Newsletter bydlení říjen 2024 - Asociace nájemního bydlení

říjen 2024 byl na trhu s bydlením opravdu výživný. Máme nového ministra pro místní rozvoj, který rozhodl o osudu digitalizace stavebního řízení, vyšel nový Real Index od Deloittů, rozjel se program Dostupné nájemní bydlení od SFPI, pravidelná kvartální analýza ANB potvrdila růst počtu neplatičů, studie Dataligence zase až trojnásobný růst cen bytů poblíž stanic metra a Stan Kubáček v dalším dílu podcastu V Nájmu skvěle shrnul všechny evropské pokusy o regulaci nájemního bydlení v Evropě. Vše důležité v přehledné měsíční rekapitulaci.

Manažerské shrnutí

V říjnovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

Pohled ANB na Program SFPI Dostupné nájemní bydlení.
Růst počtu neplatičů nájemného o prázdninách 2024.
Nový Real Index.
Digitalizace stavebního řízení.
Studie Dataligence k rychlému růstu cen bytů poblíž stanic metra
Ne/úspěšné pokusy o regulaci nájemního bydlení v Evropě.

Program SFPI: Dostupné nájemní bydlení

V úterý 1. října zahájil Státní fond podpory investic příjem žádostí do programu Dostupné nájemní bydlení. Žádosti zájemci podávají elektronicky přes Klientský portál SFPI. Asociace nájemního bydlení považuje vyhlášený program SFPI Dostupné nájemní bydlení za jeden z prvních skutečně užitečných nástrojů pro rozvoj nájemního bydlení v ČR. Pomůže růstu počtu bytů a umožní zapojení soukromého sektoru.

“Někteří naši členové se do programu již aktivně zapojují a zdá se, že privátní sektor opravdu bude moci spojit síly s městy a kraji při výstavbě a rekonstrukci nájemních bytů. Program má ambici být skutečný game changer, protože 20 let tady nic podobného nebylo.“

Jakub Vysocký, prezident ANB

Žádosti je možné podávat na dotovanou výstavbu nájemního bydlení. V programu je k dispozici celkem 7 miliard korun formou dotací a výhodných úvěrů s tím, že podpora státu může pokrýt až 90 % způsobilých výdajů. Územní samosprávné celky budou moci kupovat hotové rezidenční projekty, mohou si je nechat postavit a také mohou podporu použít na rekonstrukci budov. Asociace nájemního bydlení program podporuje a její zástupci jsou jednotného názoru, že se tento program při správném nastavení projektů vyplatí jak soukromému sektoru reprezentovanému především developery, institucionálními pronajímateli a bankami, tak obcím a městům.

“Cest, jak propojit soukromý a státní sektor je několik a zapojit se mohou jak developeři, tak profesionální správci nájemních bytů, poradci a banky. Za nás ideální způsob je, aby si obec našla silného partnera, který jí dá veškerý support. Pomůže jí spočítat a doporučit financování, připravit projektovou dokumentaci a administrativní procesy, vybrat stavitele a také doporučit, jak nejlépe byty spravovat.“

Jan Rafaj, generální ředitel Heimstaden a člen prezidia ANB

Počet neplatičů nájemného v ČR

Podíl neplatičů nájemného podle pravidelné čtvrtletní analýzy Asociace nájemního bydlení (ANB) stoupl v průběhu třetího čtvrtletí 2024 na 2,8 %.

“Po debatě napříč Asociací jsme se shodli, že jedním z důvodů je čas prázdnin a dovolených. Lidé přesunuli dočasně myšlenky a priority jinam.“

Jakub Vysocký, prezident ANB

Asociace nájemního bydlení sleduje kvartální vývoj na úrovni počtu neplatičů nájemného v Česku od začátku roku 2024. Zatímco ve druhém čtvrtletí byl podíl neplatičů nájemného ze všech nájemníků 1,9 %, během léta vzrostl o 0,9 % na 2,8 %. Údaje, ze kterých ANB čerpá, vycházejí z dat členů Asociace. Ta sdružuje profesionální, tedy institucionální pronajímatele, s celkovým počtem pronajímaných bytů okolo 60 tisíc jednotek. Asociace upozorňuje, že reálný počet dlužníků na trhu s nájemním bydlením bude vyšší.

“Institucionální pronajímatelé mají oproti těm individuálním daleko lépe řešenou otázku předběžného scoringu zájemců o nájem i procesy spojené s pravidelnými platbami a případnými dluhy na nájemném.“

Tomáš Kašpar, viceprezident ANB

Definice neplatiče nájemného ani metodika výpočtu se v průběhu času nemění. Dlužník je člověk, který dluží na nájemném částku vyšší než tisíc korun dobu delší než 30 dní, ale stále je nájemníkem. ANB do analýzy nezapočítává dlužníky, kteří už v nájmu nebydlí, někteří z nich totiž nesplatí svůj dluh na nájemném nikdy.

