Newsletter bydlení srpen 2023

Dobrý den,
ani druhý prázdninový měsíc z hlediska událostí na trhu s bydlením nezahálel. V Praze po 10 letech klesly ceny novostaveb, ceny second hand bytů začaly nacházet své dno, investiční apetit se začal vracet, nájemní bydlení dál získává na popularitě, MMR představilo nový Zákon o podpoře v bydlení a také nová pravidla pro rozúčtování tepla a Ifo Institut predikoval, že v následující dekádě může vzrůst cena nemovitostí v Česku o 200 %. Není toho málo, tak pojďme rychle na to.

Manažerské shrnutí

V srpnovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

1. Nájmy jsou stabilizované, ceny novostaveb se v Praze poprvé po 10 letech propadly a second hand byty našly své dno.
2. Regulace nájmů opět narazila.
3. Ivan Bartoš a Marian Jurečka představili nový Zákon o podpoře v bydlení. Někdo jej vítá, někdo jej
   kritizuje.
4. Jaká je návratnost investic do bytů a jaká asi bude?
5. Nový systém fungování rozúčtování tepla bude, jak se zdá, férovější pro ty, kteří topí úsporně.

Aktuální situace na trhu s bydlením

Stabilizované nájmy

Společnost Deloitte přišla na začátku srpna se svým pravidelným Rent Indexem. Podle tohoto reportu
stouply nájmy mezi Q1 a Q2 2023 průměrně o 1,4 % na 281 Kč/m2. To se všeobecně čekalo. Zajímavý je ale vývoj v jednotlivých krajích. V pěti regionech nájmy klesly a stalo se to i v některých částech Prahy. Po
kliknutí na následující graf s daty z jednotlivých regionů ČR můžete skutečnost prozkoumat detailně.

*Rent Index ČR udává % změnu ceny nájmu bytů oproti předchozímu období (Q1 2023) v Praze, krajských městech a v Středočeském kraji. Uvádí také průměrnou cenu měsíčního nájmu bytů v Kč za m2.

Svá data prezentovala v průběhu druhého prázdninového měsíce také společnost UlovDomov.cz. Podle ní
ceny nájmů v Česku meziročně vzrostly o jednotky procent. Domácnosti si sjednávají pronájem za cenu o
3–11 % vyšší, než jaká byla na trhu loni touto dobou. Nejvíce zdražily nájmy u bytů o dispozici 2+kk v Praze. Meziročně to bylo v nominální hodnotě o 838 Kč/měsíc. V některých městech, např. v Olomouci nebo v Plzni, došlo naopak ke snížení cen nájmů bytů o dispozici 3+1 o 6 %, resp. 3 %.

Michal Hrbatý, CEO společnosti UlovDomov.cz, vývoj cen nemovitostí na českém trhu pro média komentuje následovně:

„Prostor pro meziroční růst cen nájmů u většiny dispozic napříč krajskými městy je důsledkem stavu trhu s bydlením. Ceny vlastního bydlení se dostaly na takové hodnoty, že domácnosti hledaly bydlení v pronájmech. Aktuálně sledujeme snahy rozhýbat hypoteční trh zrušením limitu, který porovnává úhrn splátek všech úvěrů s příjmy (tzv. parametr DSTI), výše úroků hypoték kolem 6 % však stále zůstává pro většinu rodin či jedinců vysoká.“

Společnost UlovDomov.cz od roku 2022 zveřejňuje UlovDomov Index, který srovnává měsíční platby za
nájem se splátkami hypotéky při aktuálních sazbách a cenách za metr čtvereční. Podle čísel zveřejněných
v srpnu by v Praze průměrná rodina za splátku hypotéky ve starším bytě platila zhruba dvojnásobnou
částku než za pronájem.

Ceny novostaveb spíše stagnují, ale v Praze po letech poprvé klesly

Srpen přinesl průlomovou informaci na trhu s pražskými novostavbami. Ceny bytů v pražských
novostavbách totiž klesly poprvé za posledních 10 let. Tento trh přitom až doposud celorepublikovému
trendu zlevňování odolával. Průměrná částka, kterou developeři ve druhém čtvrtletí 2023 požadovali,
klesla na 151 583 korun za metr čtvereční, 70metrový byt tak stál přibližně 10,6 milionu korun. Meziročně to bylo o 0,3 % méně, v porovnání s prvním kvartálem o 2,2 % méně. V obou srovnáních zároveň poklesly
ceny poprvé od roku 2013. Přesto jsou developeři optimističtí a s nadějí vyhlížejí další zdražování. Podle
predikcí šéfa Investiční skupiny Trigema Marcela Sourala pro HN by developeři mohli letos prodat zhruba
čtyři tisíce bytů, tedy asi o třetinu více než loni.

Marcel Soural, šéf investiční skupiny Trigema:

„Sledujeme stoupající důvěru a očekávání domácností a spotřebitelů, kteří se domnívají, že současná doba začíná být opět vhodná k pořizování velkých nákupů.“

Michaela Tomášková, výkonná ředitelka největšího českého developera Central Group:

„Věříme, že se na nás hrnou velmi dobré časy.“

Second hand byty někde našly své dno

Z některých regionů přicházejí pro trh se second hand byty příznivé zprávy. Tak například na Ostravsku.
Podle společnosti SIAN tam realitní trh zřejmě v srpnu prožil bod zlomu. Ceny bytů začaly růst a zájem o
koupi se podle SIANu zvyšuje. Jakub Vysocký, viceprezident Asociace nájemního bydlení a jednatel
společnosti Správa investic a nemovitostí (SIAN) říká:

„Mohu potvrdit, že na přelomu července a srpna 2023 se zájem o koupi bytů v Ostravě zdvojnásobil až ztrojnásobil. Změna je to skoková a je opravdu citelná. Investoři se snažili vychytat cenové dno. Vypadá to, že ta doba nastala právě nyní. Data Srealit říkají, že ceny bytů v Ostravě mezi prvním a druhým kvartálem 2023 rostly nejrychleji v celé ČR. Zhruba o 7 %. Odpovídá tomu i naše zkušenost. Za poslední týdny jsme neprodali ani jeden byt na bydlení. Všechno to jsou investiční byty a na prohlídkách se potkáváme s lidmi z celé země.”

Dlouhodobý vývoj cen nemovitostí v Česku

Ceny nemovitostí v Česku stouply podle dat Eurostatu zveřejněných v srpnu v posledních 15 letech o
astronomických 114 %. V průběhu let 2008 až 2022 činil průměrný roční růst nominální mzdy 4,2 %, zatímco u cen bydlení to bylo 5,8 %. Česká národní banka odhaduje, že nemovitosti jsou nadhodnocené o více než 50 %. Oproti růstu cen nemovitostí vzrostla průměrná mzda pouze o 4,2 %. Nedostupnost bydlení pro běžné rodiny je způsobena spekulacemi a nedostatkem nových bytů.

Michaela Tomášková, výkonná ředitelka Central Group, komentovala situaci na trhu pro Byznys noviny
takto:

„Komplikované povolovací procesy dlouhodobě brání pružnému doplňování nabídky a jsou hlavním důvodem, proč je u nás nejhorší dostupnost bydlení v celé Evropě. Jde i o velkou brzdu pro naši
ekonomiku. Přitom v přípravě je v Praze více než 140 tisíc bytů. Při rychlejším povolování a větším objemu výstavby by ceny nových bytů mohly klesnout až o 15 %. A stát by získal miliardy na daních.”

Z údajů z průzkumů a analýz Komerční banky vyplývá, že zatímco letos na trh stále proudí dokončené byty z předchozích let, počet nově zahájených bytů je letos meziročně o 20 % nižší v porovnání s první
polovinou loňského roku. Ani počet nových stavebních povolení nenasvědčuje rychlému obnovení
výstavby. Počet stavebních povolení na novou výstavbu bytových domů je za první polovinu roku nejnižší
od roku 2016 ve srovnatelném období. Ochlazování výstavby bylo zřetelné již v závěru loňska. Pokles
úrokových sazeb ČNB na začátku roku 2024 by měl přispět ke snížení celkových nákladů výstavby.
Komerční banka vydala prognózu i budoucího ekonomického vývoje.

