Newsletter bydlení únor 2023 - Asociace nájemního bydlení

Dobrý den,
máme tady newsletter shrnující hlavní události, trendy a nové informace na trhu s bydlením. Únor byl dál
ve znamená ochlazování trhu s bydlením a byl také relativně bohatý na nové legislativní nápady. Tak
jdeme na to.

Manažerské shrnutí

V únorovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

Na jaře se otevře “investiční okénko”- ceny bytů jdou dolů, ale nebude to trvat věčně.
Nájmy se budou zvyšovat maximálně o inflaci. Vyplývá to z veřejných zdrojů i z prohlášení municipalit.
Výdaje na bydlení rostou nyní rychleji než příjmy domácností, není to drama, ale znát to je.
Developeři mění plány – přečtěte si kdo, jak, v čem a proč.
Legislativní novinky – podpora nájemního bydlení od SFPI, lex Ukrajina, konec stavebního spoření.

Ceny bytů a výše nájemného

Aktuální vývoj cen bytů a výše nájmů
Druhý měsíc roku 2023 potvrdil rozběhnuté trendy. To hlavní platí. Ceny nových bytů stagnují nebo klesají, ceny second hand bytů klesají a růst nájemného ztratil dynamiku, někde se zastavil a někde klesl. V
přesných číslech se průzkumy liší, ve směru vývoje trhu se ale shodují. Tak například jeden z důležitých
indexů na českém trhu s bydlením, tzv. HB index od Hypoteční banky spadající pod ČSOB říká, že ceny
všech bytů v Česku napříč regiony a bez ohledu na velikost v posledním čtvrtletí 2022 poprvé od roku 2013 klesly. V průměru o 0,7 %. Potvrzují to také data od ČBA. Z jejich dat vyplývá, že nemovitostní trh v Česku loni zažil nejhorší rok za celou dekádu. Prodeje rodinných domů loni klesly meziročně o 49 %, starších bytů o 51 % a nových bytů dokonce o 57 %.

Stejně jako ceny bytů sleduje celá řada analytiků i vývoj výše nájmů a obecně zájem o nájmy. Realitní
makléři mají poměrně jasno. O nájemní byty je stále velký zájem, ale už o ně není taková rvačka jako na
podzim 2022. Třeba server Bezrealitky.cz říká, že zatímco třeba v září 2022 mělo o jeden byt zájem až 30
zájemců, dnes jich je asi půlka. A posílil nový trend: extrémně záleží na místě bytu, který se pronajímá. Víc
než kdy dřív. Nezáleží jen na městě nebo čtvrti, ale na konkrétním umístění. Jak daleko je z bytu k zastávce MHD? Je to autobus nebo metro? Jak daleko je obchod? A škola? A centrum? Rozdíl několika stovek metrů může hrát ve výši nájmu roli rozdílu i několika tisíc. Nájem se čistě z finančního hlediska vyplatí mnohem více než vlastnické bydlení. Seznam zprávy si dal tu práci a připravil interaktivní grafiku, která stav popisuje napříč všemi regiony Česka. Mrkněte ZDE. Výsledek znamená, že nájem je výhodnější zhruba 2x. Růst výše nájmů se řekněme pozastavil, stagnuje, někde drobně klesl. To se už ale projevilo na konci roku 2022. Nyní je debata o tom, jak se výše inflace v roce 2022 (15,1 %) propíše do změny výše nájmů ve starých smlouvách. Z veřejně dostupných zdrojů se zdá, že maximálně právě o výši inflace, spíš ale méně. Poměrně otevřená jsou v informacích o zvyšování nájemného města. Třeba Plzeň a Hradec Králové nebudou zvyšovat nájemné vůbec. Ale třeba Karlovy Vary, Brno nebo Jihlava jdou právě až na nejvyšší hranici, kterou jim ve smlouvách umožňuje inflační doložka, tedy 15,1 %. Co město to jiný přístup. Mrkněte na analýzu Deníku ZDE.