Real Index Deloitte

Aktuální Real Index od společnosti Deloitte za 2. kvartál 2024 ukazuje, že ceny bytů překročily během druhého čtvrtletí hladinu 100 tisíc korun za metr čtvereční. V prvním čtvrtletí byla průměrná cena nemovitosti 99.300 korun. Pro Ranní Briefing Hospodářských novin Petr Hána, expert na nemovitostní trh ze společnosti Deloitte řekl, že očekávání, že bychom se v dohledné době dočkali nějakých dalších zlevnění, je prakticky nemožné. Ceny nových bytů také ovlivňují ceny těch starších.

“Když se podíváme na ceny vstupů, tak ty neustále rostou, ať už se budeme bavit o zdrojích obecně, nebo o stavebních materiálech.”

Petr Hána, Deloitte

Největší nárůst cen během druhého čtvrtletí zaznamenal Plzeňský kraj, kde šly ceny nahoru o 12,8 %, v těsném závěsu následovaly ceny v Pardubickém kraji s 12,7% nárůstem. Na pomyslném žebříčku jsou pak ceny v Olomouckém kraji (růst o 9,6 %), Vysočina (nárůst cen o 9,2 %) a Ostravsko s nárůstem cen nemovitostí o 6,7 %. Praha a Středočeský kraj zaznamenaly nárůst cen o 5,1 % (Praha) a 5,7 % (Středočeský kraj). Ve zbytku republiky růst cen nebyl tak dramatický, většinou se držel okolo 3 maximálně 4 %. Celorepublikový průměr je 2,4% nárůst cen nemovitostí v částce 101.700 korun.

Deloitte Real Index přináší data o skutečných cenách bytů v Praze a krajských městech. Data sbírá pouze z uskutečněných prodejů bytů, které byly zapsány v katastru nemovitostí v podobě kupních smluv. Výsledky srovnává s předchozím čtvrtletím, porovnává i ceny v segmentech nový development, panelové a cihlové domy.

Digitalizace stavebního řízení

Na začátku října byla ve hře taková možnost, že by stát u stavebního řízení povolil minimálně na jeden rok fungování jak digitálního, tak i papírového systému. Během té doby bylo v plánu odstranit chyby, které digitální systém měl. Ke konci měsíce však padlo rozhodnutí nový digitální systém zrušit a vypsat nový tendr. To však celý proces protáhne a bude trvat, než se věci pohnout někam dopředu. Stavebníci a úředníci tak budou muset minimálně tři roky bojovat s polovičatými systémy. Pro razantní rozhodnutí “zahodit” digitální systém se vláda rozhodla po prostudování analytické zprávy, která označuje systém vyvíjený pod záštitou exministra pro místní rozvoj Ivana Bartoše jako velmi obtížně opravitelný nejen z technického hlediska, ale problematický by byl také právní dopad celé situace. Je možné, že budoucí systém využije stávající prvky digitálního systému, náklady zatím nejsou známé.

“Ono je těžké v tuto chvíli odhadnout celkové náklady na celý proces digitalizace. Můžeme se nyní spoléhat na odhady odborníků, kteří se podobně robustními systémy zabývají, a oni uvádějí, že se pohybujeme někde ve vyšších stovkách milionů korun na celkové dokončení.”

Petr Kulhánek, ministr pro místní rozvoj ČR

Zadání a dokončení zcela nového systému bude trvat nejméně 32 až 38 měsíců včetně několikaměsíčního testování. Vláda tak bude u Evropské komise vyjednávat prodloužení termínů pro čerpání peněz z Národního plánu obnovy. Pokud jednání nebudou úspěšná, peníze budou muset jít ze státního rozpočtu.
Se systémy v současném stavu budou úředníci pracovat ještě několik měsíců, než se podaří zprocesovat a zoficializovat možnost propojení nových a starých systémů. V dalších třech letech před dokončením nového systému stavebníci budou nadále používat nekompletní Portál stavebníka a úředníci kombinaci nových a starých systémů. Programátoři mají během této doby za úkol opravovat pouze ty největší chyby, ale nebudou už portály dále vyvíjet.

Ceny bydlení poblíž stanic metra letí nahoru

Bydlení v Praze v blízkosti metra je v posledních několika letech velmi žádané. Ze studie společnosti Dataligence zveřejněné v říjnu 2024 vyplývá, že ceny bytů se v blízkosti stanic metra zdvojnásobily až ztrojnásobily.

“Za posledních deset let se v nejbližším okolí stanic pražského metra, tedy v okruhu 500 metrů od jednotlivých stanic, prodalo téměř 54 tisíc bytů.”

Milan Roček, spoluzakladatel portálu Hypox.cz

Ceny bytů v okolí stanic metra ovlivňuje podle Ročka lokalita a skladba bytového fondu (čtvrť s cihlovými domy / panelová sídliště). Nejdražší lokality jsou v historickém centru Prahy (stanice metra Staroměstská, Malostranská, Náměstí Republiky nebo Hlavní nádraží). Zde přesahují ceny bytů i 200 tisíc korun za metr čtvereční, přičemž to bylo i o polovinu méně. Hodnotu bytů táhne nahoru také nová developerská zástavba, která zvedla ceny bytů i v dříve opomíjených lokalitách (např. Zličín, Invalidovna nebo Černý Most).

