Newsletter bydlení květen 2024 - Asociace nájemního bydlení

květen přinesl na trh s bydlením celou řadu novinek. ANB zavedla nový kvartální monitoring sledující počet neplatičů nájemného, vláda představila program Dostupné bydlení a zároveň odložila dlouho očekávaný zákon o podpoře v bydlení na neurčito, a vlastníci nemovitostí poprvé pocítili reálný dopad zvýšené daně z nemovitostí.

Manažerské shrnutí

V květnovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

Zvýšení daně z nemovitosti a jeho dopad na ceny nájemného.
Pokles úroků u hypoték, očekávání a vývoji cen bytů.
Nový kvartální monitoring ANB týkající se vývoje podílu neplatičů nájemného.
Vládní program Dostupné bydlení a odložení přijetí zákona o podpoře v bydlení.

Zvýšení daně z nemovitosti a jeho dopad na nájemné

Květen konečně rozštípl odhady, jak moc se letos zvýší daň z nemovitosti. Vládní konsolidační balíček zvýšil daň průměrně o 80%. K vládě se ale přidaly i obce. Místy zvedly daň z nemovitosti oproti loňskému roku až na pětinásobek. Pravidlem platby daně je, že pokud daň přesáhne 5 tisíc korun, lze ji rozdělit do dvou splátek. První se splatností do konce letošního května a druhá se splatností do listopadu 2024.

„Letos jsou krajské finanční úřady a územní pracoviště častěji dotazovány k navýšení daňové povinnosti, zda nedošlo k chybnému vyměření daně či vyměření na další rok dopředu.“

Tomáš Weiss, mluvčí Finanční správy

Stát přitom nově zakotvil možnost srazit daň pomocí koeficientu nižšího než 1, aby dopady plošného zvýšení základní sazby mohly samosprávy zmírnit až o polovinu. Drtivá většina z nich k tomu ale nepřistoupila. Výtěžek z daně putuje obcím. Stát je “na oplátku” zkrátil na rozpočtovém určení daní. Pětinásobný nárůst daně z nemovitosti pocítili například vlastníci na Zlínsku. Zastupitelstvo nárůst obhajovalo argumentem, že daň z nemovitosti se ve městě nezvyšovala po 15 předchozích let. Město nyní připouští, že na podzim by mohla daň mírně klesnout. Za byt 3+1 ve Zlíně zaplatí vlastník na dani cca 2 tisíce korun, sazba rodinného domu činí 4,5 tisíce korun. Dosud měl Zlín příjmy daně z nemovitostí přibližně 60 milionů korun, letos očekává 140 milionů.

„Pokud máme poskytovat služby pro celý kraj, které jako krajské město zajišťujeme, potřebujeme optimalizovat příjmy.“

primátor Jiří Korec (ANO)

V roce 2013 činil výnos z daně z nemovitostí necelých 10 mld. korun, loni přesáhl dvanáct miliard. Důvodem je právě i zvyšování místních koeficientů. Přesto platí, že v Česku je jedno z nejnižších zdanění bytů, domů a pozemků v Evropě. Tvoří půl procenta všech daňových výnosů. Nižší podíl má jen Rakousko, Lucembursko a Malta. Unijní průměr se pohybuje kolem tří procent.

Dopad daně z nemovitosti na výši nájemného

Zvýšení daní z nemovitosti má dopad také na výši měsíčních nájmů. Na podzim 2023 ANB predikovala, že v bytě o rozloze 60 metrů čtverečních by roční navýšení mohlo činit 200 až 800 korun v závislosti na lokalitě. V procentuálním vyjádření to může znamenat zvýšení nájmů v rozmezí od 0,5 do 1 procenta. Teď se ukazuje, že zvýšení by mohlo být i vyšší, protože daň z nemovitosti vzrostla více, než se očekávalo.
“Je pravda, že nastavení daně z nemovitosti patřilo v České republice ve srovnání s nejvyspělejšími zeměmi světa k nejnižším. V tomto ohledu lze považovat její zvýšení za férové. Dlouho se o této možnosti mluvilo a lze říct, že všichni na trhu s bydlením s jejím zvýšením počítali. Je potřeba si ovšem uvědomit, že u nájemních bytů je daň z nemovitosti pro majitele náklad, který se zcela jistě projeví v ceně nájmu. Může jít o nižší stokoruny měsíčně.“
Jakub Vysocký, viceprezident ANB

