Newsletter bydlení listopad 2022 - Asociace nájemního bydlení

Dobrý den,
listopad 2022 byl měsícem potvrzování trendů. Celý trh s bydlením se nadále ochlazoval, potvrdily se trendy ve vývoji nájemného, začaly se ještě více objevovat odborné predikce pro rok 2023 a stát pokročil v některých dílčích krocích ve vztahu k trhu s bydlením.

Manažerské shrnutí

V listopadovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

V oblasti energií hraje nyní hlavní roli zdražování tepla. Zatímco u elektřiny a plynu už ceny známe, u
tepla se je postupně dozvídáme.
Pokračuje růst cen nájemného, stagnace cen nových bytů a pokles cen second-hand bytů.
Církev se mnohem výrazněji začala profilovat jako další významný hráč na trhu s bydlením.
Nájemní bydlení v Česku se čím dál více profesionalizuje. Tento trend bude pokračovat i v budoucnu.
Vznik cenových map nadále nabírá na obrátkách. Při MF vznikla meziresortní pracovní skupina, které se účastní i MMR a MPSV.
Asociace nájemního bydlení představila na základě studie advokátní kanceláře Havel & Partners pět
legislativních změn, které by mohly vést k uzavírání dlouhodobých nájemních smluv.

Teplo v krizi

Ekonomickým tématem měsíce ve vztahu k bydlení jsou rozhodně ceny tepla. Některé teplárny už totiž
začaly informovat o cenách tepla na příští rok. Tak například v Brně cena tepla pro koncové zákazníky
vzrostla více jak 2x. Brno je tak z pohledu tepla nejdražším krajským městem v Česku. A to již teplárna
zohlednila ve svých výpočtech zastropované ceny plynu. Pokud by se ceny plynu nezastropovaly, bylo by
zdražení v Brně až trojnásobné. V nedaleké Břeclavi, která je v tuto chvíli “tepelně” úplně nejdražším
městem v ČR, došlo ke zdražení tepla pětinásobně. Dvojnásobné až trojnásobné zvýšení tepla očekávají
také některá města na Vysočině, ale třeba i Vrbno pod Pradědem. Tam, kde se cena tepla ještě vyjednává,
lze počítat s nárůstem v řádu desítek procent. Někde teplárny deklarovaly růst ceny tepla do výše inflace.
Na řadě míst ovšem cena tepla stále není stanovena, což přispívá k nejistotě nejen nájemníků, ale i
pronajímatelů bytů, kteří teplo pro nájemníky nakupují.

Ceny bytů najdou dno možná už v 1. pololetí roku 2023
Nabídkové ceny bytů v Česku klesají, od začátku roku jsou nižší zhruba o pět procent. Vyplývá to z
listopadového průzkumu internetového portálu Valuo.cz. Analyzuje data z katastru nemovitostí, z
veřejných nabídek i údajů realitní sítě Century 21. Přesto představy prodávajících, zejména pokud byt
prodávají sami, bývají často dost nerealistické a inzerovaná a prodejní cena se liší mnohdy až o půl
milionu korun. Podle dat stejné společnosti bylo 22 % nabídek bytů inzerovaných v říjnu zlevněno, rok
předtím šlo jen o 12 %. Počet snížení cen u bytů je oproti loňsku pak téměř trojnásobný a průměrné
zlevnění činilo necelých 270 tisíc korun. Každého extrémně zajímá, kdy se ceny bytů dotknout v Česku
svého dna. Proto Hospodářské noviny vytvořily model, který bere v úvahu nejrůznější data až od roku 2005. Podle tohoto modelu narazí ceny bytů na své dno už v prvním pololetí 2023. A teď citace z křišťálové koule HN: “Cena bytu o výměře 60 metrů čtverečních vychází v českých krajských městech podle dat Sreality v průměru na 4,4 milionu korun. Pokud by se vyplnila predikce modelu a ceny by ze svých letošních maxim klesly o 12 procent, zmíněný byt by zlevnil o více než půl milionu korun.” Pokles cen v 1. pololetí 2023 může být regionálně velmi rozdílný. Kdo věří ve stabilitu, měl by se soustředit podle expertů na Prahu, která podléhá výkyvům trhu nejméně. Největší pokles cen bytů čekají experti v Ústeckém kraji, kde může dosáhnout i 30 procent. Podle odborníků jde o příležitost ke koupi, protože po odrazu ze svého dna budou ceny opět kontinuálně stoupat.

Výše nájmů
Odborníci se do křišťálové koule začali v listopadu dívat i s ohledem na výše nájmů. Trend růstu zájmu o
nájemní bydlení kvůli nedostupnému vlastnickému bydlení začal už před létem. V listopadu pokračoval.
Nájemné roste prakticky všude. Z veřejně dostupných zdrojů vyplývá, že se u velkých pronajímatelů drží
trend růstu do výšky inflace. Energie jsou tou složkou nákladů na bydlení, které ho poměrně hodně, a
často nad možnosti českých nájemníků, prodražují mnohem víc. V nejrůznějších rozhovorech se prakticky
všichni odborníci shodli na tom, že růst nájmů bude v Česku pokračovat celý rok 2023. Současný trend je
jasný. Podle Rent Indexu od společnosti Deloitte vzrostly nájmy mezi kvartálně o 4,6 % mimo Prahu a o
7,1 % v Praze.

Odborníci nyní spekulují, jaký bude vývoj nájmů v roce 2023 a dál. Tak jeden názor za všechny. Jiří Pour,
ekonom a expert na bydlení UniCredit Bank říká: “Je velmi nepravděpodobné, že by nájmy v dohledné
době vzrostly tak výrazně, aby přestaly být levnější alternativou k vlastnímu bydlení. A to z toho důvodu, že nájmy musí odrážet finanční možnosti obyvatelstva. Pokud by ceny nájmů nerostly, pak by při stávajících úrokových sazbách musely ceny bytů v rámci tohoto velmi zjednodušeného příkladu spadnout o 37 %, aby bylo bydlení v nájmu stejně výhodné, jako bydlení ve vlastním. K tomu v praxi zřejmě nedojde, protože makroekonomické nerovnováhy mají tendenci se během dlouhého časového horizontu napravovat.”

Církev jako další hráč na realitním trhu

Církev se stává nezanedbatelným hráčem na trhu s bydlením. Začátkem listopadu se začaly objevovat
zprávy, že Biskupství plzeňské koupilo novostavbu se stovkou nájemních bytů. Také Arcibiskupství pražské
nezůstává pozadu, když vložilo nemalé finance do nemovitostí určených pro nájemní bydlení. Jak říká sám
šéf ekonomické sekce Arcibiskupství pražského Jan Balík, nájemní bydlení hodlá církev využít jako důležitý
pilíř církevního hospodaření. Od roku 2030 nebude totiž už stát přispívat na provoz církve – na pastoraci,
platy kněží a základního personálu, opravy kostelů a podobně. Církev už bude muset být plně soběstačná.
V roce 2019 ekonomická rada pražské arcidiecéze rozhodla, že nájemní bydlení bude jedním z hlavních
příjmů církve a v současnosti už pronajímá první byty.

Od zmíněného roku 2019 církev hledá nové způsoby realizace svých vytyčených cílů. Před stavbami na
církevních pozemcích, které jsou podle slov představitelů církve zdlouhavé, dává přednost nákupu celých
bytových domů. V některých případech je směňuje za pozemky, které není schopna zužitkovat sama.
Plánem, který si církev stanovila je, že ve vlastnictví bude mít okolo tisíce bytů. Církev zatím pro investice
využívá finance získané od státu za nevydaný majetek a v tomto režimu chce pokračovat do roku 2042.
Dalšími zdroji církve jsou pak finance získané prodejem nevýnosných aktiv.

V Praze má Arcibiskupství pražské na několika místech vlastní pozemky, na kterých plánuje rozvinout
vlastní development v podobě rodinných a bytových domů k nájemnímu bydlení. O církevních pozemcích
mimo Prahu jedná pražská arcidiecéze s dílčími farnostmi, aby je vložily do arcidiecézního svěřeneckého
fondu, pod kterým budou církevní projekty probíhat.

Profesionalizace nájemního bydlení

Pokles poptávky po bytech a růst zájmu o nájmy mění český realitní trh. Novým trendem na trhu je, že se
nájemní bydlení postupně profesionalizuje a domy jsou v rukou firem, které se na nájemní bydlení často
přímo specializují. Nájemci mnohdy místo s majitelem bytu jednají se zákaznickým centrem takové firmy.
Součástí profesionalizace nájemního bydlení tak je, že část nově budovaných bytových jednotek se na
trhu vůbec neobjeví, protože je kupují přímo právě specializované společnosti, které je pak dále
pronajímají.

Na realitní trh přicházejí noví hráči, kteří vidí v situaci na českém realitním trhu příležitost. Jsou to
dlouhodobí investoři, investiční divize bank, pojišťoven nebo církví. Ti všichni dávají přednost dlouhodobému příjmu před velkým výnosem.

Asociace nájemního bydlení, sdružující významné majitele rezidenčních bytů v České republice, kteří
vlastní kolem 60 tisíc nájemních bytů po celém Česku, zaznamenala v roce 2021 velmi výrazný vzestup investic právě do nájemního bydlení. Vývoj počtu nájemních bytů od profesionálních poskytovatelů v
Praze soustavně stoupá. Podle průzkumu trhu společnosti JLL bylo takový bytů v roce 2020 v Praze 1 000,
letos je jich na 1 700 a odhad je, že v roce 2025 bude takových bytových jednotek od profesionálních
poskytovatelů nájemního bydlení 5 000.

Nový systém cenových map podpoří pracovní skupina

Ministerstvo financí a Ministerstvo pro místní rozvoj se prakticky od letošního jara společně zabývají
takzvanými cenovými mapami a shodly se na vzniku pracovní skupiny, která by měla tento nástroj pro
lepší adresování podpory občanům připravit. Pracovní skupina bude spadat pod ministerstvo financí a
členy skupiny budou i zástupci ministerstva pro místní rozvoj nebo resortu práce a sociálních věcí. Po
jejím zasedání bude jasné, jaké konkrétní úkoly kromě tvorby map bude řešit.

Podle ministra pro místní rozvoj Ivana Bartoše je v tuto chvíli jasné, že cenové mapy jsou potřeba napříč
resorty, není to otázka jednoho konkrétního ministerstva, a proto společně pracují na řešení, které umožní
vznik cenových map v co nejkratším čase. Agendu pak převezme některý z resortů, který se na vzniku
systému cenových map podílí.

Cenové mapy budou zásadní pro stanovení tzv. normativů, tedy limitů, které se používají pro výpočet
dávek. Podle experta Člověka v tísni na dluhovou problematiku Daniela Hůleho by dávala smysl tři pásma:
Praha a Brno jako první pásmo, ve druhém většina okresů Česka a třetí pásmo by tvořily chudé okresy
jako například většina okresů Ústeckého a Karlovarského kraje, část okresů Moravskoslezského a
některých dalších. S rozdělením normativů do třech až čtyř pásem souhlasí také sociolog Daniel Prokop.
Podle něj by měly mapy vycházet z analýzy nájmů.

Ministerstvo práce a sociálních věcí od ledna mění způsob, jakým se vypočítává příspěvek na bydlení,
který v současné době tvoří jeden z hlavních pilířů pomoci veřejnosti v době energetické krize. Nová
podoba má zohledňovat například konkrétní polohu obce. Podklady ministerstva nemají podobu
podrobné cenové mapy, úřad bude vycházet z cenových nástrojů soukromých společností.

Dlouhodobé nájemní smlouvy

Asociace nájemního bydlení představila na základě studie advokátní kanceláře Havel & Partners pět
legislativních změn, které by mohly vést k uzavírání dlouhodobých nájemních smluv. Tým právníků na
studii pracoval několik měsíců. „Pronajímatelé, nájemníci i stát chtějí, aby se v Česku začaly uzavírat
skutečně dlouhodobé a stabilní nájemní smlouvy, které zajistí právní jistotu všech stran. Právní úprava je
k tomu musí motivovat, což se dnes neděje. Jediná cesta vede přes změnu legislativy,“ říká viceprezident
ANB Jan Rafaj. Výsledkem studie byla zhruba desítka legislativních návrhů. Z nich právníci z Havel &
Partners vybrali následujících pět instrumentů, které považují za právně nejvíce potřebné a politicky,
společensky i ekonomicky přijatelné, a které prezentovali na Kulatém stolu bydlení 2022.

Novela občanského zákoníku
Hlavní změna by spočívala v zavedení možnosti výpovědi z nájemní smlouvy na dobu neurčitou i bez
udání důvodu. Právě tato chybějící možnost vede dnes k obavám pronajímatelů a k uzavírání jen ročních
smluv na dobu určitou, čímž se nemožnost výpovědi obchází. Ochranu nájemníka by zajišťovala
dostatečně dlouhá výpovědní lhůta na nalezení nového bydlení v délce 12 měsíců.

Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti
Pro neplatiče a další osoby, jejichž nájem skončil a odmítají se vystěhovat, je třeba urychlit výkon
rozhodnutí, aby se byt dostal rychleji zpět na trh do nabídky nájemního bydlení. Nutná by byla změna
notářského řádu. Změna by spočívala v zakotvení možnosti nájemce a pronajímatele dohodnout se ve
formě notářského zápisu na tom, že v případě skončení nájmu bude byt vyklizen v dohodnuté lhůtě i bez
potřeby vedení soudního řízení o vyklizení. Nesplní-li povinný dobrovolně tuto povinnost, bude možné
provést ihned výkon rozhodnutí.

Novelizace občanského soudního řádu – procesní zjednodušení
Změna by spočívala ve stanovení časových lhůt pro soudní řízení o neplatnost výpovědi a vyklizení bytu.
Pro nařízení prvního jednání např. do 2 měsíců od podání žaloby a pro meritorní rozhodnutí např. do 6
měsíců od podání žaloby. Zároveň by se zavedl nový druh zkráceného řízení s pracovním názvem „Rozkaz k vyklizení nemovité věci“. V případě, že soud považuje listinné důkazy za dostatečné, vydá rozkaz k vyklizení nemovité věci do 15 dnů od podání žaloby, podobně jako u platebního rozkazu.

Rozhodčí soud
Ke zrychlení a zlevnění řízení a odbřemenění soudů by mohlo vést možnost přenesení pravomoci
rozhodnout o oprávněnosti výpovědi z nájmu, respektive o vyklizení, na speciální správní orgán či rozhodčí soud. Tato možnost by musela být zakotvena ve zvláštním zákoně.

Elektronizace nájemního vztahu
Soudní praxe se dosud neustálila v názoru, zda lze platně sjednat nájemní smlouvu a činit všechny
písemné úkony související s nájmem i vzdáleně v elektronické podobě s identifikací bankovní identitou či
jen s prostým elektronickým podpisem. V současné době není žádný důvod těmto možnostem bránit a
právo by je mělo výslovně uznat jako rovnocenné papírovým dokumentům s vlastnoručními podpisy stran.

Legislativní změny lze realizovat jednotlivě nebo je lze i kombinovat. Na základě pověření Asociace
nájemního bydlení teď právníci z této kanceláře připraví uvedené návrhy do paragrafovaného znění. „Byli
bychom velmi rádi, abychom v roce 2023 mohli s konkrétními návrhy zahájit diskusi s dotčenými
ministerstvy i s oborovými zástupci nájemníků a dalšími hráči na trhu s bydlením. Pevně věříme, že
všechny zainteresované strany budou otevřeny konstruktivním jednáním,“ řekl Jan Rafaj z ANB.

Střípky z trhu:

Ze Studie developerských společností H2/2022 CEEC Research vyplývá, že 62 % developerských
společností využívá k financování svých projektů bankovní úvěr, pro každou třetí developerskou
společnost je bankovní úvěr stále výhodný a že největšími problémy pro rezidenční výstavbu jsou pomalé stavební řízení a zvyšování úrokových sazeb.
Senátem prošel odklad dálkových odečtů. Pokud zákon podepíše prezident, začne nová povinnosti
pro pronajímatele platit od 1.1.2024.
Výzkum Hospodářských novin ukazuje, jak velký byt lze dnes pořídit za průměrnou výši hypotéky. Z
propočtů zjistily, že 3,6 milionu nestačí v Praze ani na 30metrový byt, v Brně za něj lze pořídit byt o výměře 35 metrů čtverečních, ve většině dalších metropolí taková částka vystačí na byt o velikosti v rozmezí 45-60 metrů čtverečních.
Evropská komise se zaměří na krátkodobé pronájmy na platformách typu Airbnb. Představuje
nařízení, která kladou na poskytovatele nové požadavky ohledně sdílení dat s úřady a se statistiky
Podle Jozefa Janova, zakladatele investiční skupiny Hartenberg, je na českém realitním trhu nutná
korekce a ceny bytů poklesnou do půl roku o 10-15 %.
Developeři v Česku hledají způsoby, jak za aktuální složité situace na trhu s bydlením nadále stavět
a prodávat nové byty, ke slovu přichází model zvaný “rent to buy”, což znamená možnost pronájmu bytu s následným odkupem.
Prezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví Jiří Nouza považuje směrnici EU o bezemisnosti budov
do roku 2030 za nereálnou.

Graf měsíce

Nájemné a ceny nemovitostí v EU pokračovaly ve druhém čtvrtletí roku 2022 ve svém stabilním růstu a ve
srovnání s druhým čtvrtletím roku 2021 vzrostly o 1,7 %, resp. 9,9 %. Z dat Eurostatu vyplývá, že Česká
republika patří mezi země, kde se ceny bytů a domů dlouhodobě zvýšily nejvíce ze všech členských států,
od roku 2010 se zvýšily o 130 %. Napřed bylo v tomto ohledu pouze Estonsko (+196 %), Maďarsko (+168 %), Lucembursko (+135 %) a Lotyšsko (+131 %).

Za hlavní důvod růstu cen může nedostatečná nabídka nemovitostí. Nejzásadnější příčinou tohoto
nedostatku, na kterou si stěžují odborníci i developeři, patří pomalé stavební řízení znemožňující
uspokojení současné poptávky. Poptávka samotná pak byla v posledních letech ještě více stimulována
volnou monetární politikou České národní banky. Jedinou cestu ze stavu, v kterém se trh nemovitostí momentálně nachází je podle Filipa Blahy, analytika CETA, deregulace a zjednodušení stavebního řízení.
Tedy kroky, které budou motivovat developery ke zvýšení investic.

Dělo se v ANB:

Prezidium ANB se sešlo 8. listopadu a mimo jiné projednalo přípravu rozpočtu asociace na rok
2023 a také se seznámilo s novými žádostmi o členství v ANB. Další schůze prezidia asociace se
očekává 13. prosince 2022.
ANB uspořádala Kulatý stůl bydlení 2022. Věnoval se hlavním krokům, které chystají Ministerstvo
pro místní rozvoj, Ministerstvo financí i Ministerstvo práce a sociálních věcí, ale také vlivu inflace a
energetické krize na nájmy, návrhů legislativních změn ve vztahu nájemník x pronajímatel nebo
dostupnému bydlení.
30. listopadu se sešla v Domě Radost na pražském Žižkově členská schůze ANB, která schválila
rozpočet asociace na rok 2023 a přijala tři nové člen ANB.
Zástupci ANB byli v průběhu listopadu 2022 mediálně aktivní především k tématům rozúčtování
tepla a profesionalizaci nájemního bydlení.
ANB přijala výzvu k účasti na expertní skupině MPSV na téma Řešení sousedských vztahů – jak
předcházet problémům se sousedy a jak řešit ty vzniklé. Zasedání expertní skupiny se koná 7.
prosince 2022