“Tam, kde v posledních letech došlo k výrazné developerské zástavbě, došlo rovněž k nejvyššímu procentuálnímu nárůstu cen právě kvůli změně skladby bytů. Dlouhodobý rozdíl v ceně mezi stejně velkým bytem v novostavbě a cihlovém domě je 15 %, v případě bytu v novostavbě a panelovém domě pak dokonce 30 %.“

Milan Roček, spoluzakladatel portálu Hypox.cz

Vývoj cen v okolí metra v porovnání roku 2014 a 2024 zobrazuje následující graf od Hypox (Metroindex): https://www.datawrapper.de/_/TtBLH/.

Regulace trhu s nájemním bydlení

V posledních letech jsme svědky toho, že se některá evropská vláda nebo vedení municipalit pokouší vyvést tamní nájemní trh z krize pomocí regulací. Většina z nich skončila fiaskem, některé u soudu. Asociace nájemního bydlení věnovala analýze pokusů o regulace trhu s bydlením díl svého podcastu V nájmu. Hostem byl tentokrát Stanislav Kubáček, analytik a expert na nájemní bydlení, člen boardu společnosti Heimstaden Czech odpovědný za akvizice ve střední a východní Evropě a člen prezidia Asociace nájemního bydlení, který zná nájemní bydlení v Evropě na expertní úrovni a často o něm na mezinárodních kongresech i přednáší.

Poslechněte si podcast: https://1url.cz/v1kGQ.

Střípky z trhu:

Zájem o nové byty v Praze letos roste s meziročním nárůstem 81 %, developeři prodali 4220 nových bytů.
V Brně se za letošní tři čtvrtletí prodalo dvakrát tolik bytů v novostavbách (288 jednotek) oproti celému loňskému roku.
Ceny bytů v Moravskoslezském kraji by v příštím roce podle Jakuba Vysockého, majitele společnosti SIAN mohly překročit psychologickou hranici 50 000 Kč za m².
Zejména univerzitní města zaznamenávají prudké zvýšení poptávky po nájemním bydlení, hlavně u malých bytů. Silná poptávka vyústila v meziroční růst nájmů o 5 %.
Z průzkumu Generali Investment vyplývá, že více než čtvrtina Čechů kvůli aktuálním cenám energií, inflaci a úrokovým sazbám snižuje své nároky na bydlení.
Objem poskytnutých hypoték v září meziměsíčně poklesl o silných 8,1 miliardy Kč na 24,2 miliardy Kč.
Růst cen nájemního bydlení v ČR se v ročním srovnání pohybuje mezi 3 a 12 %. Index UlovDomov.cz ukazuje, že měsíční náklady na vlastní bydlení jsou téměř dvakrát vyšší než náklady na pronájem.

Graf měsíce

Analýza RE/MAX srovnává cenový vývoj nemovitostí ve vybraných evropských metropolích během prvního pololetí 2024. Průměrná nabídková cena bytů v Praze dosahuje hodnoty 4.842 eur za metr čtvereční což se blíží městům jako je Madrid s cenou za metr čtvereční 4.951 eur, Vídeň nebo Berlín s 5.151 respektive 6.195 eur za metr čtvereční. Byt v Praze vyjde dráž než třeba v Římě, kde se ceny pohybují okolo 3.179 eur za metr čtvereční.

Máte investiční byt? Přidejte se k nám

Platforma individuálních pronajímatelů (PIP) založená Asociací nájemního bydlení nabízí svým členům na tři desítky průběžně aktualizovaných právních dokumentů, praktické rady, tipy nebo poradenství v daňových záležitostech. Členství v Platformě individuálních pronajímatelů (PIP) založené Asociací nájemního bydlení (ANB) je zdarma.

Sledujte Asociaci nájemního bydlení na sociálních sítích:

TWITTER: https://twitter.com/ANB_CZE

LINKEDIN: https://www.linkedin.com/company/93328290/admin/feed/posts/

Chcete s námi spolupracovat? Přidejte se k nám

Staňte se členy Platformy individuálních pronajímatelů:
https://pip.asociacenajemnihobydleni.cz/

Staňte se členy Asociace nájemního bydlení:
https://www.asociacenajemnihobydleni.cz/o-asociaci/

Dělo se v ANB:

Prezidium ANB se sešlo na svém pravidelném měsíčním zasedání 15. října a projednalo například zvýšení členských příspěvků, probralo body programu Kulatého stolu bydlení 2024, členství ANB v mezinárodních organizacích a také nové zájemce o členství v asociaci.
V rámci ANB vznikla pracovní skupina, která připravuje nový koncepční materiál pod názvem Strategie nájemního bydlení 2025+, který hodlá představit 4. prosince na Kulatém stole bydlení 2024.
ANB se účastní Tematické pracovní skupiny Sociálního klimatického fondu pro oblast budov (TPS SKF B).
Vyšel nový díl podcastu V Nájmu na téma (Ne)úspěšné evropské regulace nájemního bydlení, do konce měsíce vyjde další díl na téma rostoucí počet institucionálních pronajímatelů v Česku.