Úroky u hypoték neklesají tak rychle, jak se čekalo

Na začátku května Bankovní rada ČNB rozhodla o dalším snížení úroků o půl procentního bodu. Úroková sazba hypoték se díky tomu tak dostala na hranici 5,25 % z dubnových 5,57 %. Je nejníž od začátku května 2022. Banky i nadále drží trend mírného poklesu úrokových sazeb.

„Vzhledem k udržení meziroční míry inflace na dvouprocentní úrovni inflačního cíle bylo snížení o půl procentního bodu v květnu považováno za nejpravděpodobnější. Na ekonomice jako celku se změny začnou výrazněji projevovat nejdříve na konci letošního roku. Lze očekávat, že na červnovém zasedání bankovní rada mimo jiné zohlední i včerejší rozhodnutí Fedu a červnové rozhodnutí Evropské centrální banky.“

Jaroslav Ton, makroekonom a spoluzakladatel nemovitostního investičního fondu Salutem

I když v dubnu poprvé po dvou letech úrokové sazby u všech fixací hypoték klesly pod 6 %, už to není pravda. U desetileté fixace u 80 % LTV stoupla sazba v květnu na 6,01 %. Mírně rostla i sazba u desetileté fixace pod 80 %, a to z 5,77 na 5,82 procenta. Nahoru šly i sazby u tříletých a pětiletých fixací 80 % LTV. Ostatní mírně klesly, nejvýhodnější je nyní tříletá fixace pod 80 % LTV s 5,25 %. ČNB v květnu představila zpřesňující makroekonomickou prognózu. Vůči dřívějšímu únorovému výhledu předpokládá pro letošek mírně nižší inflaci a naopak vyšší ekonomický růst v letošním i příštím roce. Výrazná změna se týkala prognózy vývoje úrokových sazeb. Nová prognóza čeká na začátku příštího roku sazby kolem 4%, zatímco dosud to bylo 2,5 %, upozornil analytik Swiss Life Select Jiří Sýkora.

“ČNB snižuje sazby, ale úroky u hypoték neklesají tak rychle, jak se očekávalo. Důvodem je vysoká cena peněz na mezibankovním trhu. Předpoklady se ne vždy shodují s realitou. O důvod víc dlouhodobě podporovat nájemní bydlení jako silný pilíř trhu s bydlením.“

Tomáš Kašpar, viceprezident ANB

ANB zahájila pravidelný kvartální monitoring počtu neplatičů V Česku bylo v prvním čtvrtletí roku 2024 2,4 % neplatičů nájemného. Vyplývá to z analýzy Asociace nájemního bydlení.

„Rozhodli jsme se zavést pravidelný kvartální monitoring počtu neplatičů, protože tato statistika tady chybí a ve veřejném prostoru se pak pohybuje mnoho chybných čísel, která nemají s relevantními daty nic společného.“

Jakub Vysocký, viceprezident ANB

Pravidelný kvartální údaj bude vycházet z dat členů Asociace nájemního bydlení. Ta sdružuje profesionální pronajímatele, kteří dohromady pronajímají kolem 60 tisíc bytů.

„Klíčové bylo definovat, kdo je neplatič. Po rozsáhlé diskusi jsme se rozhodli definovat neplatiče nájemného jako člověka, který dluží na nájemném částku vyšší jak tisíc korun dobu delší než 30 dní, ale stále je nájemníkem. Do analýzy tudíž nejsou započítáni neplatiči, kteří stále dluží, ale v nájmu už nebydlí. Pokud bychom do analýzy započítali i tyto dlužníky, číslo by kumulativně rostlo, protože celá řada dlužníků svůj dluh nesplatí nikdy.“

Jakub Vysocký, viceprezident ANB

Kvůli potřebě porovnání vývoje počtu neplatičů v čase zapracovala ANB do analýzy i srovnávací údaj popisující meziroční vývoj. Ten říká, že v 1. čtvrtletí roku 2023 bylo v Česku 2,9 % neplatičů.

