti hovoří až o 30 % rozdílu. Celkově klesly v meziročním srovnání ceny starších bytů podle různých studií o 7-9 %. Přesto byl duben 2023 měsícem, kdy se trhu s bydlením blesklo na lepší časy. V souvislosti se znatelným poklesem cen starších bytů se zdá, že se trh začíná oživovat. Jsou to zatím statistické střípky a pocitová prohlášení odborníků, ale nástup drobného optimismu je na trhu cítit. Velcí developeři například prezentují čísla, která dokladují, že trh s novým bydlením v Praze skutečně drobně ožívá. V 1. Q 2023 se prodalo o 18 % bytů více než za 4. Q 2022. Důvod vysvětloval v dubnu pro HN předseda představenstva Skanska Residental Petr Michálek.

„Uklidnění nervozity kolem energetické krize, stabilizace cen nového bydlení i celá řada propagačních programů. To vše se propsalo v poptávce a pomohlo k oživení trhu s novými byty. Vedle mírného nárůstu klientů s hypotékou však mezi kupujícími nadále převažují investoři, kteří financují koupi z vlastních zdrojů,“ řekl HN Michálek.

Podobné informace jsou ale napříč trhem slyšet ze všech regionů. Ceny starších bytů poklesly a lidé, kteří mají finanční zdroje, začínají nakupovat. Investiční aktivitě bezpochybně napomáhá už zmiňovaný pokles cen starších bytů. Sociolog a ekonom Martin Lux z Akademie věd ČR v rozhovoru pro Seznam zprávy prohlásil, že rozdíl cen bytů mezi roky 2022 a 2023 podle predikcí ČNB a MF dosáhne 3–8 %. Mírně se začal oživovat i trh s hypotékami. V březnu 2023 banky a stavební spořitelny poskytly hypoteční úvěry za 12,6 miliardy korun, což je nárůst o 60 % oproti únoru 2023. Úrokové sazby podle Hypoindexu v dubnu 2023 ale stagnovaly a jejich pokles je stále zatím v nedohlednu. Nelze zatím hovořit o návratu k normálu, to ani zdaleka. Ale signály o rozmrzání ochlazeného trhu to jistě jsou. Do této situace přinesl server Seznam zprávy velmi zajímavý rozhovor s ministrem pro místní rozvoj Ivanem Bartošem, ve kterém ministr vysvětlil svou představu o řešení krize bydlení. Doslova SZ řekl:

„Ve finále ale není jiná možnost, jak zlepšit dostupnost bydlení v Česku, než změnit poměr mezi vlastnickým a nájemním bydlením. Je to jediný způsob, jak by mohla cena nemovitostí v Česku klesnout. Podle dat, která máme dnes k dispozici, ale už můžeme vidět, že zájem o nájemní bydlení roste, zejména u mladých lidí do 35 let.“

V rozhovoru také potvrdil, že se MMR bude snažit vytvořit prostředí pro uzavírání dlouhodobých nájemních smluv. V současné době převažují na trhu smlouvy na dobu určitou, většinou na rok. Pronajímatelé se tak snaží chránit před neplatiči, když je podle jejich vlastních slov nechrání legislativa. Ivan Bartoš vidí prostor pro změnu:

„V případě, že nájemník neplatí, nemůže mít právo na to, aby okupoval cizí byt. Tady vnímám silnou nerovnost. Na druhou stranu je tu stále problém, že pronajímatelé vydávají pouze roční nájemní smlouvy a řetězí je.“

To říká ministr Ivan Bartoš v rozhovoru pro SZ Byznys, podle kterého by podpora nájemního bydlení mohla změnit (ne) dostupnost bydlení v Česku.

Program Nájemní bydlení

MMR rozběhlo v dubnu program Nájemní bydlení na podporu a rozšíření obecních bytových fondů, který má za cíl zlepšit dostupnost bydlení v Česku. Státní fond podpory investic investuje letos do výstavby nájemních bytů či rekonstrukce starších bytů 800 milionů korun. Podpora sestává ze dvou částí, z dotace do maximální výše 25 % a z výhodného úvěru. Celkem může podpora dosáhnout až 90 % nákladů, přičemž se jedná o návratný finanční nástroj. Peníze se budou do systému postupně vracet a podpoří další výstavbu. Půl miliardy půjde na projekty obcí, 300 milionů pak na projekty státního, neziskového, ale i privátního sektoru. Čtvrtina bytů bude nájemních a obce je budou nabízet přednostně například samoživitelkám a samoživitelům, seniorům nebo veřejně prospěšným profesím, které v obci chybí. Třeba zdravotníkům, hasičům nebo učitelům za ceny v místě obvyklé po dobu nejméně dvaceti let. Na dotace mohou dosáhnout také soukromí investoři. Zde je ale podmínkou, že o obsazení bytu bude spolurozhodovat obec. Asociace nájemního bydlení například reagovala takto:

Asociace nájemního bydlení vítá představený program „Nájemní bydlení“ připravený Ministerstvem pro místní rozvoj. Program považuje Asociace nájemního bydlení za symbolický start podpory nájemního bydlení, protože alokovaná částka nemůže zásadním způsobem změnit současnou situaci na trhu s bydlením v Česku. Přesto považujeme aktivitu za velmi přínosnou, protože otevírá prostor k debatě, jak a s jak velkými finančními prostředky bude možné trh s nájemním bydlením v budoucnosti podpořit.

MMR také chystá zákon o podpoře v bydlení. Ten je ale zatím v připomínkové fázi. Zákon počítá se zavedením sítě kontaktních míst v cca 200 velkých městech napříč republikou, kam se lidé budou moci obrátit v případech potíží se svým bydlením. Součástí zákona by měly být také záruky pro majitele bytů, kteří se rozhodnou poskytnout byt k pronájmu např. samoživitelkám, samoživitelům, obětem domácího násilí nebo sociálně slabým rodinám. Záruky by měly mj. spočívat v tom, že nájemci splní stanovené podmínky, především tu, že si nájem na spodní hranici mohou se svými příjmy dovolit. Obce by vlastníkům měly garantovat až tři měsíční nájmy formou garantovaného příjmu, ať už je byt obydlený či nikoliv. Pokud byt nabídne k takovému pronájmu obec, dostane příspěvek, ze kterého by se měly hradit opravy bytu či případné výpadky úhrady nájmu nájemcem. Podobnou službu by měly během roku 2025 spustit všechny obce s rozšířenou působností. Podle průzkumu Svazu měst a obcí zájem projevuje zatím třetina obcí.

Mimo město za levnějším bydlením

Vysoké životní náklady a náklady na bydlení nutí lidi přemýšlet o úsporách. Jedním z důsledků je nový a poměrně zajímavý trend, který se v dubnu 2023 objevil a jeden z výzkumů ho pojmenoval. Jde o přesunu domácností z měst na jejich okraje, do spádových obcí či na venkov v okolí měst. Ve městech jako Kladno, Beroun, Kolín, Roztoky, Brandýs nad Labem, Neratovice nebo Benešov se jen za první kvartál 2023 prodalo více bytů než za celý rok 2021. Podle dat MM Reality a Bezrealitky jsou právě v těchto lokalitách prodeje na trojnásobku oproti dlouhodobému průměru. Šéf European Housing Services a digitální služby Bezrealitky Hendrik Meyer k situaci říká, že počet transakcí v Praze je skutečně nízký, majitelé raději neprodávají, než aby tratili na ceně. Naproti tomu Středočeský kraj je v prodejích na svých dlouholetých a jinde i historických maximech.

Trend přesunu lidí z velkých měst na jejich okraje a na vesnice potvrzuje i šéf analytické společnosti Flat Zone, Vít Soural, který říká, že poptávka po bydlení v Praze zřejmě neopadne, metropole je v hledáčku zahraničních investorů, kteří vidí potenciál v dalším růstu cen, ale do budoucna označuje bydlení v Praze pro běžné lidi jako luxus a poptávka se přelije do jiných lokalit. V Česku tak budou vznikat další “střediska”, vznikne více velkých měst. Zajedno jsou také výsledky průzkumu agentury Nielsen, který realizovala pro finanční skupinu ČSOB, z něhož vyplynulo, že více než polovina dotazovaných přemýšlí kvůli vysokým cenám nemovitostí o přestěhování do levnější lokality. Útočiště by přitom hledalo na vesnici 79,1 procenta Čechů, kteří věří, že je bydlení na vesnici dostupnější než to ve městě.

Na preference Čechů v bydlení se zaměřila také studie výzkumné agentury NMS Market Research pro Raiffeisen stavební spořitelnu. Oslovili více než 1000 respondentů ve věku 18 až 65 let. 80 % Čechů s vyššími příjmy z věkové kategorie 25-44 let by chtělo bydlet v domě v obci pod 1000 obyvatel. 46 % respondentů by raději volilo život na vesnici oproti 42 % těch, kteří preferují město. 54 % dotazovaných by ráda zůstala v místě, kde v současnosti žije, pětina by se ráda odstěhovala a zbylým je to jedno. Se svým bydlením a lokalitou jsou podle průzkumu nejspokojenější obyvatelé malých vesnic do 999 obyvatel, tady chce zůstat 72 %, naopak ti, kteří žijí ve velkoměstě nad 100 tisíc obyvatel, by tam chtěli zůstat v 56 % případů. Stoupá také průměrný věk lidí, kteří si pořizují nový byt. V roce 2015 bylo průměrnému kupujícímu 39 let, v roce 2020 to bylo skoro 44 let a dnes je to v průměru 45,8.

Trendy v pronajímání bytů

Češi postupně mění požadavky na bydlení. Změny v preferencích zapříčiňují rostoucí náklady na bydlení a finanční možnosti lidí, kterým musí více či méně přizpůsobit své požadavky, případně plány odkládají. Na druhou stranu roste zájem o nájemní projekty, které nabízejí ekonomická řešení s vidinou budoucích úspor, vysoký standard a komfort služeb. Na vysoké hypotéky, které snížily rapidně zájem o nákup nemovitostí, reagují samozřejmě i developeři. Ti mění buď celé své projekty, nebo jejich části, na projekty nájemního bydlení. Podle vyjádření realitní kanceláře Lexxus Norton nejsou ojedinělé dokonce pořadníky se zájemci o pronájem.

Preferencím a trendům v nájemním bydlení se věnuje průzkum Creditas Real Estate, který společnost provedla na 1050 respondentech v lednu 2023. Z výsledků plyne řada faktů, například:

82 % Čechů žijících v nájmu v něm plánuje zůstat dlouhodobě, z toho necelá polovina trvale.
Pro téměř 62 % nájemníků nepředstavuje nájem ani třetinu výdajů. Výjimkou je Praha.
Trendem číslo jedna, na který nájemníci berou při výběru bytu zřetel, je jeho velikost a cena. V Praze je pronajato více menších bytů do 59 metrů čtverečních než větších. Prakticky platí, že čím větší město, tím menší byt.
Lidé do 25 let a lidé s vyšším vzděláním preferují pronájem částečně nebo zcela zařízeného bytu.
Důležitou roli hraje také lokalita, množství nabízených služeb a jistota dlouhodobého pronájmu.
Lidé do 33 let si nejčastěji pronajímají bydlení pro dva, lidé nad 42 let pro tří a vícečlennou domácnost.
Téměř každý čtvrtý muž bydlí sám, u žen bydlí sama každá desátá.
Podíl institucionálního zastoupení nájmů oproti soukromým pronájmům je v Česku zatím malý. Obce pokrývají cca 16 % nájmů, firmy cca 7 %. Tento trend se ale postupně mění.

Dostupné bydlení ČS chce nájemné levnější až o 20 %

Společnost Dostupné bydlení České spořitelny (DBČS) se v dubnu 2023 opět posunula o kus dopředu ve svém projektu výstavby dostupného bydlení. Zároveň deklarovala, že nájemné tam bude o 20 % nižší než v místě obvyklá tržní cena. Společnosti hodlá do roku 2026 investovat do výstavby 1000 bytů a pomoci tak řešit napříč Českem nedostatek cenově dostupného bydlení a přispět k rozvoji jednotlivých lokalit. Za společností stojí Česká spořitelna a mateřský koncern rakouská Erste Group Bank AG, které projekt podporují. DBČS chce, aby v bytech bydleli zástupci profesí podporujících základní fungování v regionech – zdravotníci, sociální profese, pedagogové, složky záchranného systému apod. Dalším významným krokem v podpoře bydlení a udržení podstatných profesí v lokalitách je cena nájemného, které bude ve všech případech o 20 % nižší, než je průměr regionu.

Inspirací pro DBČS je mateřská Erste Bank, která provozuje v Rakousku už od roku 1957 dceřinou společnost poskytující dostupné bydlení ve 14 tisících bytů. Aktuálně se Erste Group podílí ve Vídni ve spolupráci s tamní radnicí, státem a soukromými developery na výstavbě nové čtvrti, kde má vzniknout 21 tisíc nových bytů. Třetinu z bytů bude pronajímat Erste Group za dostupné ceny. Model se stejnými principy fungování chce DBČS přenést i do Česka, kdy bude vytvářet byty ve spolupráci s městskou samosprávou a soukromými subjekty pro potřeby veřejné správy za aktuálně platných legislativních a finančních podmínek. DBČS nebude vstupovat do procesu s nájemníky, nebo o nich rozhodovat, to bude vyhrazeno zřizovatelům, tedy institucím. Provoz a správu budov budou zajišťovat externí správcovské firmy. Cílem je postavit vyšší stovky nebo nižší tisíce bytů. Společnost DBČS aktuálně realizuje projekt bydlení pro zaměstnance FN v Motole. Prvotní projekt je již ve výstavbě, další dva až tři plánuje společnost spustit v první polovině tohoto roku. Projekt zahrnuje 254 bytových jednotek o celkové rozloze 12 324 metrů čtverečních a dokončen by mě být ve 2. Q 2024.

Střípky z trhu

Do konce letošního roku vznikne v Praze 130 tisíc metrů čtverečních kancelářských prostor, víc se stavět nebude.
Průměrná nabídková sazba hypoték v ČR na začátku dubna mírně stoupla na 6,3 % z březnových 6,27 %. Nejvýrazněji, o 12 %, zdražily desetileté fixace hypoték.
Z průzkumu Creditas Real Estate z počátku letošního roku vyplývá, že lidé do 25 let a lidé s vyšším vzděláním preferují pronájem zařízeného bytu a většina z nich hodlá v nájmu setrvat pět a více let, přičemž rozhoduje cena a lokalita.
Developer UBM Development Czechia bude stavět první vícepodlažní bytové domy z masivních dřevěných panelů.
Panelákové byty jsou stále žádanou alternativou bydlení, tvoří 45 % trhu s byty. Jejich ceny určuje především lokalita, např. v Praze je cena čtyřikrát vyšší než třeba v Ústeckém kraji.
Stavební produkce v únoru poklesla o 4,3 % a očekává se další pokles v následujících měsících. Trend, kdy developeři stále častěji volí cestu nájemních projektů před prodejem, pokračuje.
Nová vyhláška upravuje pravidla rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům. Umožňuje uživatelům srovnání své spotřeby s předchozím rokem a průměrnou spotřebou v objektu.
Developer UBM Development Czechia bude stavět první vícepodlažní bytové domy z masivních dřevěných panelů. Ke dřevu ještě jedna novinka. Na obzoru je nová norma pro výstavbu ze dřeva, která by umožnila navýšení počtu pater u budov ze dřeva.

Graf měsíce

Zhodnocení výnosů nemovitostních fondů v Česku za rok 2022 bylo rekordní. Většina fondů dosáhla historicky nejvyššího zhodnocení s průměrným čistým výnosem 8,5 %. Tři fondy dokonce překonaly 15% inflaci a žádný z nich neskončil v minusu. Vyplývá to z dat specializovaného portálu Nemovitostní-fondy.cz, který porovnal všech 31 fondů zaměřených primárně na pronájem nemovitostí.

Nejvyšší zhodnocení v roce 2022 zaznamenaly fondy Jet Industrial Lease (18,4 %), Wood & Company podfond Retail (17,5 %) a fond Realia Retail Parks (15,2 %). Tato trojice dokonce dokázala udržet krok s inflací, která se v roce 2022 vyšplhala na 15 %.

Dělo se v ANB:

Platforma individuálních pronajímatelů, která vznikla pod křídly ANB, začala v dubnu 2023 naplno fungovat a nabírá členy.

Zástupce ANB vystoupil 5. dubna na konferenci v Senátu PČR, která se věnovala vývoji trhu s bydlením.

Prezidium ANB Prezidium ANB se sešlo 11. dubna a projednalo například postoj k plánovanému zvýšení daně z nemovitosti, vyslovilo souhlas s přijetím nového člena asociace a rozhodlo o iniciování dalšího jednání grémia ministra pro místní rozvoj.

ANB reagovala na otevření programu Nájemní bydlení a chystá setkání s ministrem pro místní rozvoj Ivanem Bartošem.

Viceprezident ANB Stanislav Kubáček byl hostem speciálního vysílání ČT věnovanému vývoji trhu s bydlením.