Predikce do blízké budoucnosti
Jaro bude ve znamení propadajících se cen a dalšího ochlazování trhu. Bude to ale zároveň dobrá
investiční příležitost pro ty, kteří mají peníze v bance a nebudou už dál chtít je nechat požírat inflací. To
“investiční okno” ale nebude otevřené napořád. Druhá polovina roku se již očekává jako růstová. Velmi
dobře situaci pro Bydlet.cz shrnul ředitel M&M Reality Zdeněk Václavek., který zároveň dal lidem návod, co a kde očekávat. „Platí jednoduché pravidlo. Tam, kde šly loni ceny nemovitostí rychle nahoru, tam půjdou tento rok rychle dolů. Zásadně nebudou klesat jen v centrech velkých měst nebo u energeticky
hospodárných rodinných domů v dobrých lokalitách,“ říká Václavek, výkonný ředitel největší české realitní
služby M&M Reality. Jde ale opravdu spíše o zmiňované “investiční okno”. Žádné výprodeje nečekejme. To, že lidé cítí investiční příležitost, vidí i ředitel společnosti Správa investic a nemovitostí Jakub Vysocký. “Už nyní je znát, že investičně naladění lidé, kteří mají volné finance, tu příležitost cítí. Zatím evidujeme jen
vyšší množství dotazů, nejedná se o zrealizované transakce. Zdá se ale, že řada lidí tohle “investiční okno”
bude chtít využít.

Vliv rostoucích výdajů na bydlení v roce 2022

V první polovině roku 2022 zasáhlo snad každou českou domácnost skokové navýšení nákladů na bydlení.
Rok 2022 se nesl ve znamení zvyšování cen energií (ty se například během loňska navýšily v průměru o 17
% oproti předchozím rokům), hypotékových sazeb, zvyšování cen nemovitostí i nájmů. Rapidní zvýšení
nákladů na bydlení se projevilo napříč celou Evropou, nicméně Česko si drží smutné přední místo. Podle
Českého statistického úřadu vzrostl meziročně podíl výdajů za bydlení na čistých příjmech o půl
procentního bodu, v průměru 14,9 %. Oproti trendu v předchozí dekádě příjmy domácností rostly
průměrně pomaleji než jejich výdaje za bydlení. Celá zpráva ČSÚ ZDE. (U výpočtu pro vlastnické bydlení
není započítána případná hypoteční splátka, která by s poměrem výdajů mohla ještě znatelně pohnout).

Češi obecně historicky preferují bydlení ve vlastním, v tom patříme do evropského nadprůměru. Až ¾ lidí
bydlí ve vlastním domě nebo bytě. Nejvíce ve vlastním bydlí Rumuni, nejméně pak Dánové a Rakušané.
Trend se se zvyšováním nákladů na bydlení ale mění i v Česku. Čím dál více lidí, chcete-li domácností či
rodin i jednotlivců, přehodnocuje a počítá. Výsledkem je zvyšující se podíl Čechů, kteří se přesunují do
nájmů. Počítají s tímto způsobem bydlení v dlouhodobém výhledu, nikoliv už jako s přechodnou fázi
například při studiu či jako startovací možností mladé rodiny “než budeme mít na hypotéku”.

Situace na realitním trhu mění plány developerů

Situace na realitním trhu v roce 2022 zapříčinila rapidní pokles poptávky po nových nemovitostech, hlavně
kvůli vysokým hypotékám. Developery tak situace na realitním trhu nutí měnit své strategie. Někteří
developeři proto odkládají buď celé projekty, nebo jejich naplánované části, a alespoň zčásti své projekty
nezamýšlejí prodávat, ale pronajímat. Menší developeři mají buď podobné plány, nebo se ubírají druhou
cestou a nabízejí větším hráčům na trhu své projekty k odprodeji. Důvod zbavování se rozpracovaných
bytových projektů je jednoduchý. Za poslední dva roky, kdy rostly úrokové sazby centrální banky, výrazně
zdražilo financování. Původní rozpočty už dávno neplatí a roste riziko, že pokud nemá investor výraznou
část vlastních peněz, nemusel by finančně výstavbu a splácení půjček ustát. Ovšem dle názorů zkušených
developerů takové nabídky obvykle nebývají příliš atraktivní. Jsou obvykle připravené lidmi, kteří se úplně
nevyznají v bytovém trhu. Projekty mají špatně řešené dispozice bytů, není u nich optimálně využitý
prostor a správně navržená skladba bytů. Takové projekty vůbec neodpovídají požadavkům trhu. Zároveň
požadované ceny jsou nepřiměřené.

Developery současná situace na realitním trhu ovlivňuje ze dvou hledisek, dlouhodobého a krátkodobého.
Developeři musí plánovat střednědobě až dlouhodobě a musí si projekty připravovat na dlouhá léta
dopředu. Některé naplánované projekty postaví pak v době, kdy už předpokládají pokles hypotečních
úroků, a že nastane zlepšení celé ekonomické situace. Z krátkodobého hlediska se někteří developeři snaží
financování změnit z korun na eura a zafixovat eurovou sazbu, která vychází aktuálně daleko výhodněji.
Zde je ale podmínkou, že alespoň část příjmů z projektů se musí odvíjet v eurech. Developeři tak využívají
retailové prostory, které jsou v přízemí téměř každého domu, a u kterých je už dlouhodobě zažité, že jsou
pronajímány v eurech.

Ochlazení trhu s rekreačními nemovitostmi

Rekreační nemovitosti v Česku zlevňují, ovšem v atraktivních lokalitách ceny neklesají, tam naopak stále
mírně stoupají. Češi jsou chataři “srdcaři”. V době covidové pandemie a dlouhodobých cestovních restrikcí
mizely rekreační nemovitosti z nabídek takřka obratem a jejich ceny se vyšplhaly na maximum. Během
jara 2020 do léta 2021 vzrostly přibližně na čtyřnásobek cen roku 2019. V současné době ale trh s chatami
a chalupami zažívá prudké ochlazení. Nabídka se razantně zvyšuje a ceny u těchto nemovitostí tím pádem
klesají. Aktuální situace, drahé energie a celkové skokově se zvyšující životní náklady jsou hlavními
důvody, proč se Češi v současnosti nabytých rekreačních nemovitostí opět zbavují. Nabídka se zvýšila
desetkrát oproti roku 2021. Ceny se tím pádem řítí dolů a zatím se stihly propadnout o 10 až 30 %. Týká se to jak klasických starších vesnických domů, chat v osadách, pozemků v zahrádkářských koloniích nebo
vilek a městských domů, tak i některých druhů nemovitostí, sloužících ke komerčnímu využití, jako jsou
třeba starší hotely. Další pokles cen lze očekávat během letošního jara, kdy se podle zástupců realitních
kanceláří na trh dostanou další nemovitosti. Ačkoliv ceny chat a chalup klesají, vždy má na cenu významný
vliv její lokalita. Chaty například v Krkonoších či na Šumavě si své ceny i nadále drží.

Legislativní novinky

Státní fond podpory investic v dubnu 2023 spustí program Nájemní bydlení. Na výstavbu bytů je
alokováno až 800 milionů korun a program je určen pro výstavbu nájemních bytů pro ty, kteří nevlastní nemovitost k bydlení. Program Nájemní bydlení spravuje Státní fond podpory investic (SFPI), který spadá pod Ministerstvo pro místní rozvoj. Podpora se bude skládat ze dvou částí: z dotace do výše 25 % a z výhodného úvěru. Celkem tak podpora může dosáhnout až 90 % nákladů. Do programu se mohou přihlásit obce, spolky, charity i další právnické osoby. Obce budou mít prospěch i z projektů, na které získá podporu soukromý investor. V takovém případě mohou určit, komu bude část bytů pronajata. Program je součástí širší reformy podpory bydlení, na které pracuje Ministerstvo pro místní rozvoj.
Vláda předložila poslancům novelu zákona “Lex Ukrajina”, která má za cíl podporu uprchlíků z
Ukrajiny při přechodu z nouzového ubytování do standardního nájemního bydlení. Vlastníci dlouhodobě neobsazených bytů by mohli dočasně získat peníze od Státního fondu podpory investic (SFPI) a tyto je mají motivovat k tomu, aby takové byty nabídli do nájmu. Součástí novely upravující podmínky pomoci ukrajinským uprchlíkům v sociální a pracovní oblasti je i novela zákona o SFPI, která rozšiřuje možnosti využití peněz z fondu. Nově bude moci fond přidělovat peníze také na podporu poskytnutí dlouhodobě neobsazeného bytu k nájmu. Podrobnosti bude stanovovat vláda nařízením.
Ministerstvo financí se vrací k možnosti snížení nebo zrušení podpory státnímu stavebnímu
spoření. Stát by tímto krokem ušetřil přes čtyři miliardy korun ročně. Argumentem vlády je, že podpora stavebnímu spoření lidem, kteří investují do vlastnického bydlení a nemovitostí obecně, tedy podporu státu nepotřebují.
A ještě jednou MF. Zvyšování daně z nemovitostí je opět předmětem intenzivních debat. O kolik by
se daň zvedala není jasné. Ministr financí řekl Seznam zprávám: „Pokud bychom měli zvyšovat daň z
nemovitostí, já bych byl pro to, aby část z toho výnosu skončila ve státním rozpočtu. Pokud by stát navýšil základní sazby, je k debatě, kolik procent z toho navýšení by si stát nechal. Jsou tam jen dva limity, nic anebo všechno. Všude mezitím se dá hledat.“

Střípky z trhu:

Výstavbu 2 projektů za skoro 2 mld. Kč letos plánuje zahájit skupina Skanska ČR.
Trh se secondhandovými nemovitostmi výrazně zpomalil. U některých typů nemovitostí a lokalit ceny padají i o 15 %.
Za loňský rok se v Praze povolilo 4 569 nových bytů, což je v porovnání s rokem 2021 propad o 43 %.
Ministerstvo pro místní rozvoj chystá novelu o podnikání v cestovním ruchu, která má specifikovat pravidla poskytování a vymezení krátkodobých pronájmů bytů turistům.
Nájmy v pražských logistických centrech vzrostly během loňského roku nejvíce v Evropě, meziročně o 25 až 30 %.
Developeři loni v Praze prodali meziročně o necelých 60 % bytů méně.
Počet poskytnutých hypoték se v lednu propadl nejvíce za posledních 20 let.
Ceny panelákových bytů v lednu 2023 klesly v meziročním srovnání v průměru o 20 %, pokles cen je patrný hlavně v regionech. V Praze ceny klesly maximálně o 5 %, ceny novostaveb stagnují.
Nájmy ve skladech v Česku narazily na strop 8,5 EUR/m2, podle Eurostatu je nárůst 9 %.
V nájmu žije víc než pětina Čechů, v Rakousku a Německu je to polovina populace. Zdražení nájmů do 10 % pocítilo během roku 2022 na 38 % nájemníků.

Tabulka měsíce

Česko drží smutné přední místo napříč Evropou v (ne)dostupnosti bydlení. Byty v Praze jsou dvakrát dražší
než ve Varšavě, stejný trend ukazuje i trh novostaveb. U těch sice mají developeři srovnatelné náklady
(materiál, lidská práce i technologie jsou cenově srovnatelné) a Češi nevydělávají zase o tolik více než
Poláci, přesto jsou ceny v Čechách o hodně vyšší. V Německu je bydlení dražší, ale mzdy jsou výrazně vyšší, bydlení je tak v Německu mnohem dostupnější.

Dělo se v ANB:

14. února se sešlo prezidium ANB. Probralo například prioritizaci potřebných legislativních změn
nebo stanovisko k chystaným krokům vlády ČR.
Další zasedání prezidia ANB se koná 14. 3. 2023 a novinkou bude “neformální kafe” pro všechny
členy asociace v restauraci Červený jelen v Hybernské v Praze.
V Asociaci vrcholily přípravy na spuštění Platformy individuálních pronajímatelů – v průběhu
března 2023 platforma spatří světlo světa.
Pomalu se dokončuje paragrafované znění návrhů ANB na legislativní změny, které by měly vést k
tomu, aby se v ČR začaly uzavírat dlouhodobé nájemní smlouvy. Ukazuje se, že i média o to mají
zájem, třeba TADY článek Idnes.cz.