„Meziroční pokles počtu neplatičů o pět desetin procenta přičítáme zlepšení celkové ekonomické situace, poklesu inflace a vyrovnání se s energetickou krizí.“

Jakub Vysocký, viceprezident ANB

Výsledné číslo 2,4 % je podle zástupců ANB nižší, než je skutečnost. Většina profesionálních správců a pronajímatelů bytů se totiž velmi poctivě věnuje tzv. scoringu budoucích nájemníků ještě před uzavřením nájemní smlouvy. Následně také věnují zvýšenou pozornost pravidelným platbám nájemného a případné nedoplatky okamžitě řeší.

„U individuálních pronajímatelů není vstupní scoring ani evidence plateb a případné řešení dluhů na nájemném tak důkladné. Troufáme si odhadnout, že procento neplatičů nájemného bude u tohoto typu pronajímatelů vyšší než u nás.“

Tomáš Kašpar, viceprezident ANB

Problém neplatičů nájemného eskaloval na přelomu let 2022/2023, v době, kdy udeřila energetická krize a výdaje spojené s bydlením skokově vzrostly. V Česku byla i místa, kde se počet neplatičů zvýšil i trojnásobně. Asociace nájemního bydlení v souvislosti s problematikou neplatičů nájemného dlouhodobě prosazuje mezi pronajímateli a nájemníky vyvážené nájemní vztahy. Pouze takové vztahy totiž mohou přispět k větší motivaci a ochotě pronajímatelů umístit na nájemní trh větší počet bytů.

“V současné době je vztah vychýlen ve prospěch nájemníka. Řešení problematiky jsme ve spolupráci s advokátní kanceláří Havel & Partners zpracovali formou paragrafovaných legislativních návrhů. Tyto návrhy podle nás účinně a společensky přijatelně zkracují a řeší především velmi dlouhý a často neúčinný proces ukončení nájemního vztahu v případě, že nájemník neplatí nájem.”

Jan Rafaj, člen prezidia ANB

Představení vládního programu Dostupné bydlení a zároveň odložení zákona o podpoře v bydlení
Vláda na konci května spustila program Dostupné bydlení. Na tiskové konferenci 27. května představili premiér Petr Fiala, ministr financí Zbyněk Stanjura a ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš konkrétní obrysy podpory výstavby cenově dostupného nájemního bydlení v Česku. V první fázi bude stát nabízet podporu ve výši osmi miliard korun ve formě zvýhodněných úvěrů na výstavbu bytů s nájmem nižším, než je tržní průměr. Stát v minulosti vyčlenil pro obce asi dvě stě pozemků, o které může bezplatně žádat kterákoliv obec v ČR pod podmínkou, že zde postaví cenově dostupné nájemní byty.

Ministerstvo financí také v květnu po mnoha letech příprav zprovoznilo interaktivní cenovou mapu nájemního bydlení. Ta ukazuje průměrné ceny bytů napříč Českem. Nejdráž si stojí klasicky Praha a okolí. Vysoko se drží i ceny nájmů v Peci pod Sněžkou. Cenová mapa je podle ministerstva klíčovým nástrojem pro stanovení ceny nájmů v rámci projektu Dostupné bydlení, který vláda představila koncem května.

„Pokud mluvíme o dostupném nájemním bydlení, je cenová mapa klíčovým nástrojem pro definování cenové hladiny těchto bytů na trhu.“

ministr financí Zbyněk Stanjura

Vláda v květnu ale zároveň odložila projednávání nového a dlouho avizovaného zákona o podpoře v bydlení, který má pomoci řešit nedostatek bydlení v Česku. Zákon o podpoře v bydlení z pera Ministerstva pro místní rozvoj přichází s poradenskými centry a systémem státních garancí za pronájem, od něhož si slibuje, že se na trh dostane více prázdných bytů. Zároveň je ale zákon kritizován jako sociální experiment s náklady kolem 1,5 mld. Kč ročně.