Regulace nájemného opět narazila

Některé státy Evropy se snaží vyřešit stoupající ceny bydlení regulací nájemného. Naposledy to udělala po
vzoru Berlína skotská vláda. Podle v srpnu zveřejněných dat ale nájmy ve Skotsku dál rostou, a dokonce
rychleji než v jiných evropských městech. Regulace také způsobila nedostatek nových bytů k pronájmu a
snížila atraktivitu trhu pro investory. Po takřka roční regulaci nájemného je vidět, že systém nefunguje. S
pravidly jsou nespokojeni prakticky všichni. Na neúspěch nařízení ukazují i data, podle nichž se nájemné
ve skotských městech zvyšuje rychleji než v Londýně nebo v Praze. Regulace způsobila na trhu nedostatek
nových bytů k pronájmu a skotský trh přestal být atraktivní pro investory. Ti nemohli reagovat na vysokou
inflaci nebo zdražování úvěrů. Banky navíc začaly být přísnější a vyžadují více hotovosti. Podle realitního
portálu Rightmove stouply ve druhém čtvrtletí ceny pronájmů v Edinburghu ve srovnání s loňským rokem
takřka o čtvrtinu. Za průměrnou nemovitost tam lidé v nájmu platili 1380 liber měsíčně, tedy v přepočtu
necelých 39 tisíc korun. Kromě Německa a Skotska v nedávné době zkoušeli regulaci nájemného zavést i v
Katalánsku, kde ji jako v Berlíně zrušil tamní soud. Od příštího roku má platit i v Nizozemsku. Čas od času
se i v Česku nápad omezit ceny pronájmů do veřejné debaty ve vypjatých chvílích vrací. Ke snahám o
regulaci nájemného zaujala Asociace nájemního bydlení jasný postoj:

“Ne. Výsledek ve Skotsku není překvapením. Regulace nájmů nefunguje a fungovat nebude. Skotský experiment dopadne stejně jako v Berlíně nebo Katalánsku. Ze Skotska mizí investoři, mizí flexibilita nájemního bydlení a nájmy paradoxně rostou.”

Zákon o podpoře v bydlení

Ministr Ivan Bartoš a ministr Marian Jurečka představili 28. srpna očekávaný Zákon o podpoře v bydlení.
Stát zaplatí za náklady spojené se Zákonem o podpoře v bydlení téměř 1,5 miliardy korun za rok. Situaci v
bydlení mají pomoci kontaktní místa, na kterých budou úředníci poskytovat poradenství, posuzovat
bytovou nouzi a navrhovat možnosti podpory. MMR také chystá systém garancí pro soukromé majitele,
kteří byty pronajímají, a kompenzace pro obce pronajímající byty v rámci obecního podporovaného
bydlení. Fungovat má také tzv. asistence v bydlení jako podpora nájemníků i snížení rizik pro majitele bytů.

Asistence, garance podnájemního bydlení a obecní podporované bydlení mají být financovány výkonově.
Za každou podporovanou osobu nebo za poskytnutý byt bude poskytovatel čerpat příspěvek vyplácený
krajským úřadem. MMR čelí v důsledku vyčíslení nákladů kritice, které se snaží argumentovat
předpokládanými dopady navrhovaného zákona.

Ministr Ivan Bartoš komentuje celý systém následovně:

„Problematika nedostupnosti bydlení je velice komplikovaná. Víme, že pouze výstavba situaci nevyřeší. Tento zákon je pouze dalším dílem mozaiky. Chystáme rozsáhlé investice do výstavby a rekonstrukcí, protože schopnost některých obcí je v otázce výstavby velice omezená. Zároveň chceme také zjednodušit družstevní výstavbu.“

Kritici zákona poukazují na obrovský nárůst mandatorních výdajů. A sice přijímání nových stovek úředníků
v době, kdy by státní správa měla spíše zeštíhlovat, vznik nových kontaktních míst, přestože síť už je
vlastně vybudovaná, a také kritizují nejasnost spolupráce mezi sociálními službami, kraji, obcemi,
pronajímateli a státem.

Návratnost investic do bytů

Hospodářské noviny zmapovaly tři česká města – Prahu, Brno a Plzeň s ohledem na výhodnost investice
do nemovitostí vzhledem k její co nejvyšší návratnosti. Souvisí to i s faktem, že ceny bytů se začaly odrážet ode dna a investiční apetit začíná pomalu stoupat. HN vycházely z dat portálu Sreality, který sleduje primárně nabídky starších bytů. Průměrná nabízená cena bytu v Praze 5 o 50 metrech čtverečních byla letos v prvním pololetí 6,2 milionu korun, to je meziroční pokles o 10 %. Zároveň se nájemné v Praze 5 zvýšilo o 13 % na 21 tisíc korun. V důsledku se tak investice do bytu může vrátit už za 25 let. Loni to trvalo o šest let déle. Naproti tomu v takové Praze 19 je letošní návratnost investice do nemovitosti 31 let. Ceny v lokalitě meziročně klesly o 8 %, naopak nájmy se zvýšily o 14 %. V Plzni podle HN vychází návratnost nejlépe v Plzni 3, kde se investice do nemovitosti vrátí už za 22 let. Nemovitost zde aktuálně vychází zhruba na tři miliony korun a měsíční nájem činí 11 500 korun. V Plzni 2 pak návratnost dle propočtů HN trvá 24 let. V Brně co do návratnosti dle HN vychází dobře Brno Komín, kde by nemovitost mohla domácnost zaplatit za 25 let.

Pozn. HN pro zjednodušení postupu počítaly s poměrem ceny bytu vůči ročnímu inkasovanému nájmu a výsledky jsou vždy ovlivněné počtem prodejů, který v menších lokalitách bývá nižší. Výpočty také nereflektují potenciální růst cen nemovitostí, který návratnost, resp. výnosové procento zlepšuje.

Podle některých odborníků jsou v Česku ale lokality, kde se investice do bytů vrátí ještě dříve. Mezi
zmiňovanými regiony je nejčastěji Ostravsko.

Čerstvý vítr v systému rozúčtování tepla

Nové rozúčtování tepla začíná rezonovat v médiích. Díky ANB je obecně vnímáno jako férovější, panují ale
obavy, že sice vznikne nová vyhláška, ale SVJ a drobní majitelé bytů ji nebudou respektovat. Ministerstvo
pro místní rozvoj připravilo novelu vyhlášky týkající se nového způsobu rozúčtování tepla v bytech
vytápěných centrálním způsobem. Slibuje si od ní spravedlivější nastavení plateb. Nový systém zohlední i
energetickou náročnost domu a v případě starších budov MMR očekává snahu majitelů o zateplení a
modernizaci vytápění.

Barbora Soukupová, obchodní ředitelka Bureš & partneři, projevila obavy z dodržování nových pravidel:

„Spravujeme více než 500 bytů a dělali jsme malý průzkum mezi SVJ. Zatím mám bohužel pocit, že SVJ úplně neví, co si o tom mají myslet. Trošku se bojím, aby to nedopadlo tak, že se změní vyhláška, ale všechno zůstane při starém.“

Viceprezident Asociace nájemního bydlení (ANB) Jakub Vysocký podotýká, že vyúčtování tepla nebude
nikdy stoprocentně spravedlivé, nicméně ANB vnímá tuto legislativní změnu jako férovější nastavení. Nový
systém zavede tři varianty základní složky. Nejvstřícnější bude k obyvatelům energeticky šetrných domů,
kde umožní nastavení od padesáti do sedmdesáti procent. Obecně by ale díky změně pravidel měli ušetřit
všichni, kteří nad vytápěním přemýšlejí. Jakub Vysocký za ANB situaci komentuje:

„Lidé, kteří o situaci přemýšlejí, budou topit na 20–21 stupňů, a je pravdou, že tito lidé zaplatí méně, než platili dosud. Ti, kteří přetápějí, zaplatí více, než platili dosud. Před čím ale dlouhodobě varujeme, tak je to, aby někdo úplně zavíral topení. Pak pochopitelně hrozí riziko zvýšeného výskytu plísní v bytech, což jsme pozorovali například v období loňské zimy.“

Byty v domech s centrálním vytápěním, kterých je v Česku přes milion dvě stě tisíc, užívá podle
ministerstva pro místní rozvoj skoro 2,8 milionu lidí. Ne všech se ale týká rozúčtování tepla v celé šíři.
Zhruba čtyři procenta totiž tvoří byty v nejmodernějších domech, kde se měření tepla nevyplatí provádět.
S účinností nové vyhlášky počítá ministerstvo pro místní rozvoj od ledna příštího roku. Změny by se tak ve
vyúčtování měly objevit až v roce 2025.

Střípky z trhu

• Češi do realitních fondů investovali loni téměř o 16 % více peněz než předchozí rok a podobné tempo růstu se očekává i v letošním roce.
• Ubytovací platformy jako Booking, Airbnb, Bezkempu.cz apod. musí letos poprvé na základě mezinárodní směrnice DAC7 poskytovat FÚ data o pronajímatelích.
• Stavební produkce v červnu meziročně vzrostla o 1 % a meziměsíčně o 2,5 %. Hodnota nových zakázek v průmyslu meziročně klesla o 5,8 %.
• Objem investic na českém realitním trhu v prvním pololetí 2023 meziročně klesl o 42 % na 692 milionů eur.
• V Česku se po vzoru některých západních zemí začíná prosazovat Crowdfunding nemovitostí.
• Náklady na energie v ČR za poslední 2 roky vzrostly o 62 %, za poslední rok o 15 %.
• Začátek školního roku a příliv VŠ studentů tradičně ovlivňuje výši nájmů v univerzitních městech, nestačí místa na kolejích. V Praze jsou nájmy pro studenty vysoké, stěhují se do Středočeského kraje.
• Průzkum ČS ukázal, že 2/3 domácností, které dříve byly schopny tvořit rezervu, to nyní nedokážou.

Tabulka měsíce

Podle průzkumu Ifo Institutu je v následujících deseti letech očekáván významný růst cen bytů a domů po
celém světě. Nejrychlejší růst cen se očekává v Česku. Odborníci odhadují, že ceny by mohly růst tempem
20 % ročně. Hlavními příčinami jsou podle nich silná poptávka po bydlení, migrace lidí do regionů,
urbanizace a nedostatečná nabídka. V Česku jsou experti více při zemi a říkají, že v následující dekádě
vyrostou ceny bytů o 60-100 %. Zdvojnásobení cen u kvalitních nemovitostí očekává například Hendrik
Meyer, šéf European Housing Services. Podle makléře Iztoka Topláka z Re/Maxu pak konkrétně v Praze
budou ceny nejméně o 60 % vyšší. Jeho odhad vychází z předpokladu stabilního ekonomického vývoje,
růstu mezd v následujícím desetiletí alespoň o padesát procent a poklesu úrokových sazeb pod čtyři
procenta.

Dělo se v ANB

• Zástupci ANB se zúčastnili kulatého stolu, kde Ivan Bartoš a Marian Jurečka představovali Zákon o podpoře v bydlení.
• Stanislav Kubáček se v dlouhém předpovědním rozhovoru v ČT vyjadřoval k budoucnosti nájemního bydlení: https://1url.cz/LuQ28.
• ANB se chystá na první “poprázdninové” zasedání prezidia, uskuteční se v úterý 12.9.2023.

Zdroje

• https://www.kurzy.cz/zpravy/729999-najmy-mezirocne-zdrazily-nejcasteji-o-6-procent-trh-cekana-dalsi-impulzy/
• https://archiv.hn.cz/c1-67232770-ceny-prazskych-novostaveb-poprve-po-letech-kleslydeveloperum-to-nevadi-vyhlizeji-dalsi-zdrazovani
• https://sian.cz/bod-zlomu-na-ostravsku-ceny-bytu-zacaly-rust
• https://www.investicniweb.cz/analyza-zajem-o-nove-byty-v-praze-roste-nabidka-je-nadalenedostatecna
• https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/cz/Documents/real-estate/Rent-Index-Q2-2023.pdf
• https://www2.deloitte.com/cz/cs.html?utm_source=deloittecz&utm_medium=short_url&utm_camp
• aign=redirect
• https://www.e15.cz/byznys/reality-a-stavebnictvi/byty-budou-zdrazovat-az-o-deset-procentrocne-situace-uz-se-misty-lame-predikuji-realitni-hraci-1399966
• https://trading.kb.cz/commentsanalysis/detail/570e470a_podhoubi_pro_obnovu_silneho_rustu_cen_nemovitosti
• https://drive.google.com/file/d/1RtjVyAyEd6F1ZiEnoIcTJfrTD5JQBK2t/view?usp=sharing
• https://www.ifo.de/fakten/2023-07-31/economic-experts-survey-weltweit-hohe-steigerungen-derimmobilienpreise-erwartet
• https://archiv.hn.cz/c1-67231910-mame-nejhure-dostupne-bydleni-v-evrope-byty-by-mel-zacitstavet-a-prodavat-primo-stat
• https://archiv.hn.cz/c1-67231790-regulace-najmu-selhava-v-dalsi-zemi-ceny-rostou-rychleji-nezjinde-nespokojeni-jsou-i-najemnici
• https://drive.google.com/file/d/1QgCQyKxGSJaAtOd3tpun_aJjDTft8L_j/view?usp=sharing
• https://www.ceskatelevize.cz/porady/1097181328-udalosti/223411000100820/
• https://drive.google.com/file/d/1cwSKJZK0dZ5AocJIrDpeKTILVBX6-kBv/view?usp=sharing
• https://cc.cz/do-cihel-investuji-cesi-nejradeji-amundi-v-novem-fondu-cili-na-najemni-bydleni-cidomy-pro-seniory/
• https://www.youtube.com/watch?v=SIAsggWZLqk&feature=youtu.be