Newsletter bydlení říjen 2023 - Asociace nájemního bydlení

Dobrý den,
v říjnu 2023 MMR prezentovalo návrh na změnu nájemních vztahů, začalo se mluvit o “krizi krátkodobých pronájmů” typu Airbnb, společnosti Deloitte přinesla nový Rent index a Asociace nájemního bydlení oznámila termín konání a program každoročního Kulatého stolu bydlení 2023, který již patří k největším setkáním odborníků na nájemní bydlení v Česku. Je tady newsletter BYDLENÍ shrnující to nejdůležitější, co se na trhu odehrálo v říjnu 2023.

Manažerské shrnutí

V říjnovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

MMR navrhuje legislativní změny v nájemních vztazích, podstatná část trhu nesouhlasí.
Vývoj na hypotečním trhu zaznamenal celou řadu novinek.
Kam se budou dále ubírat krátkodobé pronájmy v ČR a budoucnost Airbnb.
Trend malých bytů, lidé mění své preference, na dračku jdou malé byty.
Deloitte vydal Rent index pro 3. čtvrtletí 2023.

Návrh MMR na změny v nájemních vztazích

MMR 9.10.2023 společně s Ministerstvem spravedlnosti představilo návrh změn v nájemních vztazích.

Dlouhodobým problémem je podle ministra pro místní rozvoj Ivana Bartoše takzvané řetězení krátkodobých nájemních smluv na dobu určitou. MMR chce uzavírání nájemních smluv na dobu určitou kratší než tři roky nejvýš dvakrát za sebou. Třetí a každá další nájemní smlouva by už měla být uzavírána minimálně na tři roky nebo na dobu neurčitou.

Možnosti navýšení nájemného. Podle MMR by měl pomoci systém navýšení nájemného v souvislosti s rekonstrukcí. Cílem má být motivace vlastníků bytů a domů ke snižování energetické náročnosti bydlení pro nájemce. Investice do zateplení nebo úsporného vytápění se má vracet formou vyššího nájmu.

Rozkaz k vyklizení bytu nebo domu má za cíl přispívat k urychlení ochrany vlastnického práva žalobce v případě, že žalovaný užívá předmět nájmu bytu nebo domu bez právního podkladu. Asociace nájemního bydlení vypracovala k návrhům MMR rozsáhlé kritické stanovisko. Na jedné straně sice chválí MMR za snahu vyvážit nájemní vztah, ale na straně druhé kritizuje obsah. Ten Asociace vnímá jako nejdůležitější aspekt. Současné uspořádání přináší největší potíže při ukončování nájemního vztahu kvůli neuhrazenému nájemnému. Vystěhování neplatičů je velmi komplikované, nákladné pro obě strany, a hlavně velmi dlouhé. Ve svém důsledku vede k tomu, že jsou kvůli obavám pronajímatelů z komplikovaného vystěhovávání neplatičů uzavírány především krátkodobé nájemní smlouvy.

Stanoviska ANB k jednotlivým návrhům MMR:

1. Omezení řetězení nájemních smluv
Řetězení krátkodobých smluv aktuálně pronajímatelům umožňuje pružně reagovat na změny trhu a nájemcům poskytuje flexibilitu řešení bydlení. Omezení řetězení dopadne zejména na rodiny řešící krizovou situaci a obecně na sociálně slabší nájemce. Při druhém prodloužení, které by dle návrhu mělo být uzavřeno minimálně na 3 roky, bude totiž pronajímatel pečlivě zkoumat, zda není aktuální nájemce potenciálně rizikový včetně jeho dosavadního chování. Pokud ho shledá rizikovým, prodloužení mu nenabídne.

2. Rozkaz k vystěhování
ANB souhlasí s tím, že jde, s ohledem na dosavadní velmi dlouhou dobu jak soudního, tak i exekučního řízení vedoucího k vyklizení bytu, o velmi potřebný institut. Nicméně v aktuálně navrhované podobě rozhodně nemůže mít významný pozitivní dopad na délku soudního řízení. Samotné ministerstvo spravedlnosti uvádí, že pouze 40 % obdobných návrhů vydání platebního rozkazu vede skutečně k reálnému zkrácení soudního řízení. Důvodem je vyloučení tzv. fikce doručení. ANB navrhovala řešení tohoto problému tak, že v případě doručování přímo do bytu, o jehož vyklizení jde, a kde se nájemce reálně zdržuje, se fikce uplatní. Tímto by se výrazně zvýšilo reálné uplatnění nově navrhovaného institutu s tím, že by zůstala zachována možnost nájemce podat proti návrhu odpor, a tedy možnost přezkoumání celé věci soudem v rámci běžného soudního řízení.

3. Možnost navýšení nájemného
Tento institut není zásadní změnou dosavadního znění zákona a ANB nepředpokládá jeho větší použití v praxi.

Asociace nájemního bydlení (ANB) přišla v listopadu 2022 s vlastním návrhem řešení problematického vystěhování neplatičů. Podle ANB je právě zdlouhavý a složitý proces vystěhování hlavním důvodem, proč se v ČR neuzavírá více dlouhodobých nájemních smluv. Návrh asociace formulovala do 4 základních legislativních pilířů již převedených do paragrafovaného znění a předala je do rukou ministra. Ve své stanovisku ke změnám navrhovaným MMR konstatuje, že žádný z prvků, které asociace navrhla, nebyl odborníky z MMR akceptován.

Vývoj na hypotečním trhu

Ceny starších bytů napříč Českem od začátku roku mírně klesají, ovšem to dostupnosti bydlení nijak nepřidává. Ceny novostaveb stagnují nebo spíše rostou, hlavně v posledních dvou až třech měsících. Na trhu se objevují institucionální investoři a ČNB zrušila ukazatel DSTI (poměr mezi výší měsíčních splátek a čistým měsíčním příjmem žadatele) coby podmínky pro hypotéku.

Banky a stavební spořitelny poskytly v září hypoteční úvěry za 13,6 mld. Kč. Úrokové sazby v září a počátkem října pokračovaly v poklesu a dostaly se na 5,74 %, což je nejnižší hodnota za poslední rok. ČBA zveřejňuje ve spolupráci s členskými bankami souhrnné statistiky z trhu bydlení na pravidelné bázi vždy zhruba v polovině měsíce.

Nedostatek bytů, zdlouhavé povolování staveb a vysoké ceny stavebních materiálů neumožní pokles cen bytů. Spíše naopak. Hypotéky podle odborníků zlevní nejdříve na jaře příštího roku. Nedostupnosti bydlení se někteří hráči na trhu s bydlením snaží čelit novými prostředky. Příkladem je tzv. odložená hypotéka, kterou začali poskytovat developeři. V podstatě to znamená, že zájemce si vybere byt a developer s ním uzavře smlouvu, podle které zájemce platí určenou dobu nájem a byt odkoupí později. Lidové noviny provedly průzkum, který hodnotil vývoj dostupnosti vlastnického bydlení v Česku. Ze získaných dat vyplývá, že v roce 2015 stačilo na splátku hypotéky bytu v Praze 40 % průměrného pražského příjmu. Dnešní zájemce by za stejnou hypotéku zaplatil 70 % průměrné mzdy. V regionech je rozdíl ještě výraznější. Ve stejném případě by dnešní zájemce musel na splátku hypotéky na byt vydat 80 % průměrné mzdy.

Zdroj: Lidové noviny

Vývoj v Praze a ve zbytku republiky má na první pohled velmi podobný trend. Rychlejší růst cen bytů než růst platů, a tedy klesající dostupnost hypoték, se liší jen v detailech. Regiony mohly po roce 2010 více těžit z hlubšího poklesu cen bytů, ten byl v Praze jen velmi mírný. Na grafech níže je patrné, že ceny nemovitostí historicky rostou mnohem rychleji než mzdy a výsledkem je pochopitelně zhoršování dostupnosti bydlení.

Zdroj: Lidové noviny

Pokles zájmu o krátkodobé pronájmy v ČR

V Praze se počet nemovitostí nabízených na Airbnb, tedy na krátkodobé pronájmy, snížil o třetinu oproti období před čtyřmi lety. Vyplývá to z údajů zveřejněných v říjnu 2023. Pokles klientů a problémy přilákat je přiznal Brian Chesky, zakladatel a šéf Airbnb, který firmu založil v roce 2008. Jiří Krejčí, místopředseda České asociace podnikatelů a ubytovatelů v soukromí, který krátkodobé pronájmy sám provozuje, situaci komentuje následovně:

„Všímám si, že z trhu zřejmě zmizela část nekalých provozovatelů. Zároveň to může být dané také odlivem Rusů kvůli válce na Ukrajině.“

Údaje služby Inside Airbnb sledující trh říkají, že v současné době je v nabídce necelých 9 tisíc pražských domů, bytů a pokojů. Před čtyřmi lety si návštěvníci Prahy mohli vybírat ze 13 tisíc nemovitostí. Situace se liší podle lokality, nastavené ceny a zkušeností daného pronajímatele. Jan Holinka, který provozuje krátkodobé pronájmy pod značkou Saleh & Holinka říká:

„S cenami jsme ve srovnání s rokem 2019 asi o čtvrtinu níže. Obsazenost se pohybuje zhruba na 85 procentech, což také není tolik jako dříve.“

Airbnb zpočátku umožňovala lidem pronajímat volné pokoje v bytech a domech, kde sami žili. Během několika let se tento způsob pronájmu stal celosvětovým způsobem obživy pro jednotlivce i firmy. V rámci adaptace služby Chesky prohlašuje, že se služba musí přizpůsobit současným potřebám klientů. Zapojit chce nové technologie k lepší kontrole nabídek jako ochranu klientů a zároveň mají tyto technologie pomoci kontrolovat potenciální hosty. Zde jde naopak o ochranu pronajímatelů. Měly by také pomoci zabránit neúměrnému nastavování ceny a tlačit na zobrazení kompletní ceny. V nabídkách se často objevovala základní částka za noc, inzerát vypadal levněji, realita však pro zájemce byla často jiná. Šéf Airbnb k revitalizaci služby říká:

„Pronajímatelé by měli pracovat s takzvanou dynamickou tvorbou cen, podobně jako hotely. Díky ní mohou automaticky zvyšovat a snižovat ceny podle toho, jaký je o jejich pokoje zájem. Chceme, aby se ceny hýbaly a byly více konkurenceschopné v porovnání s hotely. To je opravdu důležité.“

Čeští pronajímatelé se změnami souhlasí, větší kontrolu pronajímatelů vítají. Airbnb v posledních měsících čelí regulacím. Například v New York se pronajímatelé musí od září povinně registrovat. Licenci dostanou pouze lidé, kteří v dané nemovitosti prokazatelně sami žijí. V době pobytu návštěvy navíc musí být na místě přítomni. Regulace Airbnb se chystají i v Česku. Pronajímatelé se budou muset od roku 2025 registrovat u českých úřadů a poskytovat jim informace.

Trend malých bytů v Česku

Byty v Česku jsou pro běžného člověka drahé a lidé tak často volí menší dispozice bytů. Trendem je rostoucí podíl jedno a dvoupokojových bytů. Vlastnické bydlení je v Česku jedno z nejméně dostupných v Evropě. Ze sociologického hlediska tomuto trendu nahrává i fakt, že roste počet jednočlenných a dvoučlenných domácností. Ať už mladých lidí nebo seniorů. Například Česká spořitelna pozoruje růst hypoték na byty o menších rozlohách dlouhodobě, 1+kk a 2+kk tvoří cca ⅔ bytů, na které lidé čerpají hypoteční úvěry. Mluvčí banky Filip Hrubý říká:

„S ohledem na prudce rostoucí ceny nemovitostí v posledních letech pozorujeme zejména růst zájmu o malometrážní byty 1+kk. Ty ještě před pěti lety tvořily zhruba pětinu z nových hypoték, zatímco dnes je již zhruba každá třetí nová hypotéka poskytnuta právě na byt 1+kk.“

Loňský průzkum UniCredit Bank ukázal, že 30 % Čechů a Češek do 36 let je ochotno slevit ze svých původních požadavků a vzít si hypotéku na menší nemovitost, než původně zamýšleli. Z průzkumu také vyplynulo, že většina dotazovaných na hypotéku v současné situaci vůbec nedosáhne, nebo o ní díky nákladnosti ani nepřemýšlí.

Zdroj: Průzkum UniCredit Bank

Zvýšený zájem o menší byty zaznamenali i developeři. Podle říjnových dat společností Central Group, Skanska Residential a Trigema tvořily jednopokojové a dvoupokojové byty 71 % všech prodaných bytů v pražských novostavbách. To je o 5 % víc než v době hypotečního boomu v roce 2021. 29 % pak tvoří podíl bytů s dispozicemi 1+kk, zájem se zvýšil o 6 %. Analytik Central Group Ondřej Šťastný říká:

„Z průzkumů víme, že lidé by často rádi bydleli ve větších bytech, než ve kterých aktuálně bydlí. Nutí je k tomu především ekonomická realita, kdy na větší byty často nedosáhnou. Stává se ale i to, že se kupující rozhodnou pro menší dispozici i kvůli jiným důvodům, než je cena.“

Jako další důvody uvádí například lepší rozmístění pokojů nebo velikost balkonu či předzahrádky.

Developeři jdou poptávce po menších bytech co do rozlohy i počtu pokojů na ruku a do nabídky se dostávají i tzv. mikrobyty o rozloze třeba i cca 20 m2. Malé byty kupují často investoři také na pronájem. Lukáš Maděra, ředitel prodeje a zákaznické péče Skanska Residential dodává:

„Trend nákupů malých bytů je tu už dlouho a důvod ke změně nepřichází, pravděpodobně tomu tak tedy bude i do budoucna. Na menší velikost nových bytů si podle všeho zvykají nejen klienti svým
životním stylem, ale také například výrobci nábytku a vybavení pro domácnosti.“

Deloitte zveřejnila nový rent index za 3Q 2023

Z dat poradenské společnosti Deloitte vyplývá, že průměrné nájemné v Česku ve třetím kvartále vzrostlo mezičtvrtletně o 4,6 %, na 293 korun za m2. Nejrychleji nájmy rostly v Brně, Pardubicích, Českých Budějovicích a v Libereckém kraji. Nejvíce si lidé připlatili tradičně v Praze, kde průměrná cena nájmu za m2 byla během letošního léta 388 korun, což činí oproti druhému čtvrtletí nárůst o 4,3 %.

Zdroj: Deloitte

Petr Hána, ředitel oddělení Deloitte zaměřeného na nemovitosti a stavebnictví, situaci komentuje takto:

“V létě pokračoval trend, který vidíme už takřka rok. Trvající vysoké úrokové sazby komplikují lidem pořízení vlastního bydlení, proto mají o nájemní bydlení tak vysoký zájem. A všude tam, kde poptávka
převyšuje nabídku, obvykle roste i cena. Průměrná činže tak v Česku poskočila o více jak čtyři procenta, což je ve srovnání s předchozími obdobími poměrně vysoký růst.”

Ceny nájmů se lišily i napříč městy samotnými. Například v Praze 9 vzrostly nájmy lehce, o cca 1,6 % na 371 korun za m2, na Praze 3 ceny stagnovaly na úrovni 410 korun za m2, ale například na Praze 1 rostly ceny nájmů z celé metropole nejvíc a to o 8,2 % na průměrných 475 korun za m2. Nejnižší pronájmy jsou na Praze 4 – 352 korun za m2 nebo v Praze 6 – 365 korun za m2.

Druhým “nejdražším” městem u nás, co se týče nájmů, je Brno. Tady se ceny nájmů držely v průměru okolo 350 korun za m2/měsíc. Třetí příčka patří Pardubicím, kde m2 vyjde měsíčně zhruba na 266 korun. Následuje Středočeský kraj s 262 korunami za m2, Zlín s 260 korunami za m2 a Hradec Králové, kde m2 vyjde na 258 korun. Nejnižší nájmy jsou naopak v Karlovarském kraji, cca 184 korun za m2, v Moravskoslezském kraji vyjde m2 na 185 korun měsíčně a v Ústeckém dají zájemci za m2 189 korun za měsíc.

Nejrychlejší růst pronájmů bytů zaznamenaly mezičtvrtletně Brno, o 10,8 %, Pardubice o 7,3 %, Liberecký kraj 6,5 % a České Budějovice 6,1 %. Ceny nájmů v některých regionech ale naopak klesly. V Karlovarském kraji klesly nájmy cca o 2,1 %, v Jihlavě o 1,7 %, ve Středočeském a Pardubickém kraji pak o 0,8 % a 0,5 %. Petr Hána z Deloitte doplňuje:

“Další vývoj na trhu nemovitostí a v oblasti nájemního bydlení bude záviset především na vývoji ekonomiky i postupu České národní banky.”

Data Deloitte Rent Indexu také ukazují, že nejvyšší nájmy jsou v novostavbách a projektech developerů (průměrně 349 korun/m2), pak v cihlových domech (296 korun/m2) a v panelových domech je průměrná cena za m2 – 249 korun.

Pozvánka na akci BTR Consulting: Nájemní bydlení – inspirace ze zahraničí

BTR Consulting pod záštitou Britského velvyslanectví v Praze chystá 23. listopadu 2023 v Praze odborné a networkingové setkání na téma nájemních projektů a trendů v oblasti nájemního bydlení ze zahraničí. Na akci zazní zajímavé případové studie nájemních projektů z Velké Británie, vývoj trhu Build to Rent v západní a severní Evropě a přístupy při přípravě a správě nájemních projektů.

Program včetně detailních informací o konání akce najdete zde: https://www.btrconsulting.cz/event/najemni-bydleni-inspirace-ze-zahranici/

Střípky z trhu

Podle průzkumu skupiny Generali Investments je v letošním roce pro 80 % Čechů obtížné si dovolit vlastní bydlení.
Před pěti lety bylo možné si v Praze koupit za pět milionů byt o ploše 48 m2, aktuálně je to 33 m2.
V Brně bude letos dokončeno 26 tisíc m2 kanceláří, v Ostravě 20 tisíc m2.
Developerská společnost J&T Real Estate koupila pozemky na Rohanském ostrově za 15 miliard.
Postaví zde tisíc bytů, kanceláře a obchody.
Pořad Agenda s Janem Rafajem, generálním ředitelem společnosti Heimstaden, o vzniku speciálního úřadu zaměřeného na bydlení.
Developeři začali už nyní do cen bytů promítat snížené DPH u staveb bytů do 120m2, které od 1.1.2024 slibuje vládní konsolidační balíček.
Podle studie CEEC Research financuje polovinu developerských projektů rezidenčního bydlení cizí kapitál, nejčastěji bankovní úvěry a soukromí investoři.
Podle studie společnosti Guidehouse lze v Česku renovacemi energeticky neúsporných budov ušetřit až 561 miliard korun.

Graf měsíce

Z dat EHS vyplývá, že mezi 2Q a 3Q 2023 stouply ceny bytů pouze v Olomouckém a Plzeňském kraji. Ve zbytku republiky ceny buď stagnovaly nebo klesaly.

Zdroj: Bezrealitky, Maxima

Dělo se v ANB

V úterý 21.listopadu se bude konat další ročník Kulatého stolu bydlení 2023:
https://1url.cz/ou3dM.
Zástupci ANB se 9.10.2023 na MMR zúčastnili prezentace návrhu změn v nájemních vztazích.
Viceprezident ANB Jakub Vysocký na Dnech nájemního bydlení v Senátu PČR prezentoval stanovisko asociace ke změnám v rozúčtování služeb od 1.1.2024 a také stanovisko ke stavu přípravy tzv. dálkových odečtů: https://1url.cz/HuarN.
V rámci Asociace nájemního bydlení v říjnu finišovaly přípravy iniciativy Férový inzerát. ANB už brzy tuto aktivitu představí.
Natáčeli jsme další díl podcastu V NÁJMU – tentokrát o novinkách v rozúčtování služeb, které nájemní bydlení od 1.1.2024 čekají.