Střípky z trhu

Součástí novely o Státním fondu podpory investic, kterou aktuálně podepsal prezident, je i zákonná definice dostupného nájemního bydlení.
Údaje ČSÚ říkají, že stavební výroba v Česku se letos v březnu propadla meziročně o 8,3 %, nejvíce za poslední tři roky.
Ve srovnání s ostatními evropskými velkými městy je nájemní bydlení v Praze nejméně dostupné. Lidé za nájmy vydají cca 40 % svých příjmů.
V dubnu banky poskytly hypotéky v objemu za 21,9 miliard korun, to je proti březnu pětinový nárůst a meziročně více než dvojnásobný nárůst.
Developerská společnost Crestyl chystá projekt v Praze na pomezí Strašnic a Vinohrad na ploše bezmála 78 tisíc m2.
J&T Real Estate rozjíždí svůj dosud největší projekt Nový Rohan. V první ze čtyř etap vzniknou převážně byty. Prodej bytů startuje už začátkem letošního června, výstavba započne začátkem příštího roku.
Developeři zvažují znovu rozjetí svých zakonzervovaných projektů. Navzdory klesajícím úrokovým sazbám jim stojí v cestě stále vysoké ceny stavebních materiálů a pomalé povolování staveb.

Graf měsíce

Kvůli cenám nemovitostí přibývá domácností, které vydávají za bydlení 40 a více procent svých příjmů. Podíl takových domácností vzrostl v českých městech mezi lety 2022 a 2023 z 10,6 na 13,2 procenta. Pro porovnání, v roce 2010 to bylo 11,8 procenta.

Máte investiční byt? Přidejte se k nám!

Platforma individuálních pronajímatelů (PIP) založená Asociací nájemního bydlení nabízí svým členům na tři desítky průběžně aktualizovaných právních dokumentů, praktické rady, tipy nebo poradenství v daňových záležitostech. Členství v Platformě individuálních pronajímatelů (PIP) založené Asociací nájemního bydlení (ANB) je zdarma.

Sledujte Asociaci nájemního bydlení na sociálních sítích:

TWITTER: https://twitter.com/ANB_CZE

LINKEDIN: https://www.linkedin.com/company/93328290/admin/feed/posts/

Dělo se v ANB

V úterý 14. května zasedalo prezidium ANB, kde bylo dohodnuto zpracování návrhu možných kroků coby doporučení k podpoře bytové výstavby v ČR.
Během května se zástupci ANB zúčastnili workshopu “Chci žít v nájmu”, kde prezentovali představy Asociace o rozvoji nájemního bydlení.
ANB chystá další členskou schůzi, jejíž zasedání proběhne 11. června 2024. Na programu je mimo jiné zpráva kontrolní komise, schválení výroční zprávy a roční účetní závěrky, debata nad přijetím nových členů a také diskuse o strategii komunikace ANB pro druhou polovinu roku 2024.
ANB se zúčastní kulatého stolu k vlastní iniciativě Férový inzerát. Akce proběhne 10. června na půdě MMR.
Viceprezident ANB Jakub Vysocký vystoupil 27. května v Událostech ČT na téma vývoje nájemního bydlení na Ostravsku: https://youtu.be/heYfRnYT9X4.

Manažerské shrnutí

Zvýšení daně z nemovitosti a jeho dopad na nájemné

Dopad daně z nemovitosti na výši nájemného

Úroky u hypoték neklesají tak rychle, jak se čekalo

Střípky z trhu

Graf měsíce

Máte investiční byt? Přidejte se k nám!

Sledujte Asociaci nájemního bydlení na sociálních sítích:

Dělo se v ANB

Zdroje: